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第一章 城市房屋征收补偿的流程及热点问题 1

一、征收补偿的一般常识 1

001什么是房屋征收？ 1

002跟老百姓紧密相关的房屋征收分为哪几类？ 2

003房屋征收活动应遵循怎样的程序？ 2

004关于房屋征收的范围与期限有哪些规定？这些规定具有怎样的拘束力？ 4

005秦某的房屋被依法征收后会有什么样的法律结果？ 5

006房屋征收补偿过程中的公共利益指的是什么？ 5

007保障性安居工程建设、国民经济和社会发展规划、土地利用整体规划、城乡规划和专项规划都是什么？ 6

008《国有土地上房屋征收与补偿条例》的主要内容是什么？ 7

009什么情况下适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》？ 8

010《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用对象包括承租人吗？ 8

二、征收补偿的相关主体 9

011房屋征收与补偿的当事人及参与人有哪些？ 9

012房屋征收中市、县级人民政府的职责有哪些？ 9

013房屋征收中征收部门的职责有哪些？ 10

014房屋被征收人具体指哪些人？ 11

015本案中友谊商城能够成为房屋所有权人吗？ 12

016被征收房屋所有权人不明确该怎么办？ 12

017房屋被征收人的权利与义务有哪些？ 13

018政府关于被征收人的民生保障有哪些措施？ 14

019征补条例关于被征收人举报有哪些规定？ 15

020谁来监督房屋征收实施单位？ 16

三、房屋征收决定 16

021哪个部门有权作出征收决定？ 16

022房屋征收决定的作出者与具体实施者有什么区别？ 17

023被征收人通过哪些途径才能知悉房屋征收决定？ 18

024房屋征收决定公告应当包括哪些内容？应当注意哪些事项？ 18

025房屋征收决定何时生效？ 20

026房屋征收决定生效后，被征收人享有哪些权利？ 20

027被征收人对征收补偿方案有异议的怎么办？ 21

028征收决定作出前，未将征收补偿方案公开征求意见怎么办？ 21

029被征收人如何对房屋征收决定的合法性进行审查？ 22

030什么是房屋征收决定的“公众参与”原则？ 23

四、房屋价值评估 23

031为什么要进行房屋价值评估？ 23

032如何选定房地产价格评估机构？ 24

033房地产估价应遵循哪些原则？ 25

034房地产估价应遵循哪些程序？ 26

035对被征收房屋价值进行评估应当考虑哪些因素？ 27

036被征收人对房屋评估有异议怎么办？ 28

037房屋征收补偿的法律基础是什么？哪些情况应当补偿？哪些不应当补偿？ 29

038房屋征收补偿应当遵循哪些原则？ 30

039房屋征收补偿中如何贯彻公众参与原则呢？ 31

040房屋被征收人是否有权查看房屋征收补偿档案？ 33

041制定房屋征收补偿方案时应当参考哪些资料？ 33

五、房屋征收补偿协议 34

042什么是房屋征收补偿协议？ 34

043房屋征收补偿协议的具体内容有哪些？ 34

044如何签订补偿协议？ 35

045房屋征收补偿协议应该什么时候签订？ 36

046签订征收补偿协议需要注意哪些事项？ 36

047房屋征收协议有效的条件是什么？ 37

048房屋征收协议无效的情形有哪些？ 38

049房屋征收协议效力待定的情形有哪些？ 38

050征收人不履行补偿协议怎么办？ 39

六、房屋征收补偿的方式 40

051房屋征收补偿主要有哪几种方式？ 40

052房屋征收的货币补偿方式有最高额限定吗？ 41

053房屋征收补偿的房屋产权调换有哪两种形式？ 42

054被征收人已经选择了一种补偿方式，还能再改选另一种补偿方式吗？ 42

055选择产权调换的补偿方式时，被征收人能要求就近安排住房吗？ 43

七、房屋征收补偿的内容和标准 44

056房屋征收补偿包括哪几项内容？ 44

057哪些情况下可以获得房屋征收的补助和奖励？ 45

058房屋征收补偿的标准如何确定？ 46

059采用什么样的补偿标准才能保证被征收人的生活水平不降低？ 47

060因房屋征收造成停产停业的怎么办？ 48

061户口不在本地的被征收人能够获得补偿吗？ 51

062家里人口越多获得的补偿越多吗？ 51

063房屋的承租人有权获得征收补偿吗？ 52

064征收范围内未经登记的房屋能否获得补偿？ 52

065临时建筑能获得征收补偿吗？ 53

066征收范围确定后，新建、改建、扩建的房屋能否获得补偿？ 53

067丈夫在婚前所买的房屋在婚后被征收，补偿款归谁所有？ 54

068一方婚前付首付婚后夫妻共同还贷的房屋被征收，补偿款归谁？ 54

069离婚时房屋被判归一方所有，则另一方还能要征收补偿款吗？ 55

070违法建筑能获得补偿吗？ 56

071在房屋征收搬迁时，如何保护被征收人的权益及改善被征收人居住条件？ 56

072被征收人搬迁时产生的搬迁费由谁负责？ 57

073被征收人没有获得补偿，是否可以先进行拆迁？ 58

074什么时候房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房？ 58

075周转用房和临时安置费可以同时获得吗？ 59

八、房屋征收补偿决定和强制拆迁 59

076什么是房屋征收补偿决定？ 59

