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第一章 房地产估价概述 1

第一节 对房地产估价的基本认识 1

一、房地产估价的含义 1

二、房地产估价的本质 4

三、房地产估价的必要性 9

第二节 房地产估价的要素 12

一、估价当事人 12

二、估价对象 13

三、估价目的 14

四、价值类型 16

五、估价时点 17

六、估价依据 17

七、估价假设 17

八、估价原则 18

九、估价程序 18

十、估价方法 18

十一、估价结果 20

第三节 对房地产估价的现实需要 20

一、土地使用权出让的需要 20

二、房地产转让和租赁的需要 21

三、房地产抵押的需要 22

四、房地产征收和征用的需要 23

五、房地产分割的需要 25

六、房地产损害赔偿的需要 25

七、房地产税收的需要 26

八、房地产保险的需要 27

九、房地产争议调处和司法鉴定的需要 27

十、企业有关经济行为的需要 28

十一、房地产管理的需要 30

十二、其他方面的需要 31

第四节 房地产估价师的职业道德 32

第五节 中国房地产估价行业发展状况 33

复习思考题 39

第二章 房地产 42

第一节 房地产的含义 42

一、房地产的定义 42

二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 42

三、实物、权益和区位的含义 46

四、房地产的其他名称 50

五、房地产的基本存在形态 52

六、房地产含义的总结 54

第二节 房地产的特性 54

一、不可移动 54

二、独一无二 55

三、寿命长久 56

四、供给有限 56

五、价值量大 57

六、流动性差 57

七、用途多样 59

八、相互影响 59

九、易受限制 60

十、保值增值 61

第三节 房地产的分类 63

一、按照房地产用途的分类 63

二、按照房地产开发程度的分类 64

三、按照房地产是否产生收益的分类 64

四、按照房地产经营使用方式的分类 65

五、按照房地产实物形态的分类 65

六、按照房地产权益状况的分类 66

第四节 房地产的描述与分析 68

一、土地的描述与分析 68

二、建筑物的描述与分析 69

复习思考题 71

第三章 房地产价格和价值 73

第一节 房地产价格的含义和形成条件 73

一、房地产价格的含义 73

二、房地产价格的形成条件 74

第二节 房地产价格的特征 75

一、地价与一般物品价格的不同 75

二、房地产价格的特征 77

第三节 房地产供求与价格 78

一、房地产需求 78

二、房地产供给 81

三、房地产均衡价格 82

四、房地产供求弹性 84

五、房地产供求与价格关系的特殊性 89

第四节 房地产价格和价值的种类 89

一、价值、使用价值和交换价值 90

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 90

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值 95

四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 97

五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 98

六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 101

七、实际价格和名义价格 103

八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 104

九、市场调节价、政府指导价和政府定价 105

十、基准地价、标定地价和房屋重置价格 106

十一、土地价格、建筑物价格和房地价格 107

十二、总价格、单位价格和楼面地价 108

十三、起价、标价、成交价和均价 109

十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 110

复习思考题 111

第四章 房地产价格影响因素 113

第一节 房地产价格影响因素概述 113

一、对房地产价格影响因素的总认识 113

二、房地产价格影响因素的分类 115

第二节 房地产自身因素 117

一、区位因素 117

二、实物因素 124

三、权益因素 128

第三节 人口因素 131

一、人口数量 131

二、人口素质 132

三、人口结构 132

第四节 制度政策因素 133

一、房地产制度政策 133

二、税收政策 134

三、金融政策 135

四、特殊政策 135

五、相关规划和计划 136

第五节 经济因素 137

一、经济发展 137

二、居民收入 138

三、物价 139

四、利率 141

五、汇率 141

第六节 社会因素 141

一、政治安定状况 141

二、社会治安状况 142

三、城市化 142

四、房地产投机 142

第七节 国际因素 143

一、世界经济状况 143

二、国际竞争状况 143

三、政治对立状况 143

四、军事冲突状况 144

第八节 其他因素 144

一、行政隶属变更 144

二、心理因素 144

三、重要政治人物的健康状况等 145

复习思考题 146

第五章 房地产估价原则 148

第一节 房地产估价原则概述 148

一、房地产估价原则的含义 148

二、房地产估价原则的种类 148

三、房地产估价原则的作用 149

第二节 独立、客观、公正原则 149

第三节 合法原则 151

第四节 最高最佳使用原则 156

第五节 估价时点原则 161

第六节 替代原则 165

第七节 谨慎原则 166

复习思考题 167

第六章 市场法 169

第一节 市场法概述 169

一、市场法的含义 169

二、市场法的理论依据 169

三、市场法适用的估价对象和条件 170

四、市场法估价的操作步骤 171

第二节 搜集交易实例 172

一、搜集大量交易实例的必要性 172

二、搜集交易实例的途径 172

三、搜集交易实例的要求 173

四、建立交易实例库 175

第三节 选取可比实例 175

一、选取可比实例的必要性 175

二、选取可比实例的要求 175

第四节 建立比较基准 178

一、统一房地产范围 178

二、统一付款方式 179

三、统一采用单价 179

四、统一币种和货币单位 180

五、统一面积内涵 180

六、统一面积单位 180

第五节 交易情况修正 182

一、交易情况修正的含义 182

二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 182

三、交易情况修正的方法 184

第六节 市场状况调整 187

一、市场状况调整的含义 187

