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第一章 物权变动原则 1

规则1善意买受人根据不动产登记，确信登记的权利状态与现实状态相一致的信赖利益应予保护 1

【规则理解】 1

一、物权变动的公示原则 1

二、物权公示的方式 2

（一）公示方法之特性 2

（二）物权公示之形式 2

三、物权公示的效力 3

（一）物权公示的设权效力 3

（二）物权公示的对抗效力 4

（三）物权公示的宣示效力 5

（四）物权公示的推定效力 5

（五）物权公示的公信效力 6

【拓展适用】 7

一、物权变动与其原因行为的区分 7

（一）原因行为的生效要件 8

（二）物权变动的生效要件 9

（三）区分原则的意义 9

二、公示公信原则与善意取得制度 9

三、不动产登记的制度价值 12

（一）不动产登记制度概要 12

（二）不动产登记的程序设计 12

【典型案例】丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案 14

规则2不动产物权变动只能在登记时生效，不能因未登记而认定该不动产转让合同全部未生效 19

【规则理解】 19

一、区分原则的基本内涵 19

二、对区分原则的认识过程 20

三、区分原则的实践意义 22

【拓展适用】 22

一、非基于法律行为发生的物权变动 22

（一）非基于法律行为发生的物权变动的内涵 22

（二）非基于法律行为发生的物权变动的情形 23

二、形式主义物权变动模式的例外 23

三、登记的性质 24

四、占有之于不动产的意义 25

【典型案例】湖南省总工会与长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案 27

第二章 不动产登记 30

规则3不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定 30

【规则理解】 30

一、不动产登记簿的性质 30

（一）不动产登记簿的内涵 30

（二）不动产登记簿的特征 31

二、不动产权属证书的性质和作用 32

（一）不动产权属证书的性质 32

（二）不动产权属证书的作用 32

三、不动产登记簿和不动产权属证书的关系 33

【拓展适用】 34

一、不动产登记行为性质辨析 34

（一）不动产登记是不动产物权的公示方式 35

（二）不动产登记在现阶段系行政机关的一项行政行为 36

二、不动产登记与不动产物权变动的关系 36

三、正确区分不动产登记与行政确权 37

【典型案例】四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案 38

规则4权利人享有物权不能成为其享有合同解除权的理由 47

【规则理解】 47

一、负担行为与处分行为的关系 47

（一）负担行为与处分行为的内涵 47

（二）区分负担行为和处分行为的意义 47

二、《物权法》确立的区分原则 48

三、物权优先效力的例外情形 49

四、合同解除权的行使 50

【拓展适用】 51

一、物权行为的独立性与无因性 51

（一）物权行为的独立性 51

（二）物权法未采纳物权行为理论的理解 52

（三）物权行为的无因性 52

二、对登记前不动产买受人的保护 53

【典型案例】成都讯捷通讯连锁有限公司诉四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案 54

第三章 物权的保护 67

规则5 返还原物请求权只能对无权占有人行使，不能针对有权占有人提出 67

【规则理解】 67

一、返还原物请求权 67

（一）返还原物请求权的内涵 67

（二）行使返还原物请求权的构成要件 68

二、无权占有 68

三、占有对不动产物权变动的意义 70

【拓展适用】 71

一、占有制度 71

（一）设立占有制度的目的 71

（二）对占有保护的方式 72

二、占有与本权的关系 72

三、占有保护请求权与物权请求权的关系 74

（一）占有保护请求权与物权请求权的区别 74

（二）占有保护请求权与物权请求权的竞合 75

【典型案例】连成贤与臧树林排除妨害纠纷案 75

第四章 建筑物区分所有权 78

规则6建筑物区分所有权使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用 78

【规则理解】 78

一、建筑物区分所有权的内涵 78

（一）建筑物区分所有权狭义说 78

（二）建筑物区分所有权广义说 79

（三）建筑物区分所有权最广义说 79

二、建筑物区分所有权的特点 79

（一）建筑物区分所有权具有复合性 79

（二）建筑物区分所有权具有整体性 80

（三）建筑物区分所有权中专有部分所有权具有主导性，而共有部分共有权与成员权具有附随性 80

三、建筑物区分所有权中专有部分的认定 80

四、建筑物区分所有权中专有部分所有权的行使 81

（一）对专有部分的权利 81

（二）行使专有权应承担的义务 82

