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一、房屋买卖 1

1．未经所有权变更登记的房屋买卖，效力应如何确定？ 1

2．房屋出资人能否直接取得房屋的产权？ 5

3．取得共有房产证就享有房屋所有权吗？ 9

4．家庭共有的房屋产权该如何划分？ 12

5．如何确认共建房屋的所有权？ 15

6．如何认定房屋买卖合同中逾期交房的免责事由？ 19

7．如何确认房屋买卖合同中的违约金数额？ 23

8．商品房买卖适用情势变更原则吗？ 26

9．如何认定房地产交易中商品房预售方的主体资格？ 29

10．如何认定房屋买卖合同的有效条件？ 32

11．在一房两卖的情况下应当认定哪一份买卖合同有效？ 36

12．如何确定房屋买卖中的优先购买权？ 40

13．买卖违章建筑物的行为有效吗？ 43

14．城建规划内需拆迁房屋的买卖关系是否有效？ 45

15．房屋买卖中的格式合同条款有效吗？ 48

16．如何区分房屋的委建合同和买卖合同？ 52

17．债务人未将出售房屋的价款用于清偿债务，能否认定房屋买卖合同无效？ 55

18．商品房预售后的再行转让，合同是否有效？ 58

19．个人住房按揭贷款过程中，如何认定抵押合同和担保合同的效力？ 61

20．农村房屋买卖未办理所有权登记，合同效力如何？ 65

21．房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，可以认定为房屋由承租人委托购买吗 69

22．未明确共有份额的共有房屋应如何分割？ 72

23．应该“地随房走”还是“房随地走”？ 75

24．如何区分共同出资买房、代理买房和转卖房屋？ 79

25．房屋未办理登记手续，对第三人是否可适用善意取得规则？ 82

26．如何认定房屋转让合同的有效性？ 86

27．如何认定商品房预售合同解除的条件是否生效及不安抗辩权的行使？ 88

28．卖主在不了解买主真实身份情况下签订的房屋买卖合同有效吗？ 91

29．如何确定房屋预售合同和房屋抵押贷款合同的关系？ 94

30．如何认定房屋预售过程中的设备层合同的效力？ 98

31．如何认定购房优惠广告的性质和效力？ 101

32．一套房屋两个面积测量结果，何者有效？ 105

二、房屋租赁与抵押 108

1．将抵押的房屋出租给他人，行为是否有效？ 108

2．将出租的房屋抵押给他人，行为是否有效？ 112

3．抵押房屋折价低于债务，不足部分仍应偿还吗？ 116

4．未登记的房屋租赁合同有效吗？ 119

5．承租人擅自转租房屋，出租人可否解除合同？ 122

6．房屋共有人和承租人的优先购买权发生冲突，何者更为优先？ 125

7．房屋的宅基地使用证能否作为抵押物进行抵押？ 127

8．被继承人将房屋送与继承人是属于法定继承，还是属于房屋赠与？ 131

9．离婚后原租赁公房的使用权应当归谁所有？ 134

10．房屋的抵押权实现时，如何实现土地使用权和房屋所有权不可分离？ 137

11．房屋留置权优先于抵押权吗？ 140

12．提前一个月发出的预售通知有效吗？ 143

13．如何确定承租人优先购买权的存续期间？ 146

14．租赁房屋被损害，出租人和承租人应当如何分担责任？ 149

15．房产公司串通职工与银行签订的抵押借款合同有效吗？ 152

16．如何认定房屋重复抵押的效力？ 155

17．房屋出租权可以抵押吗？ 158

18．已经办理最高额抵押标的房屋可以买卖吗？ 161

19．未进行抵押登记的房屋买卖有效吗？ 164

20．如何确认以房屋作为抵押物的共同抵押的效力？ 167

21．房屋被他人典当，产权人应负连带责任吗？ 171

22．承租人经出租人同意修建违章建筑的，应由谁负责？ 174

23．租赁合同解除后房屋添附物归谁所有？ 177

24．如何确定房屋租赁合同登记备案的法律意义？ 181

三、房屋拆迁与装修 186

1．承租人可以参与分配拆迁安置费吗？ 186

2．被拆迁人可自由选择房屋拆迁补偿的方式吗？ 189

3．拆迁房屋的补偿金额应如何确定？ 192

4．如何区别房屋拆迁补偿合同和房地产合作开发合同？ 195

5．恋爱关系终止后当事人一方是否应当返还另一方的房屋装修款？ 198

6．拆迁人应当与所有权人还是实际居住人签订拆迁补偿合同？ 201

7．房管部门的批示能否作为房屋共有部分改建的依据？ 204

