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第一章 物业管理概述 1

学习目标 1

第一节 物业与物业管理 1

一、物业 1

二、物业管理 5

第二节 物业管理产生和发展 16

一、物业管理的起源及其原因 16

二、我国物业管理的发展 18

三、可供借鉴的先进国家与地区物业管理的发展状况 22

第三节 物业管理目标与原则 27

一、物业管理的目标 27

二、物业管理的基本原则 28

第四节 物业管理的基本内容和环节 30

一、物业管理的基本内容 30

二、物业管理的主要环节 36

第五节 物业管理的发展展望 42

一、设施管理的发展 42

二、智能建筑物业管理 44

本章小结 52

关键词 52

复习思考题 52

第二章 物业管理基本理论 54

学习目标 54

第一节 产权理论 54

一、产权的定义与特征 54

二、产权理论的主要观点 57

三、交易费用理论 59

第二节 委托—代理理论 60

一、委托—代理的含义 60

二、物业管理的委托—代理关系 62

三、物业管理的委托—代理问题 63

四、物业管理委托—代理问题的解决 64

第三节 公共选择理论 66

一、公共选择基本理论 66

二、物业管理中的公共选择 68

第四节 社区理论 70

一、社区的概念 70

二、社区的要素和类型 71

三、社区的功能 73

四、和谐社区建设 75

五、社区管理与物业管理 79

第五节 项目管理理论 81

一、项目管理概述 81

二、物业管理与项目管理的联系 84

三、运用项目管理方法指导物业管理 86

第六节 物业管理可持续发展 90

一、可持续发展的概念 90

二、物业管理可持续发展的必要性 90

三、我国物业管理可持续发展的对策 91

第七节 城市管理理论 95

一、城市管理的含义 95

二、城市管理的理论流派 96

三、现代城市管理的性质与特点 97

四、现代城市管理的目标系统 99

五、物业管理与城市发展 100

本章小结 104

关键词 104

复习思考题 105

第三章 物业管理法律制度 106

学习目标 106

第一节 物业管理法律制度概述 106

一、我国物业管理的立法 106

二、物业管理法律关系 110

第二节 业主与业主大会 113

一、业主的权利与义务 113

二、业主大会的职责及其运行机制 114

三、业主委员会的职责及其运行机制 116

四、业主公约 118

第三节 物业管理服务 120

一、物业管理企业资质管理 120

二、物业服务合同 122

三、物业服务收费 124

第四节 物业的使用与维护 126

一、共用设施设备、共用部位的使用与管理 126

二、物业专项维修资金制度 127

第五节 法律责任 128

一、法律责任的概念与种类 128

二、物业管理民事法律责任 129

三、物业管理刑事法律责任 130

四、物业管理行政法律责任 130

本章小结 131

关键词 132

复习思考题 132

第四章 物业管理市场与物业管理委托 134

学习目标 134

第一节 物业管理市场的概念与特征 134

一、物业管理市场的概念 134

二、物业管理市场的特征 137

第二节 物业管理市场的结构体系 137

一、按交易对象划分的物业管理市场 137

二、按交易层次划分的物业管理市场 138

第三节 物业管理市场的运行机制与供求分析 140

一、物业管理市场的运行机制 140

二、物业管理市场供求分析 142

第四节 物业管理委托 144

一、物业管理委托的含义 144

二、物业管理委托主体 145

三、物业管理委托类型 146

四、物业管理委托的内容 147

五、物业管理委托的方式 148

第五节 物业管理招标投标概述 149

一、物业管理招标投标概念 149

二、物业管理招标投标的原则和作用 151

三、物业管理招标投标的方式 151

第六节 物业管理招标投标程序 153

一、物业管理招标程序 153

二、物业管理投标程序 156

三、物业管理开标、评标和中标 157

第七节 物业管理招标投标文件的编制 159

一、物业管理招标文件的编制 159

二、物业管理投标文件的编制 161

本章小结 162

关键词 162

复习思考题 163

第五章 前期物业管理 164

学习目标 164

第一节 前期物业管理概述 164

一、前期物业管理的概念 164

二、前期物业管理中权利主体间的相互关系 165

三、前期物业管理的必要性 166

四、前期物业服务合同 167

五、前期物业管理的内容 168

第二节 物业管理的早期介入 170

一、早期介入的含义 170

二、早期介入的工作内容与实施 171

三、物业管理早期介入应重点关注的问题 175

第三节 物业的接管验收 176

一、物业接管验收的定义 176

二、物业接管验收制度 177

三、物业交接双方的责任 178

四、物业接管验收的条件 179

五、物业接管验收应提交的资料 179

六、物业接管验收的程序 179

七、物业接管验收的标准与内容 180

第四节 入伙与装修管理 182

一、入伙的含义 182

二、入伙管理的有关手续文件 183

三、装修管理 186

第五节 物业的档案资料的管理 189

一、物业档案资料的含义与作用 189

二、物业档案管理的主要环节 190

本章小结 191

关键词 192

复习思考题 192

第六章 房屋维修管理 194

学习目标 194

第一节 房屋维修管理概述 194

一、房屋的基本功能与损坏原因 194

二、房屋维修与维修管理 196

