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第1章 房地产项目开发全过程概述 2

1.1 什么是房地产项目开发 2

1.1.1 房地产市场 3

1.1.2 房地产项目开发业务 3

1.1.3 房地产项目运行机制 4

1.2 房地产项目开发流程 6

1.2.1 八大项目开发阶段 6

1.2.2 项目开发流程图 8

第2章 房地产项目运营管理模式导读 12

2.1 房地产企业集团化管控 13

2.1.1 集团化管控概述 13

2.1.2 集团公司的组织架构 14

2.1.3 典型房地产集团管控模式 21

2.2 房地产项目管控模式 27

2.2.1 直线职能制项目管控模式 28

2.2.2 项目公司制管控模式 30

2.2.3 矩阵制项目管控模式 31

2.2.4 项目经理之于项目管理 34

2.3 项目运营管理 35

2.3.1 运营管理是什么 36

2.3.2 运营管理管什么 37

2.3.3 项目运营管理组织保证 39

2.3.4 运营管理的“命门”所在 42

第3章 土地一级开发阶段 48

导读 48

3.1 土地一级开发概述 49

3.1.1 房地产市场划分 49

3.1.2 土地的分类 50

3.1.3 土地一级开发运作模式 52

3.1.4 土地一级开发成本与收益分配 54

3.1.5 土地一级开发工作特性 55

3.2 土地一级开发规划阶段 56

3.2.1 土地一级开发计划 57

3.2.2 土地一级开发实施方案 60

3.3 土地一级开发前期准备阶段 61

3.3.1 确定土地一级开发主体 62

3.3.2 土地一级开发操作性实施方案 63

3.3.3 土地一级开发行政审批 64

3.4 土地一级开发土地整理阶段 66

3.4.1 征地与补偿 66

3.4.2 拆迁与安置 67

3.4.3 土地一级开发基本建设 68

3.5 土地一级开发验收及入市阶段 69

3.5.1 土地一级开发竣工验收 69

3.5.2 土地入市交易 69

第4章 投资管理与土地确权阶段导读 74

4.1 投资管理与土地确权概述 75

4.1.1 阶段工作内容概述 75

4.1.2 阶段工作流程图 77

4.1.3 房地产开发用地取得方式 78

4.2 可行性研究报告 80

4.2.1 可行性研究概述 80

4.2.2 可行性研究工作阶段划分 82

4.3 房地产项目经济测算 99

4.3.1 项目经济测算阶段划分 100

4.3.2 财务评价指标 101

4.3.3 不确定性分析 102

4.4 成本管理体系 104

4.4.1 成本管理体系概述 104

4.4.2 项目成本归责 105

4.4.3 目标成本管理 106

4.4.4 动态成本监控体系 108

4.5 土地确权阶段 122

4.5.1 土地合同的签订 122

4.5.2 土地使用权证的取得 125

4.6 浅析“摘牌即开工”的可行性 127

4.6.1 运营模式的实质 127

4.6.2 实现的基本保障条件 130

4.6.3 可行性分析及对投资工作的启示 133

第5章 规划方案设计阶段 136

导读 136

5.1 规划方案设计阶段概述 137

5.1.1 阶段工作内容概述 137

5.1.2 阶段工作流程图 139

5.2 规划方案设计阶段运营管理工作 139

5.2.1 战略目标管理 140

5.2.2 计划管理及进度管控 141

5.2.3 项目投资收益管理 149

5.3 规划方案设计及其衍生 153

5.3.1 规划设计前期工作 153

5.3.2 规划设计与方案设计 155

5.3.3 衍生专项设计工作 156

5.4 规划方案设计阶段报建工作 159

5.4.1 报建工作的本质 159

5.4.2 报建工作的特性 164

5.4.3 阶段报建工作 166

5.5 规划方案设计阶段营销工作 172

5.5.1 营销全程策划 173

5.5.2 项目营销定位 174

5.5.3 营销定位报告案例目录 176

5.6 规划方案设计阶段合约工作 178

5.6.1 合约管理工作概述 178

5.6.2 阶段专项工程分判 179

5.6.3 合约全程策划 181

5.6.4 合约策划报告案例目录 183

5.7 规划方案设计阶段工程工作 184

5.7.1 工程启动的重要性 184

5.7.2 阶段工程专项工作 185

