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导论：我国不动产登记制度中的主要缺陷　 1

一、基础理论模糊不清　 2

二、多头管理，分级登记　 3

三、政出多门，各自为政　 7

四、登记范围不明　 9

五、具体制度往往违背物权法的基本原则　 10

六、重视行政管理，轻视公示服务　 21

七、重视城市，忽视农村　 23

八、登记制度之间协调不够　 26

第一编 不动产登记的理论基础：绝对物权行为理论第一章 典型不动产登记模式的分析　 35

第一节 典型的不动产登记模式　 36

一、“登记对抗主义”模式　 36

二、“登记生效主义”模式　 37

三、“折中主义”登记模式　 41

第二节 “登记对抗主义”模式的分析　 41

一、登记对抗主义在理论上的不足　 42

二、登记对抗主义在适用上的困难　 44

第三节 “登记生效主义”模式的分析　 49

一、物权行为理论的困惑　 51

二、对物权行为理论的进一步追问　 59

第四节 “折中主义”登记模式的分析　 71

一、债权行为何以引起物权变动？　 71

二、登记或交付是法律行为吗？　 72

三、“折中主义”登记模式如何保护真正权利人？　 73

第二章 绝对权变动与绝对法律行为　 74

第一节 “绝对法律行为”概念的提出　 74

一、关于绝对权与相对权的通说　 74

二、关于绝对法律关系与相对法律关系的通说　 79

三、对法律行为分类的通说　 81

四、绝对法律行为和相对法律行为：法学理论中的盲点　 84

第二节 绝对法律行为的客观性　 86

一、不特定人在绝对权变动中的法律地位　 87

二、绝对法律行为中的意思表示方式　 88

三、绝对法律行为为什么会长期被我们忽略？　 89

第三节 绝对法律行为的价值　 92

一、绝对法律行为的理论价值　 92

二、绝对法律行为的实践价值　 93

第四节　绝对法律行为的客观例证　 94

一、夫妻身份权的取得　 94

二、专利权之取得　 99

三、商标权之取得　 100

四、动产之抛弃　 101

五、不动产的总登记和第一次登记　 101

第五节 萨维尼物权行为理论的根本症结　 102

第三章 物权变动中的绝对法律行为：绝对物权行为　 104

第一节 绝对物权行为才是引起物权变动的真正原因　 105

一、债权行为中的物权变动合意是客观存在的　 105

二、债权行为不是引起物权变动的真正原因　 106

三、绝对物权行为才是物权变动的真正原因　 108

四、不特定人在物权变动中进行意思表示的必要性　 108

第二节 绝对物权行为的成立　 111

一、当事人身份在债权法律关系和物权法律关系中的区分　 111

二、意思表示在债权行为和绝对物权行为中的区分　 112

三、绝对物权行为的成立　 112

第三节 绝对物权行为的生效　 114

一、对债权行为中物权变动合意的审查　 115

二、对公告异议程序中物权变动合意的审查　 116

三、登记：绝对物权行为的生效要件　 116

第四章 “绝对物权行为”变动模式中的有因性和无因性　 119

第一节 债权行为与绝对物权行为之间的有因性和无因性　 119

一、有因性　 120

二、无因性　 120

第二节 绝对物权行为与国家确认行为之间的有因性和无因性　 122

一、有因性　 122

二、无因性　 123

第三节 无因性的有效射程　 124

一、直接交易当事人　 124

二、恶意受让人　 124

第五章 绝对物权行为理论的应用价值　 126

第一节 绝对物权行为理论可以解决的重大争议　 127

一、萨维尼物权行为理论争论百年而终无定论，症结何在？　 127

二、债权行为和物权行为的瑕疵一致，何以成为可能？　 128

三、登记的性质：民事法律行为抑或行政行为？　 128

四、出卖人的权利瑕疵担保义务如何履行？　 129

五、买卖合同中没有转移所有权的意思表示，这可能吗？　 130

六、无权处分中，买卖合同的效力如何确定？　 131

七、抛弃是事实行为还是法律行为？　 132

八、登记机关的实质审查如何进行？　 133

九、登记的不动产物权推定为正确，推定的依据是什么？　 133

十、直接当事人、恶意第三人可否主张无因性之保护？　 133

第二节 绝对物权行为理论在不动产中的应用　 134

一、不动产总登记中的绝对物权行为　 135

