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第一章 房屋征收 1

第一节 房屋征收概念 1

一、征收概念 1

二、房屋征收概念 2

三、房屋征收法律逻辑 3

第二节 征收人与被征收人 5

一、征收人 5

二、被征收人 6

第三节 房屋征收公共利益 7

一、房屋征收公共利益界定 7

二、房屋征收公共利益理解 8

三、房屋征收公共利益认定 10

第四节 危房集中、基础设施落后 12

一、问题研究 12

二、危房集中标准 12

三、基础设施落后标准 15

第五节 危房集中、基础设施落后认定 21

一、危房、基础设施情况调查 22

二、危房集中、基础设施落后论证 22

三、危房集中、基础设施落后认定 23

四、基础设施落后主观认定机制 24

第六节 房屋征收计划 25

一、计划的由来 25

二、房屋征收计划编制 26

三、国民经济和社会发展年度计划审查 28

第二章 房屋征收决定 29

第一节 房屋征收决定概念 29

一、房屋征收决定概念 29

二、房屋征收决定特征 29

第二节 房屋征收决定前置要件 31

一、房屋征收决定前置要件研究 31

二、房屋征收决定前置要件 32

第三节 房屋征收决定程序 36

一、程序研究 36

二、辅助性工作程序 39

三、前置程序 50

四、决策程序 60

第四节 国有土地使用权收回 63

一、收回主体 63

二、程序 64

第五节 房屋征收决定内容及公告 65

一、房屋征收决定内容 65

二、房屋征收决定公告 68

第六节 房屋征收决定法律效果 69

第七节 房屋征收决定依法作出 71

一、重要性 71

二、依法决定的内涵 72

第三章 房屋征收补偿 75

第一节 房屋征收补偿概念 75

一、概念 75

二、房屋征收补偿分类 76

三、征收补偿费用 77

第二节 房屋征收补偿方式 77

一、货币补偿方式 77

二、产权调换方式 78

第三节 房屋征收补偿程序 78

一、组织选（确）定房地产价格评估机构 78

二、被征收房屋价值评估 79

三、评估结果公示 79

四、评估报告提交 79

五、协商签约 79

六、作出征收补偿决定 80

七、支付征收补偿费用 80

八、建立分户补偿档案 80

第四章 房屋征收补偿政策 81

第一节 制定房屋征收补偿政策原则 81

一、依法原则 82

二、合理原则 82

三、公平原则 82

第二节 货币补偿方式政策 83

一、征收补偿 83

二、征收补助 92

三、征收奖励 105

第三节 产权调换方式补偿政策 107

一、征收补偿 108

二、征收补助 111

三、征收奖励 118

第五章 房屋征收补偿共性问题 119

第一节 就近地段产权调换 119

一、问题的提出 119

二、问题的解决 120

第二节 住房保障征收补偿政策 124

一、住房保障 124

二、保底补偿 125

第三节 公有房屋承租人补偿 127

一、住宅公有房屋承租人补偿 127

二、非住宅公有房屋承租人补偿 128

第四节 团购商品房征收补偿 128

一、问题的提出 128

二、问题的解决 129

第五节 补偿方式选择 132

一、问题的提出 132

二、问题的解决 132

第六章 房屋征收评估 135

第一节 房屋征收评估依据 135

一、房屋价值评估依据 135

二、临时安置补偿标准评估依据 136

三、其他补偿标准评估依据 136

第二节 评估机构确定 137

一、评估机构适用 137

二、评估机构确定方法 138

第三节 评估方法适用 142

一、房地产价值估价方法适用 142

二、其他补偿标准评估 144

第四节 房屋价值评估 147

一、类似房地产研究 148

二、估价报告 151

第五节 评估结果争议处理 153

一、房屋价值评估结果争议处理 153

二、其他补偿评估结果争议处理 155

三、构想 155

第七章 房屋征收补偿决定 157

第一节 补偿决定概念 157

一、概念 157

二、前置要件 158

三、补偿决定主体和对象 158

第二节 补偿决定程序 159

一、报请 160

二、受理 161

三、审核决定 161

第三节 补偿决定内容及公告 162

一、补偿决定内容 162

二、补偿决定公告 164

三、补偿决定履行 165

第四节 房屋征收司法强制执行 166

一、概念 166

二、法律依据 167

三、问题探讨 168

四、程序 169

第八章 房屋征收工作职责 176

第一节 政府工作职责 176

一、制定房屋征收补偿政策 176

二、组织编制国民经济与社会发展年度计划 177

三、未登记建筑调查、认定、处理的组织工作 177

四、征收补偿方案征求意见 177

五、开展社会稳定风险评估 178

六、作出房屋征收决定 178

七、收回国有土地使用权 178

八、作出补偿决定 178

九、申请强制执行 178

第二节 房屋征收部门工作职责 179

一、拟定执行房屋征收补偿政策 179

二、编制房屋征收计划 179

三、房屋调查工作 179

四、拟定征收补偿方案 180

五、筹措房屋征收补偿资金和产权调换房源 180

六、报请人民政府作出房屋征收决定 180

七、组织实施房屋征收补偿工作 180

八、培训考核征收实施单位工作人员 181

九、监督房屋征收实施单位具体征收补偿行为 181

十、档案管理 182

十一、承办市、县级人民政府交办的其他工作 182

第三节 其他部门主要工作职责 182

一、房地产管理部门 182

二、发展改革部门 183

三、建设部门 184

四、规划部门 184

五、土地管理部门 184

六、城管部门 184

七、监察部门 184

八、审计部门 185

九、公安部门 185

第四节 第三方机构工作职责 186

一、房屋征收实施单位 186

二、房地产估价机构 187

第九章 房屋征收信息公开 188

第一节 房屋征收信息公开概念 188

第二节 房屋征收信息公开法律规定 189

第三节 房屋征收信息公开原则 190

一、公正原则 190

二、公平原则 190

三、便民原则 190

四、一事一申请原则 191

第四节 信息公开内容和范围 191

