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【条文理解】 1

（一）立法宗旨：为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件 1

导言（司法解释宗旨和根据） 1

（二）立法根据：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律 4

第一条（商品房买卖合同的涵义） 7

【条文理解】 7

（一）商品房的概念 7

（二）商品房买卖合同涵义 9

【案例适用】 12

经济适用房是否适用本司法解释？ 12

商品房买卖合同是否可以与借用资质开发商签订？ 16

（一）《合同法》 17

【相关规定】 17

（二）《城市房地产开发经营管理条例》 18

（三）《商品房销售管理办法》 18

（四）《城市商品房预售管理办法》 18

第二条（商品房预售合同的效力） 19

【条文理解】 19

（一）商品房预售 19

（二）商品房预售合同 23

（三）商品房预售合同效力认定 24

【案例适用】 31

签合同后取得预售许可证是否有效？ 31

（五）《城市商品房预售管理办法》 34

（六）《最高人民法院关于适用（中华人民共和国 34

（四）《商品房销售管理办法》 34

合同法）若干问题的解释（一）》 34

【相关规定】 34

（三）《城市房地产开发经营管理条例》 34

（二）《城市房地产管理法》 34

（一）《合同法》 34

（七）《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答）》 35

第三条（销售广告和宣传资料视为合同内容） 36

【条文理解】 36

（一）商品房销售广告要求 36

（二）销售广告和宣传资料视为合同内容 38

销售广告与入住商品房质量不符如何处理？ 40

【案例适用】 40

房产商吹牛被判退定金 42

宣传资料和售楼广告不实如何处理？ 44

【相关规定】 47

（一）《合同法》 47

（二）《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（摘录） 47

（三）《房地产广告发布暂行规定》（摘录） 48

（四）《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（摘录） 51

（五）《商品房销售管理办法》 52

（六）《城市商品房预售管理办法》 52

（一）商品房认购、订购、预订 53

【条文理解】 53

第四条（商品房认购、订购、 53

预订中定金的处理） 53

（二）定金要求 55

（三）商品房认购、订购、预订中定金的处理 57

（四）商品房认购、订购、预订中预订款的处理 58

【案例适用】 59

因分歧而未能签订合同定金是否返还？ 59

未就正式预售合同达成一致意向定金如何处理？ 60

不达到按揭贷款条件定金和首付款是否退还？ 62

开发商将已预订房转售他人如何处理？ 64

订个泡沫房是否退还购房定金？ 66

商品房预售的定金与预付款是否一样？ 67

（三）《商品房销售管理办法》 69

（四）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法）若干问题的解释》 69

【相关规定】 69

（二）《担保法》 69

（一）《合同法》 69

第五条（认购、订购、预订协议与商品房买卖合同的认定） 70

【条文理解】 70

（一）商品房买卖合同的主要内容 70

（二）商品房的认购、订购、预订协议与商品房买卖合同的认定 71

【案例适用】 72

按揭不成购房认定书是否可以解除？ 72

（一）商品房销售管理办法 73

【相关规定】 73

（二）商品房买卖合同（示范文本） 74

第六条（商品房预售登记备案效力认定） 75

【条文理解】 75

（一）商品房预售登记备案 75

（二）商品房预售登记备案效力认定 76

【案例适用】 78

预售合同签订后未登记备案是否生效？ 78

预售合同签订后登记是否对抗第三人？ 79

（一）《合同法》 83

（二）《房地产管理法》 83

【相关规定】 83

（三）《城市房地产开发经营管理条例》 84

（四）《城市商品房预售管理办法》 84

（五）《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》 84

（六）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 84

第七条（拆迁补偿安置协议优先权） 85

【条文理解】 85

（一）拆迁补偿安置 85

（二）房屋拆迁补偿安置协议 89

（三）拆迁补偿安置协议优先权 91

拆迁人将协议中约定的产权调换房转让给第三人如何处理？ 92

【案例适用】 92

拆迁人擅自把产权调换房出卖第三人，拆迁人 94

是否得到双倍赔偿？ 94

【相关规定】 96

《城市房屋拆迁管理条例》（摘录） 96

第八条（出卖人恶意违约承担责任） 99

【条文理解】 99

（一）恶意违约行为 99

（二）出卖人恶意违约责任 102

（三）解除合同 103

