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第一章 建筑物区分所有权的萌芽、形成与发展 1

第一节 建筑物区分所有权的萌芽与形成 1

一、人类住宅之起源 1

二、建筑物区分所有权的萌芽与初步形成 2

三、建筑物区分所有权的正式形成 4

第二节 建筑物区分所有权的发展 5

一、1918-1947年期间：建筑物区分所有权发展的第一阶段 5

二、1947-1965年期间：建筑物区分所有权发展的第二阶段 9

第二章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（一） 12

第一节 法国 12

一、基本概要 12

二、《法国民法典》第664条分析 14

三、《有关区分各阶层不动产共有之法律》（1938年6月28日） 16

四、法国《住宅分层所有权法》（1965年7月10日） 17

第二节 日本 20

一、立法沿革 20

二、1962年建筑物区分所有权法 22

三、1983年建筑物区分所有权法 23

第三节 意大利 26

一、概要 26

二、基本内容 26

第四节 奥地利 27

一、概要 27

二、1948年7月8日区分所有权法 28

三、1975年7月1日区分所有权法 28

第五节 德国 29

一、立法前史 29

二、德国《住宅所有权法》（1951年3月15日） 31

三、德国《住宅所有权法》的修改 34

第六节 瑞士 36

一、立法沿革 36

二、基本内容 37

第七节 中南美洲各国 39

第三章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（二） 41

第一节 美国 41

一、立法前史与基本立法状况 41

二、基本内容 44

第二节 英国 45

一、立法前史与立法状况 45

二、基本内容 46

第三节 我国香港地区 47

一、立法基础 47

二、《多层大厦（业主立案法团）条例》（1970年6月19日） 48

第四节 我国澳门地区 49

第五节 我国台湾地区 50

一、台湾地区“民法”上的规定 51

二、“土地登记规则”中的规定 52

三、“公寓大厦与社区安全管理办法” 53

四、“公寓大厦管理条例” 53

第四章 建筑物区分所有权概述 57

第一节 各国法上建筑物区分所有权的名称 57

第二节 建筑物区分所有权的概念 60

一、各种学说之分析 60

二、各种学说的衡量比较与选择 67

三、建筑物区分所有权的意义 72

四、《物权法》关于建筑物区分所有权的含义系采三元论说 72

五、业主的界定 72

第三节 建筑物区分所有权的客体 73

一、建筑物区分所有权与“一物一权主义” 74

二、空间为民法上一种重要的物，得为权利的客体 74

第四节 建筑物区分所有权的性质、特性与种类 83

一、建筑物区分所有权的性质 83

二、建筑物区分所有权的特性 83

三、建筑物区分所有权的类型 85

第五章 专有所有权研究 87

第一节 专有所有权的意义与性质 87

第二节 专有所有权的客体——专有部分 88

一、专有部分的要件 88

二、专有部分的范围 96

三、专有部分的类型 100

第三节 专有所有权的内容 101

一、区分所有权人（业主）作为专有所有权人享有的权利 101

二、区分所有权人（业主）作为专有所有权人承担的义务 103

第四节 区分所有权人（业主）作为专有所有权人的法律责任 106

一、停止侵害、排除妨害 106

二、损害赔偿 106

三、区分所有权的剥夺（将业主自专有部分中驱逐） 106

第五节 专有所有权的变动 108

一、专有所有权的设定 108

二、专有所有权的取得 109

三、专有所有权的变更 110

四、专有所有权的消灭 110

第六章 共有所有权研究 112

第一节 共有所有权的意义和特性 112

第二节 共有所有权的客体——共用部分 113

一、共用部分（共有部分）的范围 113

二、共用部分的法律性质 119

三、共用部分的法律地位 125

四、我国《物权法》和《建筑物区分所有权解释》关于共有部分（共用部分）的分类 127

五、一些特殊的共有部分（共用部分）分析 128

第三节 共有所有权的内容 132

一、区分所有权人（业主）作为共有所有权人的权利 132

二、区分所有权人（业主）作为共有所有权人的义务 133

第四节 建筑物区分所有权人（业主）作为共有所有权人的法律责任 136

第七章 若干重要问题研究 138

第一节 区分所有建筑物的停车场问题 138

一、各国法上的停车场问题 138

二、比较分析结论 147

第二节 区分所有建筑物的增建问题 148

一、概要 148

二、法国的学说、判例与立法 148

三、日本的判例与学说 151

四、小结 152

第八章 区分所有建筑物的重建 153

第一节 概要 153

一、区分所有建筑物重建的困难与必要 153

二、重建的概念及与其他类似概念的区分 155

第二节 重建的要件 156

一、德国法 156

二、日本法 157

三、台湾地区法 163

四、中国《物权法》和《物业管理条例》 164

五、评议分析 165

第三节 业主间权益的调整 166

一、日本法 166

二、台湾地区法 169

三、我国法应采取的立场 169

第四节 重建与第三人权益关系的调整 170

第五节 重建合意的成立与重建主体的厘定 171

一、重建合意的成立 171

二、重建主体的厘定 172

第六节 小区内区分所有建筑物的重建 173

第七节 区分所有建筑物一部灭失的复旧（修复）与重建 175