三、物业管理企业房屋维修管理的内容 199

四、房屋维修责任的划分 201

第二节 房屋完损等级评定与危房鉴定 202

一、房屋完损等级评定 202

二、危房鉴定与管理 205

第三节 房屋维修工程 207

一、房屋维修工程的分类 207

二、房屋维修的标准 210

第四节 房屋的日常养护 213

一、房屋日常养护的含义 213

二、房屋日常养护的类型 214

三、房屋日常养护的内容 216

四、房屋日常养护的考核指标 221

本章小结 222

关键词 223

复习思考题 223

第七章 物业设备管理 225

学习目标 225

第一节 物业设备管理概述 225

一、物业设备管理的含义及意义 225

二、物业设备的构成与分类 227

三、物业设备管理的基本内容与要求 229

第二节 给排水设备的管理与维修 237

一、给排水设备设施的管理内容 237

二、给排水设备管理机构构成及职责 238

三、给排水设备设施管理范围的界定 239

四、给排水设备的验收与检查 240

五、给排水设备的运行管理 240

六、给排水设备维修保养管理 241

第三节 供电设备的管理与维修 242

一、供电设备管理的内容 242

二、供电设备管理范围的界定 243

三、物业电气设备的接管验收 244

四、供电设备的安全管理 244

五、供电设备设施的运行管理 247

六、供电设备设施的维修管理 249

七、避雷设施的管理 250

第四节 供暖设备管理 251

一、供暖设备管理综述 251

二、供暖锅炉房的接管及其管理 252

三、供暖管网的接管及其管理 254

四、供暖设备运行中异常情况的处理 255

五、供暖用户管理 256

第五节 电梯设备管理 257

一、电梯的接管验收 257

二、电梯的运行管理 258

三、电梯的安全管理 260

四、电梯的维修管理 262

本章小结 263

关键词 263

复习思考题 263

第八章 物业服务综合管理 264

学习目标 264

第一节 物业服务综合管理概述 264

一、物业服务综合管理的概念 264

二、物业服务综合管理的内容 265

第二节 物业环境与安全管理 269

一、物业环境管理 269

二、物业安全管理 280

本章小结 285

关键词 285

复习思考题 286

第九章 物业管理的资金管理 287

学习目标 287

第一节 物业管理的资金管理概述 287

一、物业管理中的资金类型 287

二、物业管理资金的筹措 288

三、物业管理资金的使用原则 291

第二节 物业服务费的构成与测算 292

一、物业服务费的含义 292

二、物业服务费的收费原则 292

三、物业服务费的定价形式和计费方式 294

四、物业服务费的构成 296

五、物业服务费的测算 296

第三节 住房专项维修基金的筹集、使用与管理 306

一、住房专项维修基金的筹集 307

二、专项维修基金的使用与管理监督 307

第四节 物业管理企业的财务管理 310

一、物业管理企业财务管理的含义与内容 310

二、有关物业管理企业财务管理的规定 311

三、《财务管理规定》的适用范围 312

四、代管基金的概念及管理 312

五、成本和费用 313

六、营业收入及利润 314

本章小结 318

关键词 318

复习思考题 318

第十章 分类型物业管理 320

学习目标 320

第一节 住宅小区的物业管理 320

一、住宅小区的含义、特点及功能 320

二、住宅小区物业管理的服务特点 323

三、住宅小区物业管理的内容 323

第二节 写字楼物业管理 326

一、写字楼的含义、分类及特点 326

二、写字楼物业管理的服务特点 329

三、写字楼物业管理的内容 329

第三节 商业物业管理 331

一、商业物业的含义、分类及特点 331

二、商业物业管理的特点 333

三、商业物业管理的内容 334

本章小结 336

关键词 336

复习思考题 336

第十一章 物业管理资源经营 337

学习目标 337

第一节 物业管理资源的内涵 337

一、物业管理资源经营的原则 338

二、物业管理资源经营的类别 338

第二节 物业管理企业资源的经营 339

一、物业管理企业的资源 339

二、物业管理技术服务 340

三、物业管理品牌资源经营 343

四、物业管理人力资源经营 346

五、物业管理信息资源的经营 347

第三节 物业资源经营 349

一、物业资源的含义 350

二、物业资源的经营原则及途径 350

三、停车场的经营 351

四、会所经营 352

五、社区广告经营 353

六、其他物业资源的经营 354

第四节 业主资源经营 355

一、业主资源 355

二、业主资源经营的方式 356

三、业主资源经营方式的比较 358

四、社区商业经营 358

五、物业的租赁和代售 359

六、业主的动产及无形资产资源的经营 365

第五节 物业管理文化资源经营 366

一、物业管理文化资源经营程序与方法 366

二、物业管理教育培训资源的经营 367

三、物业管理媒体经营 368

第六节 物业管理企业资本经营 368

一、物业管理企业理财 369

二、合理避税 378

三、物业管理资金经营 378

四、物业管理企业扩张 379

本章小结 382

关键词 383

复习思考题 383

参考文献 384

部分复习思考题参考答案 388

附录 403

附1 普通住宅小区物业管理服务一级标准（试行） 403

附2 仁和家园物业管理招标文件目录 405

附3 ××物业管理有限公司仁和家园物业管理投标文件目录 415