（四）返还已付购房款及利息和赔偿损失 107

（五）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 109

【案例适用】 111

开发商一房两卖如何处理？ 111

【相关规定】 113

（一）《合同法》 113

（二）《消费者权益保护法》（摘录） 113

（三）《商品房销售管理办法》 113

第九条（出卖人实施欺诈行为承担责任） 114

【条文理解】 114

（一）出卖人欺诈行为 114

（二）出卖人欺诈行为承担责任 119

出卖人故意隐瞒商品房抵押如何处理？ 122

【案例适用】 122

房东“一房二卖”购房者手中合同成废纸 124

【相关规定】 125

（一）《民法通则》 125

（二）《合同法》 126

（三）《担保法》 126

（四）《城市房地产产管理法》 126

（五）《城市商品房预售管理办法》 126

（六）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》（摘录） 126

（一）出卖人与第三人恶意串通行为认定 127

【条文理解】 127

订立合同无效） 127

第十条（出卖人与第三人恶意串通 127

（二）出卖人与第三人恶意串通承担责任 128

【案例适用】 130

开发商与第三人恶意串通订立合同是否有效？ 130

【相关规定】 131

（一）《民法通则》 131

（二）《合同法》 131

第十一条（房屋的交付使用及其风险承担） 132

【条文理解】 132

（一）房屋交付使用 132

（二）房屋毁损、灭失的风险承担 135

未收房屋损坏由谁负责？ 137

交付的房屋与样板房不一致，买受人 137

【案例适用】 137

【相关规定】 139

（一）《合同法》 139

（二）《商品房买卖合同示范文本》 139

第十二条（房屋主体结构质量不合格） 140

【条文理解】 140

（一）房屋主体结构质量不合格确定 140

（二）房屋主体结构质量不合格责任 143

【案例适用】 146

入住后因房屋主体结构质量不合格是否可以解除合同？ 146

（三）《建设工程质量管理条例》 147

（四）《商品房销售管理办法》 147

（一）《建筑法》 147

（二）《城市房地产开发经营管理条例》 147

【相关规定】 147

（五）建设部《关于加强房地产开发管理提高商品房质量的通知》（1996年1月23日） 148

第十三条（房屋质量瑕疵与保修责任） 151

【条文理解】 151

（一）房屋质量瑕疵及责任 151

（二）房屋质量保修责任 151

【案例适用】 154

商品房的保修期如何计算？ 154

（二）《建设工程质量管理条例》 155

【相关规定】 155

（一）《建筑法》 155

（三）《房屋建筑工程质量保修办法》 156

（四）《商品房销售管理办法》 156

（五）《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 156

第十四条（房屋面积误差处理） 157

【条文理解】 157

（一）房屋面积确认 157

（二）房屋面积误差处理 161

【案例适用】 164

合同已约定房屋面积误差处理方式是否适用法定处理方式？ 164

分摊的共有建筑面积增加如何处理？ 166

建筑面积不变，套内建筑面积减少， 166

面积“缩水”引发的商品房买卖 167

合同纠纷如何处理？ 167

按套售房就可以“缺斤短两”吗？ 169

商铺面积变大如何处理？ 172

【相关规定】 174

（一）《商品房销售管理办法》 174

（二）《房产测绘管理办法》（摘录） 174

（三）建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房［2002］74号） 175

（四）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（摘录） 176

（一）迟延交付房屋或者迟延支付购房款催告处理 179

【条文理解】 179

第十五条（迟延交付房屋或者迟延 179

支付购房款的处理） 179

（二）迟延交付房屋或者迟延支付购房款解除权 180

【案例适用】 181

出卖人迟延交房是否可以解除合同？ 181

【相关规定】 182

（一）《合同法》 182

（二）《商品房销售管理办法》 183

【条文理解】 184

（一）违约金 184

第十六条（违约金数额调整） 184

（二）违约金数额调整 185

【相关规定】 186

（一）《民法通则》 186

（二）《合同法》 186

第十七条（违约金数额或者损失赔偿额确定） 187

【条文理解】 187

（一）逾期付款的违约金数额或者损失赔偿额确定 189

（二）逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额确定 190

【案例适用】 191

合同中未约定违约金数额的如何确定？ 191

（一）《合同法》 192

（二）《最高人民法院关于修改（最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》（2000年11月21日） 192