077房屋征收补偿决定包括哪些内容？ 60

078房屋征收补偿决定送达后会产生哪些法律后果？ 61

079被征收房屋所有权何时发生变动？ 62

080申请强制拆迁的条件是什么？ 62

081当前政府有强制拆迁的权力吗？ 63

082强制拆迁一般由谁来组织实施呢？ 64

083房屋征收部门申请人民法院强制执行需要提交哪些材料？ 64

084征收补偿决定被法院裁定不准予执行的情形有哪些？ 65

085通过断水、断电等方式迫使被征收人搬迁是否合法？ 65

086采用暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收合法吗？ 66

087房屋征收争议的解决方式有哪些？ 66

088被征收人可以申请行政复议或者提起行政诉讼的情形有哪些？ 67

089被征收人提起行政复议的流程是什么？ 68

090被征收人如何提起行政诉讼？ 69

091哪个法院有权管辖房屋征收与补偿行政案件？ 70

092征收人违反补偿协议，被征收人提起民事诉讼还是行政诉讼？ 70

第二章 农村集体土地和房屋征收补偿的流程及热点问题 72

一、农村集体土地征收一般问题 72

093什么是“农村集体土地征收”？ 72

094农村集体土地征收中的“征收人”和“被征收人”各指什么？ 73

095在什么情况下进行农村征地需要经过国务院批准？ 73

096省、自治区、直辖市人民政府关于农村征地的批准权限是什么？ 74

097怎样确认农村集体土地的产权人？ 74

098农村集体土地的征收与补偿可以参考哪些法律法规？ 74

099农村集体土地被征收人享有哪些权利？ 75

100农村集体土地被征收后，被征收人不能再做什么？ 75

101搬迁开始后，被搬迁人是否可以买卖房屋？ 76

102搬迁开始后，被搬迁人是否可以出租房屋？ 76

103当土地征收范围确定后，哪些活动被禁止？ 77

104怎样认定和处理集体土地征收中的抢栽、抢种及抢建行为？ 78

105什么情况下才可以征用农村集体土地？ 79

106抢险救灾急用土地时，可以不办手续先用地吗？ 79

107“土地征收”和“土地征用”有什么区别？ 80

108农村集体土地的征收，通常包含哪些环节？ 81

109农村集体土地征收和房屋拆迁的程序是怎样的？ 82

110农村集体土地征收和房屋拆迁是否适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》？ 83

111农村集体土地征收过程中的强制拆迁，在什么情况下会发生？ 83

112农村集体土地上的房屋被征收，能不能申请另行审批宅基地？ 84

113同一个项目可以拆分为几批申报征地手续吗？ 85

114未经征收，通过“农转非”农村集体土地就变为国有土地了吗？ 85

115征地的实施机关有哪些？ 86

116市、县级国土资源部门有权进行征地吗？ 87

117征地公告应当让广大群众了解哪些信息？ 87

118超过三年的征地批准文件还能使用吗？ 89

119政府未发布征地公告，直接对土地采取填方培土等整理措施，村民应该怎样应对？ 90

120拆迁补偿协议中规定的安置房屋被出售，被拆迁人应该怎么办？ 90

二、征收补偿的依据和标准 91

121如何确定农村房屋产权并进行相应的补偿安置？ 91

122宅基地使用权证是认定补偿的唯一依据吗？ 92

123如何计算农村宅基地被征收时所应得的补偿款？ 92

124征收补偿标准乡里说的算不算？ 93

125村里的小卖店被征收，应该怎样补偿？ 94

126“占用耕地补偿制度”是怎么一回事？ 95

127征地补偿应当“同地同价”吗？ 95

128政府按照十年前的标准给予征地补偿，这种做法合乎规定吗？ 96

三、征地补偿方案 97

129征地补偿安置方案是怎样形成的？ 97

130从征地补偿安置方案公告中，老百姓可以了解到哪些信息？ 98

131被征地的村民是否有权知悉征收补偿方式？ 100

132对征地补偿安置方案有异议，可以申请开听证会吗？ 101

133对农村集体土地上房屋征收的听证，在什么情况下可以召开？ 102

134听证的书面申请应该怎样写？ 103

135征地补偿安置听证有哪几个主要环节？ 103

136被征地的农民是否可以参加征地补偿安置听证？ 104

四、征地补偿费的计算 104

137征地补偿费具体涵盖哪些项目？ 104

138怎样计算农村集体土地的土地补偿费？ 105

139农村集体土地补偿费如何分配？ 106

140乡镇人民政府有权留用征地补偿费吗？ 107

141什么是土地安置补助费？ 108

142安置补助费应当如何计算？ 108

143被征收人能够拿到安置补助费吗？ 109

144征地安置补助费怎么分配？ 110

145地上附着物补偿费如何计算？ 110

146青苗补偿费如何计算？ 111

147地上附着物以及青苗补偿费是否直接支付给村民？ 111

五、征地补偿的内容 112

148征地公告发布后改建、扩建的房屋能够多得补偿费吗？ 112

149在自家宅院里搭建的临时房屋能否获得补偿？ 113

150在宅基地上加盖的房屋能否获得补偿？ 114

151户口已迁出，父母也已过世，还能获得补偿吗？ 114

152家里人口越多获得的补偿款就越多吗？ 115

153家中的小院能否获得补偿？ 116

154父母过世后，兄弟姐妹签订的分家合同能否作为补偿的依据？ 116

