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第一章 城市更新的基本理论和法律体系 1

第一节 基本理论 1

一、城市更新的起源及概念 1

二、现代城市更新在全球的演进及发展 3

三、深圳进行城市更新的必要性和未来趋势 4

第二节 城市更新的法律体系 5

一、城市更新有关法律体系综述 5

二、深圳市城市更新立法和政策体系 7

第三节 小结 11

第二章 深圳城市更新的实施流程和风险总述 13

第一节 总述 13

一、城市更新的概念 13

二、城市更新的类型 13

三、城市更新的参与主体 14

第二节 拆除重建类城市更新的实施模式 16

第三节 拆除重建类城市更新的基本流程 18

第四节 拆除重建类城市更新的法律风险 19

一、计划申报和规划审批风险 20

二、土地建筑物核查风险 20

三、协议签订和实施主体确认风险 21

四、土地取得、开发建设、回迁安置风险 21

第三章 深圳城市更新改造操作实务 23

第一节 更新计划申报和规划编制 23

一、更新意愿征集 23

二、更新单元计划申报 27

三、更新单元规划编制 31

第二节 土地建筑物的核查认定 36

一、土地、建筑物核查的必要性 36

二、核查的法律性质及内涵 37

三、核查确权的相关法律问题 39

四、深圳城市更新核查确权的有关规定 45

五、深圳城市更新核查确权的难点问题 47

六、历史遗留用地的处理办法 49

七、违法建筑的认定及补偿 50

第三节 协议签订及实施主体确认 65

一、项目实施主体的形成方式 66

二、搬迁补偿安置协议的签订 66

三、实施主体的确认 75

第四节 建筑物拆除、房地产权证注销 77

一、建筑物拆除的流程 77

二、房屋拆除中的相关法律问题 78

三、土地平整 84

四、房地产权证注销 84

第五节 项目土地取得和建设销售 85

一、项目用地审批 85

二、土地使用权出让合同签订 86

三、地价计收 86

四、项目建设要求 89

五、建设过程中的相关行政许可事项 90

六、房地产预售的特殊要求 90

七、项目验收、回迁房及共建配套设施的交付 92

八、房产证办理 93

第六节 政府组织实施的城市更新 93

一、我国的征收法律制度 94

二、土地收购制度 99

三、政府组织实施城市更新的方式 101

四、政府组织实施城市更新的特殊情形 104

第四章 城市更新项目前期尽职调查 106

第一节 尽职调查概述 106

一、尽职调查的概念及内涵 106

二、城市更新项目前期开展尽职调查的重要性和必要性 107

第二节 城市更新项目尽职调查的主要内容 107

一、调查更新项目土地的相关情况 108

二、调查更新项目范围内的建筑物及其物权人情况 108

三、调查更新项目与搬迁安置补偿有关的其他事项 108

第三节 尽职调查时应注意的法律问题 109

一、城市更新改造项目土地权属状况调查 109

二、更新改造项目范围内建筑物及其物权人调查 110

三、对城市更新项目与搬迁补偿有关的其他事项的调查 112

第五章 城市更新项目转让实务 114

第一节 城市更新项目转让概述 114

一、城市更新项目 114

二、城市更新项目转让 115

第二节 城市更新项目转让方式及其对比 116

一、城市更新项目直接转让 116

二、城市更新项目间接转让 117

三、转让方式对比 118

第三节 项目间接转让的风险防范 120

一、尽职调查阶段 121

二、合同条款设计 123

三、合同履行 124

第六章 城市更新项目融资实务 126

第一节 城市更新项目融资概述 126

第二节 城市更新项目融资方式及风险防范 127

一、银行贷款方式及风险防范 127

二、合作开发融资及风险防范 132

三、城市更新改造实施主体股权融资 134

四、城市更新项目其他融资模式 142

第七章 城市更新过程中税务筹划 143

第一节 税务筹划简介 144

一、税务筹划过程的不违法性原则 144

二、税务筹划目的的综合性原则 144

三、税务筹划方法的专业技术性原则 145

第二节 城市更新改造前期阶段的税务筹划 146

一、城市更新改造前期阶段的营业税筹划 146

二、城市更新改造前期阶段的契税筹划 147

三、城市更新改造前期阶段的土地增值税筹划 148

四、城市更新改造前期阶段的企业所得税筹划 150

第三节 城市更新改造开发经营阶段的税务筹划 151

一、城市更新改造实施主体开发经营阶段的营业税筹划 152

二、城市更新改造实施主体开发经营阶段的土地增值税筹划 155

三、城市更新项目经营阶段的企业所得税筹划 158

第八章 城市更新改造的示范文本 160

房屋搬迁补偿安置协议（适用于旧住宅区项目） 160

房屋搬迁安置补偿协议（适用于片区改造项目） 172

搬迁代理委托协议书 184

搬迁补偿资金共管协议 187

委托评估合同书 189

测绘合同 194

第九章 城市更新改造相关法律法规和规范性文件摘要 197

一、规划类 197

中华人民共和国城乡规划法（2008.1.1） 197

广东省城市控制性详细规划管理条例（2005.3.1） 198

深圳市城市规划条例（2001.3.2 2修订） 199

深圳市城市更新办法（2009.1 2.1） 200

深圳市基本生态控制线管理规定（2005.1 1.1） 202

深圳市城中村（旧村）改造暂行规定（2004.1 1.1） 202

深圳市城市规划标准与准则（2004.4.1） 203

深圳市人民政府关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见（2005.4.7） 204

深圳市城市更新办法实施细则（2012.1.2 1） 204

深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）（2010.6.1 3） 207

二、土地类 213

中华人民共和国物权法（2007.1 0.1） 213

中华人民共和国土地管理法（2004.8.2 8修正） 214

中华人民共和国土地管理法实施条例（2011.1.8 修订） 216

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.1 9） 217