【相关规定】 192

（三）《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释［1999］8号） 193

第十八条（因出卖人原因未能取得权属证书违约责任） 194

【条文理解】 194

（一）房屋权属登记概述 194

（二）因出卖人原因未能取得房屋权属证书违约责任 196

【案例适用】 198

因出卖人原因未取得权属登记如何处理？ 198

【相关规定】 199

（一）《城市房地产管理法》 199

（四）《城市房屋权属登记管理办法》（摘录） 200

（三）《商品房销售管理办法》 200

（二）《城市房地产开发经营管理条例》 200

第十九条（出卖人原因超一年无法 207

办理权属登记处理） 207

【条文理解】 207

（一）商品房所有权登记期限 207

（二）出卖人原因超一年无法办理房屋所有权登记处理 208

【案例适用】 209

因出卖人原因未取得权属登记如何处理？ 209

房产证久拖不办如何处理？ 210

入住两年未拿到产权证如何处理？ 212

8年拿不到房产证是否得到双倍赔偿？ 213

（二）《商品房销售管理办法》 215

【相关规定】 215

（一）《城市房地产开发经营管理条例》 215

第二十条（商品房包销合同） 216

【条文理解】 216

（一）商品房包销概述 216

（二）商品房包销合同 219

【案例适用】 219

在包销期满未销售的房屋如何处理？ 219

（二）《商品房销售管理办法》 221

（三）《城市房地产中介服务管理规定》（摘录） 221

（一）《民法通则》 221

【相关规定】 221

（四）《合同法》 222

第二十一条（出卖人违约销售包销房屋责任） 223

【条文理解】 223

（一）出卖人违约销售包销房屋行为认定 223

（二）出卖人违约销售包销房屋责任 223

【案例适用】 224

出卖人违约销售包销房屋如何处理？ 224

【相关规定】 225

《合同法》 225

【条文理解】 226

（一）商品房买卖合同纠纷诉讼中的当事人 226

第二十二条（包销人在合同纠纷中的诉讼地位） 226

（二）包销人在商品房买卖合同纠纷诉讼中的地位 227

【相关规定】 228

（一）《民事诉讼法》（摘录） 228

（二）《商品房销售管理办法》 229

第二十三条（担保贷款不成功对合同的处理）【条文理解】 230

（一）商品房担保贷款 230

（二）商品房担保贷款不成功对商品房买卖合同的处理 234

【案例适用】 236

开发商承诺能贷款而不兑现是否可以解除合同？ 236

买受人不符合按揭贷款条件是否可以解除合同？ 237

（二）《个人住房贷款管理办法》（摘录） 238

【相关规定】 238

（一）《城市房地产抵押管理办法》 238

（三）《住房公积金管理条例》（摘录） 244

（四）《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（摘录） 245

第二十四条（商品房担保贷款合同解除） 247

【条文理解】 247

（一）商品房买卖合同与商品房担保贷款合同的关系 247

（二）商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同可以解除 247

【相关规定】 249

（一）《担保法》 249

（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 249

（一）商品房担保贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷合并审理 250

【条文理解】 250

纠纷合并审理） 250

第二十五条（贷款合同纠纷与买卖合同 250

（二）出卖人在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均解除中的责任 253

【案例适用】 253

商品房买卖合同和担保贷款合同均解除，购房贷款 253

和购房款的本金及利息如何处理？ 253

【相关规定】 255

《民事诉讼法》（摘录） 255

第二十六条（出卖人作为诉讼参与人或共同被告） 256

【条文理解】 256

（一）出卖人作为担保贷款合同纠纷中的诉讼参与人 256

（二）出卖人作为担保贷款合同纠纷中的共同被告 257

【相关规定】 260

（一）《民事诉讼法》（摘录） 260

（二）《担保法》 260

第二十七条（出卖人不作为贷款合同 261

纠纷当事人） 261

【条文理解】 261

（一）商品房抵押登记 261

（二）买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款处理 267

（三）出卖人不作为商品房担保贷款合同 269

纠纷当事人 269

（二）《城市房地产抵押管理办法》 270

（一）《城市房地产管理法》 270

【相关规定】 270

第二十八条（有关本司法解释施行规定） 271

【条文理解】 271

