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第一章 建筑物区分所有权与物业管理 1

第一节 区分建筑物专有权的界定 3

一、专有权的界定 3

二、专有权人的权利 4

三、专有权人的义务 4

四、物权法规定及风险提示 5

五、典型案例评析 6

案例：区分所有人对专有部分的使用不得侵害其他区分所有人的共同利益——原告钟宝强等诉被告盛名公司下挖地基侵权案 6

第二节 区分建筑物共有权的界定 9

一、共有部分的界定 9

二、区分建筑物共有权的界定 10

三、共有权人的权利和义务 11

四、建筑物区分所有与按份（共同+++共有的区别 12

五、物权法规定及风险提示 12

六、典型案例评析 13

案例：专用使用权应受到相邻权的限制 13

第三节 建筑物区分所有人的成员权 16

一、成员权人的权利 16

二、成员权人的义务 17

三、物权法规定及风险提示 18

四、典型案例评析 19

案例：专有权人对他人侵占共有部分的行为是否有权提起诉讼——季某诉朱某侵犯居住安全及休息权案 19

第四节 建筑物区分所有人的相邻关系 24

一、相邻关系的界定 24

二、相邻关系与地役权的区别 24

三、相邻关系的内容 25

四、物权法规定及风险提示 26

五、典型案例评析 28

案例一：行使通行权是有条件的——某公司与沈某、钱某通行权纠纷 28

案例二：非业主能否成为相邻权纠纷诉讼的主体——马某与徐某相邻关系纠纷案 32

第五节 物业管理的概述 35

一、物业管理的由来与发展 35

二、物业管理的特点 35

三、物业管理的内容 36

第二章 业主与业主自治 39

第一节 物业业主 41

一、业主的权利 41

二、业主的义务 43

三、物权法规定及风险提示 44

四、典型案例评析 45

案例：业主擅自开启通道，侵害其他业主权利，法院判决恢复原状——刘少平与佛山市三水区西南街道办事处雅豪居花园业主委员会侵权纠纷案 45

第二节 业主的自治管理规约 48

一、管理规约的性质 48

二、管理规约的订立、修改与效力 49

三、管理规约的内容 50

四、物权法规定及风险提示 50

五、典型案例评析 51

案例：业主违反管理规约应承担责任——某物业管理公司诉李某违反管理规约纠纷案 51

第三节 业主大会 55

一、业主大会的成立与职责 55

二、业主大会的召集及决议 56

三、业主大会的议事规则 57

四、物权法规定及风险提示 58

第四节 业主委员会 60

一、业主委员会的成立 60

二、业主委员会的职责 61

三、业主委员会的诉讼主体资格 61

四、物权法规定及风险提示 64

五、典型案例评析 65

案例：物业管理委员会或业主委员会是否具备诉讼主体资格——某小区物业管理委员会诉某区国土房管局要求履行法定职责案 65

第三章 物业服务企业与物业服务 71

第一节 物业服务企业 73

一、物业服务企业的资质 73

二、确定物业服务企业 74

三、物业服务企业的职责与权限 76

四、物业服务企业与物业管理其他主体的关系 77

五、物权法规定及风险提示 78

六、典型案例评析 79

案例一：物业服务企业要为用人不当埋单——小区业主诉物业保安人员侵权纠纷 79

案例二：物业服务企业无权干涉业主对专有部分的正常改造——大成物业管理公司与长安新城业主因封闭阳台引起的纠纷 81

第二节 物业服务企业的服务标准 87

一、物业管理的服务内容 87

二、物业管理的服务标准 87

三、风险提示 91

四、典型案例评析 91

案例一：第三人侵权，物业服务企业是否应承担赔偿责任——徐顺法等与上海复瑞物业管理有限公司物业管理合同纠纷上诉案 91

案例二：住户小区内遇害，物业管理公司是否应承担违约赔偿责任——深业集团物业管理有限公司与胡素文等物业管理合同纠纷上诉案 97

第三节 物业管理服务的收费 108

一、物业服务费用的收取 108

二、物业管理服务收费的项目和标准 109

三、风险提示 110

四、典型案例评析 111

案例：姜超与重庆柏树房地产开发有限公司物业管理合同纠纷案 111

第四章 物业服务企业的选聘方式 117

第一节 前期物业管理的招投标 119

一、确定招标方式 119

二、办理招标的预审与备案 120

三、前期物业管理公开招标 121

四、物业管理公司参与投标 123

五、开标和评标 124

六、中标企业签订物业管理合同 126

七、风险提示 127

第二节 住宅小区物业管理的招投标 128

一、发布招标公告与备案 128

二、制作招标文件 129

三、制作投标文件 131

四、组织开标和评标 132

五、中标企业签订物业管理合同及备案 134

六、风险提示 136

第三节 协议选聘物业服务企业 136

一、协议选聘物业服务企业 136

二、协议选聘物业服务企业的流程 137

三、风险提示 138

第五章 前期物业管理 139

第一节 前期物业服务合同 141

一、前期物业管理合同的签订 141

二、前期物业服务合同与物业服务合同的衔接 142

三、前期物业管理流程 143

四、风险提示 143

五、典型案例评析 144

案例：上海缘城物业管理有限公司诉葛关森物业管理纠纷案 144

第二节 前期物业服务的内容 147