第八节 区分所有建筑物遭受灾害全部灭失时的再建与重建 177

第九节 法国与瑞士的区分所有建筑物的重建与修缮 179

一、法国 179

二、瑞士 181

第九章 成员权 182

第一节 成员权的概念、特性及形成基础 182

一、成员权的概念和特性 182

二、成员权的形成基础 183

第二节 成员权的内容 184

一、业主（区分所有权人）作为成员权人享有的权利 185

二、业主（区分所有权人）作为成员权人承担的义务 186

第三节 成员权的变动 186

一、成员权的取得 187

二、成员权的消灭 187

第十章 区分所有建筑物的管理（一） 188

第一节 概要 188

第二节 管理内容 190

一、物的管理 190

二、人的管理 191

第三节 管理方式 192

一、自主管理与委托管理 192

二、管理人方式与非管理人方式 195

三、法人与非法人管理 196

第四节 管理规约 196

一、管理规约的概念 196

二、管理规约的法律性质 196

三、管理规约的设定、变更及废止 198

四、管理规约事项 200

五、管理规约的效力 204

六、管理规约的保管与阅览 204

第五节 区分所有权人（业主）管理团体 205

一、区分所有权人（业主）管理团体的形成 205

二、区分所有权人（业主）管理团体法律性质的比较法分析 205

三、比较分析结论 212

第十一章 区分所有建筑物的管理（二） 216

第一节 区分所有权人（业主）管理团体的机关 216

一、概要 216

二、各国法上管理机关的种类的比较法分析 216

三、小结 223

四、我国《物权法》、《物业管理条例》及《建筑物区分所有权解释》中的业主管理团体及其机关 223

第二节 若干问题研究（一） 228

一、管理者型与理事会型 228

二、意思机关——区分所有权人（业主）大会（集会、总会） 230

第三节 若干问题研究（二） 236

一、执行机关——管理者 236

二、监督、咨询机关 241

第十二章 区分所有建筑物管理的文化与社会性上的问题 244

第一节 爱畜的饲育问题 244

一、各国的比较分析、考察 244

二、小结 247

第二节 区分所有权人之不在的问题 248

一、对各国的比较分析 248

二、小结 249

第三节 管理费分担金的滞纳与迟延 250

一、新加坡 250

二、日本 251

三、美国夏威夷 251

四、我国台湾地区 251

第四节 因乐器演奏所生的噪音问题 252

第十三章 对业主的团体的拘束的根据与界限——建筑物区分所有的所有权法与团体法的交错（一） 254

第一节 过往的议论的到达点：对业主的团体的拘束的多样化与根据论的变迁 254

一、基于作为共有持份（份额）权人的团体的拘束 254

二、基于作为业主管理团体的构成员的团体的拘束 258

三、过往的议论的到达点 260

第二节 德国住宅所有权法中的议论 262

一、以共有持份权为中心的住宅所有权——共有法的进路 262

二、作为物权的团体持份权的住宅所有权——团体法的进路 269

三、德国2007年新住宅所有权法中的新的进路——归纳性的进路 280

四、由德国法得到的启示 291

第十四章 对业主的团体的拘束的根据与界限——建筑物区分所有的所有权法与团体法的交错（二） 294

第一节 对业主的团体的拘束的根据与界限 294

一、导言 294

二、各种具体的场合中对业主的团体的拘束的根据与界限 296

三、重建决议的根据与界限 327

第二节 对第13章、第14章的归纳 339

第十五章 关于制定我国的单行的建筑物区分所有权法 341

第一节 我国解决城市（镇）居民住宅问题的基本政策和制度 341

一、1949年至1978年期间：住房公有化、福利型制度的形成、完善和发展时期 341

二、改革时期（1978年至今）：住房商品化 344

第二节 制定我国的建筑物区分所有权法的必要性 347

一、制定建筑物区分所有权法，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转人商品化住房制度的客观要求 347

二、我国城市化进程的加速，迫切要求制定建筑物区分所有权法 349

三、区分所有建筑物（集合住宅）是解决城市（镇）居民取得住宅的最佳途径 350

四、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经济性 351

五、现行《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，不能规范区分所有权的所有的法律关系，须制定建筑物区分所有权法规范之 351

第三节 制定我国建筑物区分所有权法的立法思想与主要条文试拟 352

一、立法思想 352

二、我国的建筑物区分所有权法应包括的主要条文试拟 352

附录（一）日本《有关建筑物区分所有等之法律》 358

附录（二）德国《住宅所有权与长期居住权法》（简称“住宅所有权法”） 375

附录（三）奥地利《有关住宅和店铺（营业场所）所有权之联邦法》（简称“住宅所有权法”） 391

附录（四）《瑞士民法典》第712条之一至二十有关“分层建筑物所有权”建筑物区分所有权）的规定 394

附录（五）希腊《关于区分楼层的所有的法律》（《公寓法》、《建筑物区分所有权法》，1929年法律第3741号） 399

附录（六）希腊1971年法令第1024号《关于对在同一基地上建筑的复数的建筑物的区分所有》 402

附录（七）美国各州区分所有权法一览表 404

附录（八）我国台湾地区“公寓大厦管理条例” 410

附录（九）主要参考文献 424