【拓展适用】 83

一、专有部分范围的界定 83

二、露台属于专有部分范围的把握 84

（一）符合规划 84

（二）规划上专属于特定房屋 84

（三）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同 84

三、住宅商用的把握 85

（一）住宅商用的利弊 85

（二）住宅商用的条件 85

（三）住宅商用的法律后果 86

【典型案例】 87

1.顾然地与上海巨星物业有限公司排除妨碍、赔偿损失纠纷案 87

2.张一与郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案 94

第五章 物业管理 100

规则7 开发建设单位擅自与物业管理公司签订合同，侵犯业主的合法权益，属于无效行为 100

【规则理解】 100

一、物业服务合同概述 100

二、物业服务合同的种类 101

三、前期物业服务合同 101

（一）前期物业服务合同的内涵 101

（二）前期物业服务合同的特征 101

（三）前期物业服务合同与普通物业服务合同的关系 102

四、前期物业服务合同的效力 103

（一）前期物业服务合同的效力范围 103

（二）前期物业服务合同的效力期间 103

（三）前期物业服务合同的无效情形 104

【拓展适用】 104

一、物业服务合同性质的评析 104

（一）委托合同说 105

（二）劳务合同说 106

（三）承揽合同说 106

（四）服务合同说 107

（五）混合合同说与独立合同说 107

二、物业服务合同的效力 107

（一）合同法关于合同效力认定的一般原则 107

（二）关于物业服务合同无效的专门规定 108

【典型案例】海南自力投资有限公司与海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案 109

规则8物业管理公司有权对业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为依法提起诉讼 112

【规则理解】 113

一、物业服务企业的诉讼地位 113

（一）对当事人的理解 113

（二）物业服务企业的当事人地位 113

二、物业服务企业的义务 114

（一）约定义务 114

（二）法定义务与附随义务 114

三、建设区划内绿化归属 115

（一）属于全体业主共有 115

（二）属于国家所有 116

（三）属于业主个人所有 116

四、业主独占使用权的行使 116

【拓展适用】 116

一、妨害物业服务与管理行为的主体 116

二、业主承担责任的内容 118

（一）约定义务 118

（二）法定义务 118

（三）附随义务 119

（四）其他义务 119

三、业主承担责任的方式 120

四、业主交纳物业费义务特殊性的把握 120

（一）业主欠缴物业费的正当理由的认定 121

（二）业主不得抗辩的理由 121

（三）业主应当交纳的前提 122

（四）房屋所有权与使用权相分离的物业费交纳 122

【典型案例】青岛中南物业管理有限公司南京分公司与徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案 123

第六章 业主知情权 127

规则9 业主以合理的方式行使知情权应当受到法律保护 127

【规则理解】 127

一、业主知情权概述 127

二、业主知情权的行使主体 128

三、业主知情权的范围与内容 128

（一）维修资金的筹集、使用情况 128

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录 129

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况 129

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况 129

（五）其他应当向业主公开的情况和资料 130

四、业主知情权的义务主体 130

五、业主知情权限的行使方式 131

（一）请求公布相应事项 131

（二）请求通告相关事项 131

（三）查阅相关资料 131

【拓展适用】 132

一、股东知情权 132

二、消费者知情权 132

三、患者知情权 133

四、知情权与隐私权的冲突与协调 134

（一）公共利益原则 135

（二）公众人物原则 135

（三）特殊群体特别保护原则 135

【典型案例】 136

1.夏浩鹏等人与上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案 136

2.孙庆军与南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案 141

第七章 建筑物共有 145

规则10 建筑物共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属全体业主所有，物业服务企业可以享有一定比例的收益 145