（一）本司法解释施行时间 271

（二）适用本解释规定的商品房买卖合同纠纷案件 272

（三）不适用本解释规定的商品房买卖合同纠纷案件 272

（四）《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖合同纠纷案件适用问题 273

【案例适用】 274

1998年签订合同因质量问题是否适用本解释？ 274

若干问题的解答》 275

（二）《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件 275

（一）《城市房地产管理法》 275

【相关规定】 275

附录： 276

中华人民共和国民法通则 276

（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过 276

1986年4月12日中华人民共和国主席令第37号公布 276

自1987年1月1日起施行） 276

中华人民共和国合同法 296

（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过 296

1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号公布 296

自1999年10月1日起施行） 296

第29号公布自1995年1月1日起施行） 342

第八次会议通过1994年7月5日中华人民共和国主席令 342

中华人民共和国城市房地产管理法 342

（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会 342

中华人民共和国担保法 352

（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会 352

第十四次会议通过1995年6月30日中华人民共和国主席令 352

第50号公布1995年10月1日起施行） 352

中华人民共和国建筑法 364

（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会 364

第二十八次会议通过1997年11月1日中华人民共和国主席令 364

第91号公布自1998年3月1日起施行） 364

城市房地产开发经营管理条例 376

（1998年7月20日国务院令第248号） 376

（2000年1月30日国务院令第279号） 382

建设工程质量管理条例 382

城市房地产转让管理规定 394

（1995年8月7日建设部令第45号发布 394

根据2001年8月15日《建设部关于修改 394

（城市房地产转让管理规定〉的决定》修正） 394

商品房销售管理办法 398

（建设部令第88号2001年4月4日） 398

城市商品房预售管理办法 406

（1994年11月15日建设部令第40号发布 406

根据2001年8月15日《建设部关于修改 406

（城市商品房预售管理办法〉的决定》修正） 406

（城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正） 408

根据2001年8月15日《建设部关于修改 408

城市房地产抵押管理办法 408

（1997年5月9日建设部令第56号发布 408

房屋建筑工程质量保修办法 415

（2000年6月30日建设部令第80号发布 415

商品住宅实行住宅质量保证书和 418

住宅使用说明书制度的规定 418

（1998年5月12日建房［1998］102号） 418

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 420

案件适用法律若干问题的解释 420

（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议 420

通过法释［2003］7号自2003年6月1日起施行） 420

（1999年12月1日最高人民法院审判委员会第1090次会议通过自1999年12月29日起施行） 425

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 425

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》 429

若干问题的解释 429

2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议 429

通过自2000年12月13日起施行） 429

最高人民法院关于建设工程价款优先 445

受偿权问题的批复（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议 445

通过法释［2002］16号） 445

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》 446

（1995年12月27日） 446

商品房买卖合同（示范文本） 453