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第一章　房地产估价概论 1

第一节　对房地产估价的基本认识 1

一、房地产估价的含义 1

二、房地产估价的本质 5

三、房地产估价的必要性 10

第二节　房地产估价的要素 13

一、估价当事人 13

二、估价目的 15

三、估价对象 17

四、估价时点 18

五、价值类型 18

六、估价依据 19

七、估价假设 19

八、估价原则 20

九、估价程序 20

十、估价方法 20

十一、估价结果 22

第三节　对房地产估价的现实需要 22

一、国有建设用地使用权出让的需要 22

二、房地产转让和租赁的需要 23

三、房地产抵押贷款的需要 24

四、房地产征收征用补偿的需要 25

五、房地产分割的需要 26

六、房地产损害赔偿的需要 27

七、房地产争议调处和司法鉴定的需要 28

八、房地产税收的需要 29

九、房地产保险的需要 30

十、企业有关经济行为的需要 31

十一、房地产行政管理的需要 32

十二、其他方面的需要 33

第四节　房地产估价师的职业道德 34

第五节　中国房地产估价行业发展概况 35

一、以法律形式确立了房地产估价的地位 36

二、建立了房地产估价师执业资格制度 36

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 37

四、成立了房地产估价行业自律组织 37

五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 38

六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 39

七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系 40

八、深化和拓展了房地产估价业务 40

九、形成了公平竞争的房地产估价市场 40

十、积极开展了国际交流合作 41

复习思考题 43

第二章　房地产及其描述 45

第一节　房地产的含义 45

一、房地产的定义 45

二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 46

三、实物、权益和区位的含义 48

四、房地产的其他名称 53

五、房地产的基本存在形态 54

第二节　房地产的特性 57

一、不可移动 57

二、独一无二 58

三、寿命长久 58

四、供给有限 59

五、价值量大 60

六、用途多样 60

七、相互影响 61

八、易受限制 61

九、难以变现 63

十、保值增值 64

第三节　房地产的种类 65

一、按用途划分的种类 65

二、按开发程度划分的种类 66

三、按实物形态划分的种类 67

四、按权益状况划分的种类 67

五、按是否产生收益划分的种类 70

六、按经营使用方式划分的种类 70

第四节　房地产状况描述 70

一、房地产基本状况描述 72

二、房地产区位状况描述 72

三、房地产实物状况描述 73

四、房地产权益状况描述 76

复习思考题 77

第三章　房地产价格和价值 79

第一节　房地产价格的含义和形成条件 79

一、房地产价格的含义 79

二、房地产价格的形成条件 80

第二节　房地产价格的特征 81

第三节　房地产供求与价格 82

一、房地产需求 83

二、房地产供给 85

三、房地产均衡价格 87

四、房地产供求与价格关系的特殊性 89

第四节　房地产价格和价值的种类 89

一、价值、使用价值和交换价值 89

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 90

三、市场价值和非市场价值 94

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 97

五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格 100

六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 102

七、市场调节价、政府指导价和政府定价 103

八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 104

九、土地价格、建筑物价格和房地价格 105

十、总价格、单位价格和楼面地价 106

十一、名义价格和实际价格 108

十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 109

十三、起价、标价、成交价和均价 110

十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 111

复习思考题 112

第四章　房地产价格影响因素 114