【规则理解】 145

一、建筑物共有部分的认定 145

（一）我国物权法对共有部分界定的内容 145

（二）司法解释对共有部分的规定内容 147

二、建筑物区分所有权人对建筑物共有部分共有权的行使 147

（一）建筑物区分所有权人对共有部分的权利 148

（二）建筑物区分所有权人对共有部分的义务 149

【拓展适用】 149

一、车库、车位归属处理的把握 149

（一）对首先满足业主需要的理解 149

（二）未“首先满足业主需要”情形下处分效力的确定 150

（三）建设单位是否可将车位、车库出售、出租给业主以外的第三人 151

二、绿地的专有使用权 151

（一）关于绿地属于个人所有的理解 152

（二）关于明示的方式 153

【典型案例】无锡市春江花园业主委员会与上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案 153

第八章 相邻关系 160

规则11 相邻关系人建房时，未充分考虑相邻建筑物的安全，给相邻方造成损害的，应负赔偿责任 160

【规则理解】 160

一、相邻权的性质 160

（一）相邻权关系的内涵 160

（二）相邻权的特性 160

二、相邻关系的特点 161

（一）相邻关系必须基于不同权利人的不动产相邻而产生 161

（二）相邻关系的主体是相邻不动产的所有权人或者使用权人 162

（三）相邻关系的客体是权利人在行使不动产的所有权或使用权时所体现的利益 162

（四）相邻关系的权利行使具有相互性 162

三、相邻损害防免关系 162

（一）相邻损害防免关系的范围 162

（二）相邻损害防免关系纠纷中的权利义务 162

四、相邻污染侵害纠纷 163

【拓展适用】 164

一、相邻关系处理的原则性规定 164

二、相邻关系的种类与具体处理依据 164

（一）因用水、排水产生的相邻关系 164

（二）因通行产生的相邻关系 165

（三）因相邻土地、建筑物的利用而产生的相邻关系 166

（四）因通风、采光、日照引起的相邻关系 166

（五）因排污产生的相邻关系 167

（六）因防险产生的相邻关系 167

三、处理相邻关系的原则 167

（一）有利生产、方便生活的原则 167

（二）团结互助、公平合理的原则 168

（三）习惯补充的原则 168

四、相邻权与地役权的关系 168

（一）权利性质不同 168

（二）权利产生不同 168

（三）权利主体不同 168

（四）权利内容不同 168

（五）权利效力不同 169

（六）是否需要支付对价不同 169

【典型案例】新华日报社与南京华厦实业有限公司相邻关系侵权损害赔偿纠纷案 169

规则12 出租人近距离建楼房影响承租人承租房屋采光、通风的，承租人有权提起违约或侵权诉讼 172

【规则理解】 172

一、因通风、采光、日照等引起相邻关系的概述 172

（一）因通风、采光和日照等引起相邻关系的性质 172

（二）因通风、采光和日照等引起相邻关系纠纷的法律适用 172

二、因通风、采光、日照等引起相邻关系的法律特征 173

（一）相邻关系的主体必须是相邻不动产的所有权人或者使用权人 173

（二）相邻关系的客体是相邻土地利用中所体现的利益 173

（三）妨碍行为的标准 173

三、通风、采光、日照受到妨碍时物权法上的救济方式 174

四、相邻关系中侵权责任与违约责任的竞合 174

【拓展适用】 175

一、相邻权与地役权的关系 175

（一）两者之间的联系 175

（二）两者之间的区别 176

二、侵犯相邻权行为与行政违法行为的交叉和冲突 177

（一）侵犯相邻权，但并未违反行政法律规定的情形 177

（二）违反相关行政法律规定，但并未侵犯相邻权的情形 178

（三）既违反相关行政法律规定，又侵犯相邻权的情形 178

三、相邻关系纠纷与人格权纠纷的关系 178

（一）相邻权与人格权性质不同 178

（二）是否以权利人在地理位置上相邻为要件不同 179

（三）侵害来源不同 179

（四）侵害的客体不同 179

【典型案例】新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷案 180

第九章 善意取得 189

规则13 行为人取得他人合法所有动产，不能证明自己为善意并付出相应合理价格的，不构成善意取得 189

【规则理解】 189

一、无权处分行为的效力 189

（一）合同法上的无权处分合同属于效力待定合同 189

（二）物权法上权利人可以追回财物 190

二、善意取得制度的适用范围 191

三、善意取得的构成要件 193

（一）受让人出于善意 193

（二）通过交易行为取得财产，并支付了合理的对价 196

（三）履行财产转移的公示方式 196

四、无处分权人与受让人之间订立的转让合同的效力与善意取得制度的适用之间的关系 197

【拓展适用】 198

一、善意取得制度的价值基础 198

（一）保护交易安全的需要 198

（二）提高交易效率、降低交易成本的需要 199

（三）出于公平的考虑 199

二、判断受让人构成善意的时间节点 199

三、不动产善意取得的主要情形 200

（一）错误登记的情况 200

（二）共有人擅自处分不动产的情况 200

（三）其他原因导致不动产权利发生变更，但尚未在不动产登记簿上体现 201

四、善意取得制度与夫妻共同财产 201

五、善意取得的举证责任 202

六、善意取得的法律后果 203

（一）善意第三人取得财产的所有权 203

（二）原权利人丧失权利 203

（三）原权利人取得对无权处分人的债权请求权 203