一、信息公开内容 191

二、信息公开范围 192

三、不予公开内容 192

第五节 房屋征收信息公开方法 194

一、信息公开方式 194

二、信息公开办理 195

第十章 房屋征收信访 197

第一节 房屋征收信访事项 197

一、信访概念 197

二、房屋征收信访概念 197

三、房屋征收信访事项 198

第二节 房屋征收信访受理 198

第三节 房屋征收信访办理 200

一、信访办理 200

二、信访复查 200

三、信访复核 200

第四节 房屋征收信访工作方法 200

一、信访处理原则 200

二、工作方法 201

第十一章 房屋征收实践问题解读 204

第一节 房屋征收决定问题 204

一、房屋征收是否需要符合规划 204

二、单一基础落后条件可否实施房屋征收 205

三、以土地储备名义可否实施房屋征收 206

四、优秀历史建筑可否实施房屋征收 206

五、政府如何委托开发区管委会开展房屋征收与补偿工作 207

六、可否仅对未经登记建筑作出房屋征收决定 207

七、房屋较少的情形如何实施房屋征收 207

八、零星D级危房如何实施改造 208

九、征收国营农场土地上房屋法律适用问题 208

十、关于旧城区改建房屋征收与商业开发关系问题 209

十一、关于土地收益归属问题 209

十二、关于征收补偿资金来源问题 210

十三、房屋征收决定是否具有期限 210

十四、房屋征收决定是否可以撤销 211

十五、如何确定签约期限 211

第二节 房屋征收补偿问题 212

一、亏损企业能否给予停产停业损失补偿 212

二、无证生产经营用房的停产停业损失补偿 213

三、实际生产经营主体非被征收人的停产停业损失补偿问题 213

四、房改房隙地补偿 214

五、企业兼并后公有房屋承租人如何处理 214

六、房屋登记载明多种用途补偿 214

七、征收补偿时房屋维修资金如何处理 215

八、住宅改办公用途是否应当给予补助 215

九、房屋土地登记用途不一致情形补偿 216

十、封闭阳台补偿 216

十一、征收决定行政复议、行政诉讼期间，是否影响征收决定的执行 216

十二、如何理解先补偿后搬迁 217

十三、房屋承租人如何确保利益不受损 217

第三节 房屋征收评估问题 218

一、小区围墙、绿化是否应该单独给予补偿 218

二、工业厂房、仓库价值评估问题 218

三、医院、学校等房屋价值评估问题 219

四、加油站房屋价值评估问题 219

五、住改商类的房屋价值如何评估 220

六、土地剩余使用年限的补偿问题 220

七、产权调换的限价商品房应否评估 220

八、期房的价值可否评估 221

九、国资部门委托评估机构评估的结果可否采用 221

十、对专家委员会鉴定结果不服如何处理 222

十一、审计机构认为评估结果过高怎么办 223

第四节 房屋征收补偿决定问题 223

一、下落不明房屋所有权人如何作出补偿决定 223

二、共有产权房屋所有权人如何作出补偿决定 224

三、继承遗产如何作出补偿决定 224

四、被征收房屋灭失后可否作出补偿决定 225

五、未登记建筑可否作出补偿决定 227

六、购房指标可否作为产权调换方式 227

七、补偿决定可否采用征收补偿方案未载明的补偿内容 228

八、补偿决定复议诉讼期限，补偿决定是否有效 228

第五节 房屋征收相关民事争议问题 229

一、夫妻之间房屋补偿争议问题 229

二、被征收房屋继承分割问题 231

三、特殊情形下的签约问题 233

第六节 房屋征收信息公开问题 235

一、房屋征收信息公开申请人和被申请人 235

二、房屋征收部门与征收实施单位签订的委托合同是否应公开 236

三、房屋征收部门向征收实施单位支付的工作费用是否应当公开 236

四、房屋征收部门与房地产估价、法律等专业机构委托合同是否应当公开 236

五、征收工作人员的相关信息是否应当公开 237

六、签订补偿协议户数是否应当公开 237

七、分户补偿情况应如何公开 237

八、审计结果如何公开 238

第七节 房屋征收相关问题 239

一、如何确认房屋征收完毕 239

二、房屋征收完毕后土地权利及转移 239

三、房屋土地两证注销登记前提条件 240

四、非公共利益需要物权转移方法 240

五、房屋收购争议处理 241

六、被征收房屋是否必须拆除 241

七、如何实施房屋拆除 241

八、补偿协议争议处理 242

九、征收实施单位签订房屋征收补偿协议是否有效 242

十、如何确定第三方机构 242

附录一 法律索引 244

一、法律 244

二、行政法规 244

三、部门规章 244

四、司法解释 245

五、规范性文件 245

六、行业规范 245

附录二 相关法律全文 246

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 246

二、《国有土地上房屋征收评估办法》 252

三、《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》 257

附录三 法律条文节选 260

一、《中华人民共和国宪法》（节选） 260

二、《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》（节选） 261

三、《中华人民共和国物权法》（节选） 264

四、《中华人民共和国行政诉讼法》（节选） 265

五、《中华人民共和国城乡规划法》（节选） 265

六、《中华人民共和国城市房地产管理法》（节选） 266

七、《中华人民共和国继承法》（节选） 266

八、《中华人民共和国政府采购法实施条例》（节选） 266

九、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（节选） 267

十、《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（节选） 267

十一、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（节选） 268

十二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》（节选） 268