第一节　房地产价格影响因素概述 114

一、对房地产价格影响因素的总认识 114

二、房地产价格影响因素的分类 116

第二节　房地产自身因素 117

一、区位因素 117

二、实物因素 123

三、权益因素 127

第三节　人口因素 130

一、人口数量 130

二、人口结构 131

三、人口素质 131

第四节　制度政策因素 132

一、房地产制度政策 132

二、税收制度政策 133

三、金融制度政策 134

四、相关特殊政策 135

五、相关规划和计划 135

第五节　经济因素 137

一、经济发展 137

二、居民收入 138

三、利率 139

四、汇率 140

五、物价 140

第六节　社会因素 141

一、政治安定状况 141

二、社会治安状况 142

三、城市化 142

四、房地产投机 142

第七节　国际因素 143

一、世界经济状况 143

二、国际竞争状况 143

三、政治对立状况 143

四、军事冲突状况 144

第八节　心理因素 144

第九节　其他因素 145

一、行政隶属变更 145

二、重要政治人物的健康状况等 146

复习思考题 146

第五章　房地产估价原则 148

第一节　房地产估价原则概述 148

一、房地产估价原则的含义 148

二、房地产估价原则的内容 148

三、房地产估价原则的作用 149

第二节　独立、客观、公正原则 149

第三节　合法原则 151

第四节　最高最佳利用原则 157

第五节　估价时点原则 162

第六节　替代原则 165

第七节　谨慎原则 167

复习思考题 168

第六章　市场法及其运用 170

第一节　市场法概述 170

一、市场法的含义 170

二、市场法的理论依据 170

三、市场法适用的估价对象和条件 171

四、市场法估价的操作步骤 172

第二节　搜集交易实例 172

一、搜集大量交易实例的必要性 172

二、搜集交易实例的途径 173

三、搜集交易实例的要求 174

四、建立交易实例库 176

第三节　选取可比实例 176

一、选取可比实例的必要性 176

二、选取可比实例的要求 176

第四节　建立比较基准 179

一、统一房地产范围 179

二、统一付款方式 180

三、统一价格单位 180

第五节　交易情况修正 183

一、交易情况修正的含义 183

二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 183

三、交易情况修正的方法 186

第六节　市场状况调整 189

一、市场状况调整的含义 189

二、市场状况调整的方法 189

第七节　房地产状况调整 192

一、房地产状况调整的含义 192

二、房地产状况调整的内容 193

三、房地产状况调整的思路 194

四、房地产状况调整的方法 195

第八节　求取比准价格 198

一、求取单个可比实例比准价格的方法 198

二、求取最终比准价格的方法 200

第九节　市场法总结和运用举例 202

一、市场法总结 202

二、市场法运用举例 204

复习思考题 208

第七章　收益法及其运用 210

第一节　收益法概述 210

一、收益法的含义 210

二、收益法的理论依据 211

三、收益法适用的估价对象和条件 213

四、收益法估价的操作步骤 213

第二节　报酬资本化法的公式 214

一、报酬资本化法最一般的公式 214

二、净收益每年不变的公式 215

三、净收益在前若干年有变化的公式 220

四、净收益按一定数额递增的公式 222

五、净收益按一定数额递减的公式 223

六、净收益按一定比率递增的公式 224

七、净收益按一定比率递减的公式 226

八、预知未来若干年后的价格的公式 228

第三节　收益期限的确定 232

第四节　净收益的求取 233

一、净收益测算的基本原理 233

二、不同收益类型房地产净收益的求取 235

三、求取净收益应注意的问题 238

四、净收益流模式的确定 241

第五节　报酬率的求取 242

一、报酬率的实质 242

二、报酬率的求取方法 244

第六节　直接资本化法 248

一、直接资本化法概述 248

二、资本化率和收益乘数的求取方法 250

三、资本化率与报酬率的区别和关系 251

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 253

第七节　投资组合技术和剩余技术 254

一、投资组合技术 254

二、剩余技术 258

第八节　收益法总结和运用举例 261

一、收益法总结 261

二、收益法运用举例 263

复习思考题 267

第八章　成本法及其运用 269

第一节　成本法概述 269

一、成本法的含义 269

二、成本法的理论依据 270

三、成本法适用的估价对象和条件 271

四、成本法估价的操作步骤 273