155被征收的居住用房临时改成小商店，如何进行补偿？ 117

156一人有多处宅基地，如何补偿？ 117

157水井、管线等在被征收时能否得到补偿？ 118

158进城务工人员能否参与土地补偿费的分配呢？ 119

159户籍仍在原村的出嫁女，是否有权参与原所在村的土地补偿款分配？ 120

160农民收养的子女，是否可以参与征地补偿款的分配？ 120

161在校大中专学生的户籍迁出农村后，能否参与原户籍地土地补偿费的分配？ 121

162夫妻中一方婚前新建的房屋，婚后面临征收，补偿款属不属于共同财产？ 122

163为骗取更多的拆迁补偿款而“假离婚”，“假离婚”有效吗？ 123

164城镇居民买房遇拆迁获得补偿，补偿款应全部归卖主吗？ 123

165村民没有拿到征地补偿，开发单位是否可以先进行拆迁？ 124

166政府为加快征地进程，采取“株连式拆迁”合法吗？ 124

六、征地补偿纠纷的处理 125

167什么情况下，被征地的农村集体经济组织和农民，可以申请协调解决矛盾？ 125

168申请协调应当提交哪些材料？申请书应当包括哪些内容？ 126

169房屋所有权人可以委托他人代为办理房屋征收拆迁事宜吗？ 126

170对于征地安置补助标准的裁决，可能有几种结果？ 127

171怎么解决拆迁纠纷？ 127

172“申请协调”与“申请裁决”有先后顺序吗？ 128

173农村集体土地被征收后，集体经济组织成员是否可以直接向法院起诉请求支付土地补偿费？ 129

174达成征收协议后发现不公平，能向人民法院提起行政诉讼吗？ 130

175土地征收部门擅自拆迁被征收人房屋，需要承担什么样的责任？ 130

176暴力胁迫拆迁，当事人将要承担什么样的法律责任？ 131

177土地征收与房屋补偿过程中，工作人员私自接受被补偿人财物，需要承担什么法律责任？ 132

178村民老丁家的房屋被强拆，能否获得国家赔偿？ 133

179在农村集体土地征收过程中，村民李某获得的补偿款过低，他可以申请行政复议吗？ 134

180在农村集体土地征收过程中，村民刘某如果申请行政复议，可以何种方式进行？ 134

181在农村集体土地征收过程中，村民韩某对所获得的补偿不满意，他可以提起行政诉讼吗？ 135

附录 相关法律法规 136

一、城市房屋征收补偿部分 136

中华人民共和国城市房地产管理法（2007.8.30修正） 136

国有土地上房屋征收与补偿条例（2011.1.21） 142

国有土地上房屋征收评估办法（2011.6.3） 146

最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（2012.2.27） 150

最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（1996.7.24） 151

北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（京政发〔2011〕27号） 152

北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法（京建发〔2011〕16号） 154

上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2011.10.19） 156

关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见（穗府〔2011〕17号） 164

河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法（2012.8.1施行） 169

江苏省人民政府关于印发江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题规定的通知（2011.7.8） 174

甘肃省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定（2011.11.4） 176

山西省国有土地上房屋征收与补偿条例（2012.3.22） 178

山东省人民政府办公厅关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知（2011.5.26） 185

二、农村集体土地和房屋征收补偿部分 187

最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（2011.5.9） 187

征收土地公告办法（2010.11.30修正） 189

关于完善征地补偿安置制度的指导意见（国土资发〔2004〕238号） 190

北京市集体土地房屋拆迁管理办法（2003.8.1施行） 192

《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见（2003.8.1施行） 195

上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定（2011.11.4） 201

长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法（长府办发〔2012〕6号） 206

苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法（苏发〔2010〕56号） 209