二、市场状况调整的方法 188

第七节 房地产状况调整 191

一、房地产状况调整的含义 191

二、房地产状况调整的内容 191

三、房地产状况调整的思路 192

四、房地产状况调整的方法 193

第八节 求取比准价格 196

一、求取单个可比实例比准价格的方法 196

二、求取最终比准价格的方法 199

第九节 市场法总结和运用举例 201

复习思考题 205

第七章 成本法 207

第一节 成本法概述 207

一、成本法的含义 207

二、成本法的理论依据 208

三、成本法适用的估价对象和条件 209

四、成本法估价的操作步骤 211

第二节 房地产价格的构成 211

一、土地取得成本 212

二、开发成本 213

三、管理费用 214

四、销售费用 214

五、投资利息 214

六、销售税费 219

七、开发利润 220

第三节 成本法的基本公式 222

一、成本法最基本的公式 222

二、适用于新开发的房地产的基本公式 222

三、适用于旧的房地产的基本公式 225

第四节 重新购建价格的求取 225

一、重新购建价格的含义 225

二、重新购建价格的求取思路 226

三、建筑物重新购建价格的求取方式 227

四、建筑物重新购建价格的求取方法 227

第五节 建筑物折旧的求取 233

一、建筑物折旧的含义和原因 233

二、建筑物折旧的求取方法 235

三、求取建筑物折旧应注意的问题 246

第六节 成本法应用中涉及的有关规定 249

一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 249

二、集体土地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定 250

三、房屋完损等级评定的有关规定 253

四、房屋折旧的有关规定 254

第七节 成本法总结和运用举例 256

复习思考题 260

第八章 收益法 262

第一节 收益法概述 262

一、收益法的含义 262

二、收益法的理论依据 263

三、收益法适用的估价对象和条件 265

四、收益法估价的操作步骤 265

第二节 报酬资本化法的公式 266

一、报酬资本化法最一般的公式 266

二、净收益每年不变的公式 267

三、净收益在前若干年有变化的公式 272

四、净收益按一定数额递增的公式 274

五、净收益按一定数额递减的公式 275

六、净收益按一定比率递增的公式 276

七、净收益按一定比率递减的公式 277

八、预知未来若干年后的价格的公式 280

第三节 净收益的求取 283

一、净收益测算的基本原理 283

二、不同收益类型房地产净收益的求取 286

三、求取净收益应注意的问题 289

四、收益期限和净收益流模式的确定 292

第四节 报酬率的求取 294

一、报酬率的实质 294

二、报酬率的求取方法 295

第五节 直接资本化法 299

一、直接资本化法概述 299

二、资本化率和收益乘数的求取方法 302

三、资本化率与报酬率的区别和关系 303

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 304

第六节 投资组合和剩余技术 305

一、投资组合技术 305

二、剩余技术 309

第七节 收益法总结和运用举例 312

复习思考题 317

第九章 假设开发法 320

第一节 假设开发法概述 320

一、假设开发法的含义 320

二、假设开发法的理论依据 320

三、假设开发法适用的估价对象和条件 321

四、假设开发法估价的操作步骤 323

第二节 假设开发法的基本公式 324

一、假设开发法最基本的公式 324

二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式 325

三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式 326

第三节 现金流量折现法和传统方法 327

一、现金流量折现法和传统方法的定义 327

二、现金流量折现法与传统方法的区别 327

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点 328

第四节 假设开发法计算中各项的求取 328

一、后续开发经营期 328

二、开发完成后的房地产价值 330

三、后续开发建设的必要支出和应得利润 330

四、折现率 331

五、计算中的其他有关问题 331

第五节 假设开发法总结和运用举例 332

复习思考题 338

第十章 长期趋势法 340

第一节 长期趋势法概述 340

一、长期趋势法的含义 340

二、长期趋势法的理论依据 340

三、长期趋势法适用的估价对象和条件 340

四、长期趋势法估价的操作步骤 341

第二节 数学曲线拟合法 341

第三节 平均增减量法 343

第四节 平均发展速度法 345

第五节 移动平均法 347

一、简单移动平均法 347

二、加权移动平均法 348

第六节 指数修匀法 348

第七节 长期趋势法的作用 349

复习思考题 350

第十一章 地价评估与分摊 351

第一节 地租理论及测算 351

一、地租的含义 351

二、地租现象 352

三、地租理论的回顾 353

四、地租的测算 361

第二节 路线价法 363

一、路线价法概述 363

二、划分路线价区段 364

三、设定标准临街深度 365

四、选取标准临街宗地 365

五、调查评估路线价 365

六、制作价格修正率表 366

七、计算临街土地的价值 369

第三节 城镇基准地价评估 376

第四节 基准地价修正法 378

第五节 补地价的测算 379

第六节 高层建筑地价分摊 380

一、高层建筑地价分摊的意义 380

二、高层建筑地价分摊的方法 381

复习思考题 385

第十二章 房地产估价程序 387

第一节 房地产估价程序概述 387

一、房地产估价程序的含义 387

二、房地产估价程序的作用 387

第二节 获取估价业务 388

一、估价业务来源渠道 389

二、不应承接估价业务的情形 390

第三节 受理估价委托 390

一、受理估价委托概述 390

二、明确估价基本事项 391

三、签订估价委托合同 394

第四节 拟定估价作业方案 394

一、估价作业方案的含义和内容 394

二、估价作业方案编制的思路 394

第五节 搜集估价所需资料 396

第六节 实地查看估价对象 397

第七节 分析估价对象及房地产市场 399

第八节 选定估价方法进行测算 399

第九节 确定估价结果 399

第十节 撰写估价报告 400

第十一节 内部审核估价报告 402

第十二节 出具估价报告 403

第十三节 估价资料归档 405

复习思考题 405

后记 408