【典型案例】刘志兵与卢志成财产权属纠纷案 204

第十章 财产无主的认定 209

规则14 对无主房屋所有人生前尽了主要扶养义务，可以适当分得部分无主财产 209

【规则理解】 209

一、无人继承又无人受遗赠遗产的条件 209

（一）无人继承 209

（二）无受遗赠人 210

二、无人继承又无人受遗赠的遗产归属 210

三、适当分得遗产权的把握 211

（一）权利人的范围 212

（二）权利产生的依据 212

（三）立法目的 212

（四）分得的份额 213

（五）权利的行使方式 213

【拓展适用】 214

一、遗失物的认定 214

（一）遗失物为动产 214

（二）遗失物为占有人丧失占有的物 214

（三）遗失物为非因占有人的意志丧失占有的物 214

（四）遗失物非无主物 214

二、拾得人义务的把握 214

（一）返还权利人的义务 215

（二）妥善保管遗失物 216

三、有关部门对拾得遗失物的义务 216

（一）通知权利人领取 217

（二）妥善保管遗失物 217

四、权利人的义务 218

（一）支付保管遗失物费用的义务 218

（二）按照承诺支付报酬的义务 218

五、无人认领遗失物的归属 219

【典型案例】陈益锡申请认定财产无主案 219

第十一章 土地承包经营权 221

规则15 承包土地的农民落户小城镇，其土地承包经营权可以保留或者依法流转；如该土地被征用，承包土地的农民有权获得征地补偿款 221

【规则理解】 221

一、土地承包经营权的内涵 221

（一）土地承包经营权以土地归国家所有或集体所有为前提 222

（二）土地承包经营权的主体包括公民个人或者农村集体经济组织 222

（三）农村土地承包采取家庭承包方式或者采取招标、拍卖、公开协商等方式 222

（四）土地承包经营权的内容根据法律或者土地承包合同的约定产生 222

（五）土地承包经营权是农村集体组织成员权的体现 222

二、土地承包经营权的流转方式 223

（一）转包 223

（二）互换 223

（三）出租 223

（四）转让 223

（五）其他方式 224

三、土地征收、征用时对土地承包经营权的补偿 224

（一）土地征收的条件 224

（二）土地承包经营权的独立补偿地位 224

【拓展适用】 226

一、土地承包经营权的性质 226

二、土地承包经营权的产生方式 226

三、土地承包经营权的产生要件 227

（一）土地承包经营权的产生以承包经营合同的生效为要件 227

（二）土地承包经营合同的生效要件 228

四、土地承包经营权的消灭 228

（一）发包人或承包方不履行承包合同约定的义务 229

（二）承包人交回承包地 229

（三）全家落户小城镇 229

（四）全家农转非 229

（五）土地承包经营权转让 229

（六）原承包土地被依法征收 229

五、土地转让、互换、转包与出租情形下补偿款的归属 230

【典型案例】陈清棕与福建省厦门市同安区马巷镇亭洋村村民委员会第一村民小组、福建省厦门市同安区马巷镇亭洋村村民委员会征地补偿款分配纠纷案 230

规则16经依法召集村民会议讨论决定后，村民委员会与他人订立的不违反法律强制性规定的协议应认定为有效 235

【规则理解】 235

一、集体所有权概述 235

（一）集体所有权的主体 235

（二）集体所有权的客体 236

二、农村集体所有权的行使主体 236

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权 237

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权 237

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权 237

三、农村集体所有权的行使程序 238

（一）决定土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包 238

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整 238

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法 238

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项 239

（五）法律规定的其他事项 239

【拓展适用】 239

一、村民委员会概述 239

（一）村民委员会的性质 239

（二）村民委员会的产生 240

（三）村民委员会的议事规则 240

二、村民委员会在农村土地承包与流转中的职责 241

（一）村民委员会是土地承包经营关系中的发包方 241

（二）村民委员会是农村土地承包经营权的保护者 241

（三）村民委员会是土地承包经营权流转的维护者 242

（四）土地承包经营权纠纷的调解机构 242

三、村民委员会的诉讼当事人地位 242

（一）诉讼当事人的类型 242

（二）村民委员会属于诉讼当事人中的其他组织 243

四、集体财产的保护 244

【典型案例】浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会与浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案 245

第十二章 抵押权 252

规则17 抵押人转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人或者未告知受让人的，该转让行为并非绝对无效 252