一、中标物业服务企业小区物业接管的综合验收 147

二、确定临时管理规约 150

三、制定和交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 151

四、风险提示 152

第六章 住宅小区的物业管理 155

第一节 物业的使用与维护 157

一、物业的使用 157

二、物业的维护 158

三、违反物业正常使用的法律责任 158

四、物权法规定及风险提示 159

五、典型案例评析 160

案例：业主私自搭建房屋，应当拆除——某物业管理公司诉23名业主私自搭建房屋纠纷案 160

第二节 小区车库及会所、球场、泳池等建筑物、设施的归属 163

一、小区车库的归属 163

二、小区停车管理费 165

三、会所、球场、泳池等建筑物的归属 167

四、物权法规定及风险提示 168

五、典型案例评析 169

案例：小区车库应当首先满足业主的需求——某小区业主委员会诉开发商返还车库纠纷 169

第三节 物业专项维修资金的管理与使用 171

一、专项维修资金与专项维修基金 171

二、专项维修资金的交存 174

三、专项维修资金的使用 176

四、专项维修资金的监督管理 179

五、物权法规定及风险提示 180

六、典型案例评析 182

案例一：物业管理公司未依法缴存专项维修资金被判败诉——济南市亚圣园业主委员会诉亚圣物业、亚圣置业挪用专项维修资金纠纷案 182

案例二：资金去向不明，应退返各业主——杨某、曾某等75人诉某房地产综合开发总公司擅自使用维修资金纠纷案 184

第四节 物业服务企业退出管理 188

一、物业服务企业退出的原因 188

二、物业服务企业退出后物业服务企业的义务 189

三、物权法规定及风险提示 190

四、典型案例评析 190

案例一：上海市普陀区爱建新村业主委员会诉上海曹杨物业有限公司物业管理纠纷案 190

案例二：翠湖山庄业主委员会诉广州市恒和物业管理有限公司、广州市升恒房地产发展有限公司拒不移交物业管理权案 193

第七章 物业服务企业的人力资源管理 205

第一节 员工招聘 207

一、用工申请 207

二、面试与录用 208

三、风险提示 209

四、典型案例评析 209

案例一：优先录用残疾人，不属于就业歧视 209

案例二：非法用工，企业要承担责任 210

第二节 员工入职 212

一、入职登记 212

二、签订劳动合同 212

三、无效劳动合同 215

四、劳动合同的变更 216

五、风险提示 216

六、典型案例评析 217

案例一：采取欺诈手段签订的劳动合同不具有法律效力 217

案例二：单方变更劳动合同无效 219

第三节 员工管理 220

一、企业规章制度 220

二、员工培训管理 221

三、员工薪资管理 222

四、员工考勤和奖惩管理 223

五、风险提示 225

六、典型案例评析 226

案例一：用人单位可以任意决定工资的发放吗？ 226

案例二：职工年休假期间，单位该如何支付待遇？ 228

第四节 员工离职 230

一、员工单方面解除劳动合同 230

二、企业单方面解除劳动合同 231

三、协商解除劳动合同 233

四、终止劳动合同 234

五、风险防范 235

六、典型案例评析 236

案例一：劳动合同应该怎么解除才算合法？ 236

案例二：单位该以什么理由解除劳动合同，才能取得最理想的效果？ 238

第八章 物业管理中的相关费用交纳 241

一、居住小区物业管理启动经费 243

二、住宅专项维修资金 243

三、普通居住小区物业管理费 244

四、高档住宅物业管理费 248

五、经济适用住房小区物业管理费 250

六、供暖费 251

七、房屋安全鉴定费 253

附录一 物业管理中相关文件的示范文本 257

临时管理规约（示范文本） 259

管理规约（示范文本） 265

北京市区（县）业主大会议事规则（示范文本） 270

业主委员会管理章程（范本） 273

前期物业服务合同（示范文本） 278

北京市物业服务合同（范本） 289

前期物业管理招标书 293

附录二 法律法规 301

中华人民共和国物业管理条例（2007年8月26日修订） 303

中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日） 315

城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日修正） 318

前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日） 321

北京市物业管理招标投标办法（2003年9月25日） 328

住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日） 336

物业服务收费管理办法（2003年11月13日） 346

物业服务收费明码标价规定（2004年7月19日） 350

北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）（2003年12月24日） 352

业主大会规程（2003年6月26日） 357

物业服务企业资质管理办法（2007年11月26日修订） 362