土地储备管理办法（2007.1 1.1 9） 218

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007.9.2 8修订） 219

协议出让国有土地使用权规定（2003.8.1） 224

广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2008.1 1.2 8修订） 226

广东省非农业建设补充耕地管理办法（2010.9.1） 230

深圳经济特区土地使用权出让条例（2011.3.3 修正） 230

深圳市城市更新办法（2009.1 2.1） 232

深圳市土地储备管理办法（2006.8.1） 234

深圳市土地征用与收回条例（1999.7.1） 235

深圳市征用土地实施办法（2002.1 0.1） 239

深圳市城市更新办法实施细则（2012.1.2 1） 240

关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定（2006.6.5） 243

深圳市人民政府关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知（2004.1 1.3 0） 244

深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法（2004.6.2 6） 244

中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定（1998.1 0.2 3） 246

三、房屋拆迁类 246

（一）总类 246

中华人民共和国物权法（2007.1 0.1） 246

中华人民共和国公司法（2013.1 2.2 8修正） 248

中华人民共和国城市房地产管理法（2009.8.2 7修正） 248

城市房地产开发经营管理条例（2011.1.8 修订） 249

国有土地上房屋征收与补偿条例（2011.1.2 1） 250

深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（2013.5.1） 252

深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定（2002.3.1） 269

深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定（2002.3.1） 271

《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》实施细则（2002.3.1） 273

《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》实施细则（2002.3.1） 273

深圳市人民政府关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定（1993.1 1.9） 274

深圳市城市更新办法（2009.1 2.1） 276

深圳市城市更新办法实施细则（2012.1.2 1） 278

（二）房屋测绘 279

中华人民共和国测绘法（2002.8.2 9修订） 279

房产测绘管理办法（2001.5.1） 282

建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（2002.3.2 7） 284

深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（2013.5.1） 285

（三）房屋估价 287

广东省房地产评估条例（1994.9.1） 287

房地产估价机构管理办法（2013.1 0.1 6修正） 288

国有土地上房屋征收评估办法（2011.6.3） 289

深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（2013.5.1） 294

（四）房屋拆除与补偿 296

国有土地上房屋征收与补偿条例（2011.1.2 1） 296

广东省拆迁城镇华侨房屋规定（2005.1.1） 297

深圳市城市更新办法（2009.1 2.1） 299

深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（2013.5.1） 299

深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定（2000.1.1） 306

深圳市城市更新办法实施细则（2012.1.2 1） 306

深圳市人民政府关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定（2001.7.6） 307

拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）（2010.8.1 1） 308

国务院宗教事务局、建设部关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知（1993.1.2 0） 310

（五）纠纷解决 310

国有土地上房屋征收与补偿条例（2011.1.2 1） 310

房屋拆迁证据保全公证细则（1994.2.1） 311

最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复（2005.8.1 1） 313

四、房地产开发建设类 313

（一）建设阶段 313

中华人民共和国城乡规划法（2008.1.1） 313

中华人民共和国城市房地产管理法（2009.8.2 7修正） 314

中华人民共和国建筑法（2011.4.2 2修正） 317

建设工程质量管理条例（2000.1.3 0） 319

广东省建设工程质量管理条例（2014.3.1） 320

深圳市建设工程质量管理条例（2004.7.2 9修正） 325

深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（2010.1 2.2 2） 326

深圳市城市更新办法（2009.1 2.1） 328

（二）销售阶段 329

城市商品房预售管理办法（2004.7.2 0修订） 329