第二节　房地产价格构成 273

一、土地取得成本 274

二、开发成本 277

三、管理费用 278

四、销售费用 278

五、投资利息 279

六、销售税费 281

七、开发利润 282

第三节　成本法的基本公式 284

一、成本法最基本的公式 284

二、适用于新开发的房地产的基本公式 284

三、适用于旧的房地产的基本公式 287

第四节　重新购建价格的求取 287

一、重新购建价格的含义 287

二、重新购建价格的求取思路 288

三、建筑物重新购建价格的求取方式 289

四、建筑物重新购建价格的求取方法 289

第五节　建筑物折旧的求取 295

一、建筑物折旧的含义和原因 295

二、建筑物折旧的求取方法 297

三、求取建筑物折旧应注意的问题 309

第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定 312

一、房屋完损等级评定的有关规定 312

二、房屋折旧的有关规定 313

第七节　成本法总结和运用举例 314

一、成本法总结 314

二、成本法运用举例 317

复习思考题 320

第九章　假设开发法及其运用 322

第一节　假设开发法概述 322

一、假设开发法的含义 322

二、假设开发法的理论依据 322

三、假设开发法适用的估价对象和条件 323

四、假设开发法估价的操作步骤 325

第二节　假设开发法的基本公式 327

一、假设开发法最基本的公式 327

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式 328

三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式 330

第三节　现金流量折现法和传统方法 330

一、现金流量折现法和传统方法的定义 330

二、现金流量折现法与传统方法的区别 331

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点 331

第四节　假设开发法测算中各项的求取 332

一、后续开发经营期 332

二、开发完成后价值 333

三、后续必要支出及应得利润 334

四、折现率 335

五、测算中的其他有关问题 336

第五节　假设开发法总结和运用举例 337

一、假设开发法总结 337

二、假设开发法运用举例 339

复习思考题 345

第十章　长期趋势法及其运用 347

第一节　长期趋势法概述 347

一、长期趋势法的含义 347

二、长期趋势法的理论依据 347

三、长期趋势法适用的估价对象和条件 347

四、长期趋势法估价的操作步骤 348

第二节　数学曲线拟合法 348

第三节　平均增减量法 350

第四节　平均发展速度法 352

第五节　移动平均法 354

一、简单移动平均法 354

二、加权移动平均法 355

第六节　指数修匀法 355

第七节　长期趋势法的作用 356

复习思考题 357

第十一章　地价评估和地价分摊 358

第一节　地租理论及测算 358

一、地租的含义 358

二、地租现象 359

三、地租理论的回顾 360

四、地租的测算 368

第二节　路线价法 370

一、路线价法概述 370

二、划分路线价区段 372

三、设定标准临街深度 372

四、选取标准临街宗地 372

五、调查评估路线价 373

六、制作价格修正率表 373

七、计算临街土地的价值 376

第三节　城镇基准地价评估 383

一、城镇基准地价的含义 383

二、城镇基准地价评估的程序和方法 384

第四节　基准地价修正法 385

第五节　补地价的测算 386

第六节　高层建筑地价分摊 387

一、高层建筑地价分摊的意义 387

二、高层建筑地价分摊的方法 388

复习思考题 392

第十二章　房地产估价程序 394

第一节　房地产估价程序概述 394

一、房地产估价程序的含义 394

二、房地产估价程序的作用 394

第二节　获取估价业务 395

一、估价业务来源渠道 395

二、不应承接估价业务的情形 396

第三节　受理估价委托 397

一、受理估价委托概述 397

二、明确估价基本事项 398

三、估价委托书和估价委托合同 401

第四节　制定估价作业方案 402

一、估价作业方案的含义和内容 402

二、制定估价作业方案的思路 402

第五节　搜集估价所需资料 404

第六节　实地查看估价对象 406

第七节　分析估价对象价值 407

第八节　测算估价对象价值 407

第九节　判断估价对象价值 408

第十节　撰写估价报告 409

一、估价报告的含义 409

二、估价报告的质量 409

三、估价报告的形式 409

四、估价报告的组成 409

第十一节　内部审核估价报告 412

第十二节　交付估价报告 414

第十三节　估价资料归档 415

复习思考题 416