【规则理解】 252

一、抵押人对抵押物享有之权利 252

（一）抵押物的用益权 253

（二）在同一抵押物上设定多个抵押权的权利 253

（三）出租、出借抵押物的权利 255

（四）转让抵押物的权利 256

二、抵押登记的效力 256

（一）登记生效主义 257

（二）登记对抗主义 257

（三）已办理登记的抵押物能否转让 258

三、抵押物转让的限制 259

（一）我国法律对抵押物转让相关规定的沿革 259

（二）突破限制条件转让抵押物之效力 261

【拓展适用】 265

一、抵押人得以转让抵押物的合理性证成 265

二、探寻抵押物转让的立法模式与路径选择 268

【典型案例】贵州百花药业有限公司与遵义浩鑫房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷案 272

第十三章 债权出质 280

规则18 受让人签约时明知受让的标的债权已出质并未提出异议的，不影响其与让与人之间债权转让协议的效力 280

【规则理解】 280

一、我国语境下关于债权人转让合同权利的法律意涵 280

（一）债权人转让合同权利与债权让与 280

（二）债权让与的历史发展概述 281

（三）我国关于债权让与的立法沿革 282

二、债权让与与通知的关系 283

（一）通知是否为债权让与合同的构成要件 283

（二）通知的法律效力 284

（三）通知的制度价值 287

三、出质人对质物享有之权利 287

（一）对质物的处分权 287

（二）排除妨害请求权 288

（三）对主债务人的追偿权与代位权 288

（四）对质物的收益权 288

四、权利质权的特殊性 288

（一）权利质权为质权 289

（二）权利质权的标的为具有让与性的所有权之外的财产权 290

（三）权利质权对出质人权利的限制 291

（四）权利质权法律处分上的限制 292

五、权利标的的范围和种类 292

【拓展适用】 292

一、债权让与的理论构成 292

二、债权让与的限制因素 295

（一）根据合同性质不得转让 295

（二）按照当事人约定不得转让 296

（三）依照法律规定不得转让 296

三、债权多重让与下的优先权问题 296

（一）关于债权多重让与的比较法视野 297

（二）我国对处理债权多重让与问题的探索 299

四、权利质押与权利抵押之比较 302

（一）标的性质的比较 302

（二）权利设定形式的比较 303

（三）担保效力的比较 303

（四）权利实现方式上的比较 304

五、一般债权质押的若干问题 305

（一）一般债权可设质性的制约 305

（二）我国对一般债权质押的相关法律规定 305

（三）以一般债权设质的相关制度设计 308

【典型案例】佛山市顺德区太保投资管理有限公司与广东中鼎集团有限公司债权转让合同纠纷案 310

第十四章 占有 323

规则19 债权人以自己名义长期占用、管理债务人房屋，无人提出异议，属善意占有 323

【规则理解】 323

一、占有的内涵 323

二、占有的性质 324

（一）占有并不仅是所有权的一项权能 324

（二）占有不是一种权利 324

（三）占有是具有法律意义的事实 325

三、占有的法律特征 325

（一）占有的主体具有广泛性 325

（二）占有的客体只能是物 325

（三）占有须有占有的意思 325

（四）占有须有对于物产生事实上的管领与控制 325

四、占有分类的法律意义 326

（一）自主占有和他主占有 326

（二）有权占有与无权占有 326

（三）直接占有与间接占有 327

【拓展适用】 327

一、占有的效力 327

（一）占有的权利取得效力 327

（二）占有的权利推定效力 328

二、占有的保护 328

（一）物权法中对占有保护的意义 328

（二）占有的私力救济 329

（三）占有的公力救济 329

三、权利人与占有人的关系 330

（一）在基于合同关系产生的权利人与占有人的关系中，采用约定优先，法律规定补充的原则 330

（二）占有人使用占有物的法律责任 331

（三）占有人的损害赔偿责任 331

四、取得时效与占有 331

【典型案例】胡德开等申请确认房屋所有权案 332

规则20 当事人未就继续占有动产的占有改定达成协议的，不能构成物权法规定的占有改定 334

【规则理解】 334

一、动产物权的变动要件 334

二、动产物权观念交付的类型 335

（一）简易交付 335

（二）指示交付 335

（三）占有改定 335

三、占有改定的构成要件 336

【拓展适用】占有改定与善意取得 337

【典型案例】青岛源宏祥纺织有限公司与港润（聊城）印染有限公司取回权确认纠纷案 343