二、土地所有权第一次登记中的绝对物权行为　 136

三、建筑物所有权第一次登记中的绝对物权行为　 137

四、不动产时效取得中的绝对物权行为　 137

第三节 绝对物权行为理论是否适用于动产？　 138

一、占有与权利推定　 139

二、绝对物权行为理论在动产领域中的运用　 139

第六章　“绝对物权行为”变动模式是我国物权立法的理性选择　 141

第一节　“绝对物权行为”模式中的利益平衡　 142

一、以债权行为保护交易当事人　 142

二、以绝对物权行为保护利害关系人　 144

三、以国家确认行为保护善意第三人　 145

第二节 “绝对物权行为”模式的优势　 146

一、“绝对物权行为”模式优于“登记对抗主义”模式　 146

二、“绝对物权行为”模式优于“登记生效主义”模式　 147

三、“绝对物权行为”模式优于“折中主义”登记模式　 150

第三节 “绝对物权行为”模式是我国物权立法的理性选择　 151

一、不动产所有权变动的立法设计　 151

二、“绝对物权行为”模式是我国不动产物权变动模式的理性选择　 153

第二编　不动产登记的一般规则第七章 不动产登记机关　 157

第一节 统一不动产登记机关的必要性　 158

一、不利于不动产的管理　 158

二、增加了财政负担，降低了工作效率　 159

三、不利于当事人办理登记　 159

四、不利于公示和查询　 159

第二节 司法机关抑或行政机关？　 161

一、关于司法机关　 161

二、关于行政机关　 162

第三节 不动产登记机关的选择：县级土地行政机关　 163

一、为何选择行政机关？　 163

二、为何选择土地机关？　 166

三、为何选择县级机关？　 167

第八章 不动产登记的范围　 169

第一节 权利登记抑或法律行为登记？　 169

一、对法律行为的登记　 170

二、对权利的登记　 171

三、两种登记的比较　 171

第二节 对我国不动产登记范围的分析　 172

一、登记范围模糊不清　 172

二、登记范围偏窄　 173

第三节　登记范围的界定　 174

一、不动产物权　 174

二、不动产物权之限制　 174

第九章 不动产登记的基本类型　 181

第一节 不动产登记的主要分类　 181

一、所有权登记与他项权登记　 181

二、土地登记和建筑物登记　 182

三、正式登记与临时登记　 182

四、申请登记、嘱托登记和径为登记　 182

五、自愿登记和强制登记　 183

六、总登记和日常登记　 183

七、主登记与附登记　 184

八、第一次登记、变更登记和涂销登记　 184

第二节 不动产登记的立法技术安排　 186

一、不动产登记的“经线”　 187

二、不动产登记的“纬线”　 187

三、不动产登记的“经纬线”全貌图　 187

第十章 不动产登记与地籍调查　 188

第一节 地籍调查通论　 188

第二节 总地籍调查　 191

一、准备工作　 191

二、权属调查　 192

三、地籍测量　 195

第三节 日常地籍调查　 197

一、调查准备　 198

二、实地调查　 198

三、变更地籍资料　 199

第十一章 不动产登记的一般程序　 200

第一节　登记程序的启动　 200

一、申请登记　 201

二、嘱托登记　 205

三、径为登记　 206

第二节　登记申请的受理　 206

一、当场受理　 206

二、登记文件的补正与拒绝受理　 207

第三节 不动产登记的审核　 208

一、对债权行为有效性的审查　 209

二、对绝对物权行为的审查　 210

三、不动产物权变动的行政确认　 213

第四节 登记与颁发权利证书　 214

第十二章 不动产登记的效力　 215

第一节 “绝对物权行为”变动模式下登记之效力　 215

一、登记在行政法律关系中的效力　 215

二、登记在债权法律关系中的效力　 216

三、登记在物权法律关系中的效力　 216

第二节 不动产登记效力的比较研究　 217

一、登记对抗主义　 218

二、登记生效主义　 222

三、登记对抗主义与登记要件主义的比较　 224

第三编　不动产登记的具体形态第十三章 总登记　 229

第一节 不动产总登记的界定　 229

一、总登记和初始登记的立法例　 229

二、土地总登记的界定　 231

三、总登记的法律特性　 233