5.7.3 工程全程策划 188

5.7.4 工程策划报告案例目录 194

第6章 施工图设计阶段 198

导读 198

6.1 施工图设计阶段概述 199

6.1.1 “一图两证”视角 199

6.1.2 阶段工作流程概述 200

6.2 施工图设计阶段设计工作 201

6.2.1 规划许可报建阶段专项设计 202

6.2.2 施工许可报建阶段专项设计 205

6.2.3 施工图会审与交底 207

6.2.4 项目施工配合 208

6.3 施工图设计阶段报建工作 211

6.3.1 规划许可报建专项工作 211

6.3.2 施工许可报建专项工作 214

6.3.3 其他专项报建工作 222

6.4 施工图设计阶段其他工作 223

6.4.1 阶段合约工作开展 224

6.4.2 阶段工程工作开展 225

6.4.3 阶段其他工作开展 226

第7章 项目施工建设阶段 228

导读 228

7.1 项目施工建设阶段概述 229

7.1.1 工程部角色定位 229

7.1.2 阶段工作流程概述 230

7.2 项目管理行为 231

7.2.1 行政性管理行为体系 231

7.2.2 技术性管理行为体系 234

7.2.3 项目管理行为检查 241

7.3 项目进度管理 242

7.3.1 项目展望阶段 242

7.3.2 项目步入正轨 246

7.3.3 预售为要 247

7.3.4 结构验收导向 249

7.3.5 立体交叉阶段 255

7.3.6 竣工验收阶段 260

7.3.7 项目发展时间轴 260

7.4 市政配套管网工程 263

7.4.1 工作特性 263

7.4.2 工作界面划定 264

7.4.3 施工建设阶段 266

7.5 项目质量安全管理 269

7.5.1 量化综合评估体系概述 270

7.5.2 实测实量评价体系 271

7.5.3 安全文明施工评价体系 285

7.5.4 项目管理行为评价体系 292

7.6 其他管理工作协作配合 295

7.6.1 迎合设计、配合营销 295

7.6.2 项目施工建设的第三只手 296

第8章 项目预售阶段 300

导读 300

8.1 工程预售条件 301

8.1.1 狭义的工程预售条件 301

8.1.2 广义的工程预售条件 302

8.2 预售许可申办 303

8.2.1 预售证照办理概述 303

8.2.2 开发经营权系列报建 304

8.2.3 预售许可申办 306

8.3 市场推广策划 309

8.3.1 销售卖场策划 309

8.3.2 传播媒介策划 312

8.3.3 销售计划与策略 313

8.3.4 开盘筹划 314

8.4 销售阶段策划与营销策划报告 315

8.4.1 销售阶段策划 315

8.4.2 营销策划报告案例目录 318

第9章 竣工验收备案阶段 322

导读 322

9.1 竣工验收备案阶段概述 323

9.1.1 竣工验收的“广义”与“狭义” 323

9.1.2 闭合循环定律 324

9.1.3 竣工验收备案流程 325

9.2 竣工验收前期工作 325

9.2.1 质监单体申报 327

9.2.2 施工尾项与竣工验收 328

9.3 专项工程竣工验收 332

9.3.1 房屋测绘验收 332

9.3.2 规划单体验收 334

9.3.3 规划综合验收 335

9.3.4 消防验收及备案 336

9.3.5 墙改节能验收 338

9.3.6 竣工结算登记 338

9.3.7 养老保障金缴纳证明 339

9.3.8 城建档案验收 340

9.3.9 竣工验收 346

9.3.10 环保验收 351

9.3.11 卫生防疫验收 352

9.4 竣工验收备案 352

9.4.1 阶段工作职责划分 353

9.4.2 竣工验收备案申办 354

第10章 项目交付阶段 358

导读 358

10.1 项目交付阶段概述 359

10.2 项目交付前期准备 360

10.2.1 公示证照及文件资料准备 360

10.2.2 交付前项目问题查验 366

10.2.3 项目移交物业 369

10.3 集中交付管理 371

10.3.1 集中交付组织 371

10.3.2 业主现场验房 371

10.4 交付后管理工作 379

10.4.1 项目维修管理 379

10.4.2 房屋产权管理 380

10.4.3 配套用房移交 382

10.4.4 综合竣工验收备案 383