8．维护群体利益就可以任意变合同约定吗？ 207

9．如何解决房屋拆迁合同主体变更所产生的纠纷？ 211

10．合同履行中出现意外情况，应如何认定工程量？ 214

11．如何认定房屋装修补充合同及补充合同中约定的工程决算的效力？ 218

12．如何认定安置回购房的瑕疵担保责任？ 221

13．未经房屋出租人许可进行装修，是否构成违约？ 224

14．拆迁范围内的房屋可以出租吗？ 227

1．开发商广告声称“提供车位”，则业主可以免费使用停车场吗？ 231

四、房屋的区分所有和相邻关系 231

2．挖坑致他人房屋墙体开裂，应承担何种责任？ 235

3．未经区分所有人同意，可由他人加盖房屋吗？ 238

4．已取得房管部门许可证的公共厕所的选址是否构成对相邻住户合法权利的侵害？ 241

5．建筑物区分所有权人应如何分配地基使用权？ 244

6．电力公司可以跨越居民房屋上空架高压线吗？ 248

五、物业管理 251

1．业主被窃，物业公司应承担责任吗？ 251

2．业主与物业公司签订格式合同后，是否有权封闭阳台？ 256

3．未经业主同意签订的房屋租赁费分配合同是否有效？ 261

4．住户停放在室外的摩托车失窃，物业公司应否负责？ 265

5．房地产开发公司能否将物业管理权转让给物业管理公司？ 268

6．物业管理公司将已经租赁的公房擅自再行出租， 271

应适用侵权责任还是不当得利返还责任？ 271

7．如何界定业主委员会的法律地位？ 274

六、附录 277

城镇个人建造住宅管理办法 277

（1983年6月4日） 277

（1983年12月17日） 280

城市私有房屋管理条例 280

中华人民共和国民法通则（节录） 284

（1986年4月12日） 284

城市新建住宅小区管理办法 295

（1994年3月23日） 295

中华人民共和国城市房地产管理法 299

（1994年7月5日） 299

城市商品房预售管理办法 309

（1994年11月15日） 309

城市房屋租赁管理办法 311

（1995年5月9日） 311

中华人民共和国担保法（节录） 317

（1995年6月30日） 317

城市房地产抵押管理办法 323

（1997年5月9日） 323

城市房屋权属登记管理办法 331

（1997年10月27日） 331

（1998年7月20日） 337

城市房地产开发经营管理条例 337

中华人民共和国土地管理法（节录） 344

（1998年8月29日） 344

附：《刑法》有关条文 356

中华人民共和国合同法（节录） 357

（1999年3月15日） 357

房产测绘管理办法 384

（2000年12月28日） 384

（2001年8月15日修正） 388

城市异产毗连房屋管理规定 388

城市房屋权属登记管理办法 391

（2001年8月15日修正） 391

房屋建筑工程质量保修办法 397

（2000年6月30日） 397

城市房地产转让管理规定 400

（2001年8月15日修正） 400

城市商品房预售管理办法 404

（2001年8月15日修正） 404

（2002年3月5日） 406

住宅室内装饰装修管理办法 406

（2001年4月4日） 413

商品房销售管理办法 413

城市房屋拆迁管理条例 421

（2001年6月13日） 421

物业管理条例 427

（2003年6月8日） 427

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 437

（2002年6月20日） 437

（1998年9月3日） 438

最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复 438

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 439

（2003年4月28日） 439

最高人民法院副院长黄松有就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问 444

（2003年5月7日） 444

最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复 452

（2003年11月17日） 452

参考书目 453