第二节 不动产总登记的程序　 234

一、通告　 234

二、申请和收件　 234

三、审核　 235

四、公告　 236

五、登记和颁发证书　 236

第三节 不动产总登记中的几个特殊问题　 237

一、国家土地所有权的总登记问题　 237

二、他项权的总登记问题　 238

三、逾期不办理总登记的处理　 239

第十四章　初始登记　 241

第一节 土地所有权的初始登记　 241

第二节 建筑物所有权的初始登记　 242

一、建筑物所有权初始登记的要件　 243

二、建筑物所有权初始登记的程序　 244

第三节　他项权的初始登记　 249

一、他项权初始登记的要件　 249

二、各种他项权之初始登记　 250

第十五章　变更登记　 252

第一节 变更登记的界定　 252

第二节 变更登记的原因　 254

一、主体变更　 254

二、客体的变更登记　 258

三、权利内容的变更登记　 260

四、附登记　 262

第三节　变更登记的要件　 263

第十六章　预告登记　 264

第一节 预告登记的制度功能　 264

第二节　预告登记的对象　 269

第三节　预告登记的要件　 272

一、预告登记的实质要件　 272

二、预告登记的程序要件　 273

第四节 预告登记的适用范围　 273

一、国外的立法例　 273

二、我国的立法状况　 274

第五节 预告登记的法律效力　 276

一、预告登记对物权人和未来物权人的效力　 276

二、预告登记对第三人的效力　 278

三、预告登记对真正权利人的效力　 279

四、预告登记对国家公权力的效力　 280

五、预告登记对其他物权人的效力　 281

第十七章 查封登记　 282

第一节　查封与公示　 283

一、查封与司法机关的权威　 283

二、查封与交易安全　 284

第二节 对最高人民法院1998年司法解释的分析　 285

一、多种查封方法并用，难以协调　 286

二、加贴封条和张贴公告不能有效地限制不动产的转让　 286

三、公示措施无法有效保护交易中的善意第三人　 287

四、查封的效力不明　 289

第三节 对最高人民法院2004年司法解释的分析　 290

一、查封登记的对抗效力　 290

二、查封登记的优先效力　 290

第四节 法国财产保全制度对我国查封登记制度的启示　 291

一、保全性裁判抵押权的成立　 292

二、保全性裁判抵押权的效力　 296

第五节 完善我国查封登记制度的建议　 298

一、“重司法权威，轻市场秩序”的局面必须改变　 298

二、不动产的查封应当办理登记　 299

三、不动产的查封方式应当统一　 299

四、查封应当自登记时产生限制物权处分之效力　 301

五、我国可以考虑建立保全性裁判抵押权制度　 303

第十八章　信托登记　 305

第一节 信托财产的独立性与信托登记　 305

一、双重所有权的制度设计　 305

二、信托财产的独立性　 307

三、我国信托登记制度之探讨　 310

第二节 信托登记的基本制度设计　 311

一、委托人应转让信托财产所有权　 312

二、受托人应被登记为所有权人　 314

三、信托登记的公信力　 316

第十九章 更正登记　 318

第一节 更正登记的功能与性质　 319

第二节 更正登记的要件　 320

第三节 更正登记的效力　 323

第二十章 异议登记　 325

第一节 异议登记的制度功能　 325

一、更正登记的前置程序　 325

二、预告登记和异议登记　 327

第二节 异议登记的立法比较　 328

一、德国和日本　 328

二、我国台湾地区　 328

三、我国的物权立法　 329

第三节 异议登记的要件　 333

一、两种不同物权变动模式下的登记要件　 333

二、异议登记的要件　 334

第四节　异议登记的效力　 337

一、异议登记对第三人之效力　 337

二、异议登记对登记权利人之效力　 337

三、异议登记对真正权利人的效力　 340

第二十一章 涂销登记　 343

第一节 涂销登记的原因　 343

第二节 涂销登记的程序　 346

一、申请涂销　 347

二、裁判涂销　 347

第三节 涂销登记的效力　 348

第四编　不动产登记的立法设计第二十二章 中国不动产登记法草案（学者建议稿）　 353

参考书目　 396

后记　 405