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第一章 绪论：房地产及房地产估价 1

第一节 我国房地产估价的历史及其发展简介 1

一、我国古代土地、房屋的评估简介 1

二、我国近代房地产估价简介 3

三、我国当代房地产估价简介 5

第二节 房地产、土地的定义及其诠释 6

一、房地产 6

二、房地产的实物、区位和权益 8

第三节 房地产的特性及其诠释 12

一、位置的固定性 12

二、供给滞后性 14

三、寿命周期长 15

四、完全差异化商品 16

五、保值增值特性 17

六、外部性 17

七、流动性差 19

八、易受限制 21

第四节 土地市场、房地产市场结构与特征分析 21

一、市场结构类型 21

二、贝恩的市场结构分类 23

三、基于赫芬达尔—赫希曼指数（Herfindahl-Hirschman Index，HHI）值为基准的市场结构分类 23

四、土地市场与结构 24

五、房地产市场结构及其市场细分 25

六、房地产估价的必要性 32

【复习思考题】 36

第二章 房地产需求、供给及价格影响因素分析 37

第一节 房地产的需求、供给与价格 37

一、房地产的需求 37

二、房地产的供给 38

三、房地产市场供求均衡分析 40

四、房地产市场的非均衡 40

第二节 房地产价格与租金的关系 43

一、房地产价格与租金的关系分析 43

二、住宅市场租买结构问题分析 45

三、完善我国住宅市场租买结构的措施 49

第三节 房地产价格影响因素分析 50

一、经济因素 50

二、社会因素 60

三、影响房地产价格的个体因素 65

第四节 我国房地产指数的主要类型、编制方法及其应用 69

一、“国房指数”的编制及其应用 70

二、“中房指数”的编制及其应用 73

第五节 房地产价格及其补地价的计算 76

一、成交价格、市场价格、评估价格、公开市场价值 76

二、楼面地价 77

三、名义价格与实际价格 77

四、招标价格、拍卖价格以及协议价格 77

五、补地价 78

【复习思考题】 79

第三章 房地产估价的基本知识 81

第一节 房地产估价的概念及其诠释 81

一、房地产估价的概念 81

二、房地产估价对象 82

三、房地产的客观合理价格或价值 83

四、专业房地产估价人员 83

第二节 房地产估价的目的 85

一、房地产抵押估价 85

二、房地产税收估价 87

三、房地产征收和征用估价 88

四、房地产拍卖、变卖估价 88

五、房地产分割、合并估价 89

六、房地产损害赔偿估价 89

七、房地产保险估价 89

八、房地产转让估价 90

九、房地产租赁估价 90

十、建设用地使用权出让估价 90

十一、房地产投资基金物业估价 91

十二、为财务报告服务的房地产估价 91

十三、企业各种经济活动涉及的房地产估价 92

十四、房地产纠纷估价 92

十五、其他目的的房地产估价 92

第三节 房地产估价的基本原则 92

一、独立、客观、公正原则 93

二、合法原则 93

三、最高最佳使用原则 95

四、估价时点原则 96

五、替代原则 97

第四节 我国当代房地产估价行业发展简介 98

一、以法律形式确定了房地产估价行业的地位 98

二、实行房地产估价师资格认证和培训制度 99

三、建立了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 99

四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 100

五、制定并颁布房地产估价国家规范 100

六、成立了房地产估价行业组织 100

七、形成完善的房地产估价理论和方法体系 101

八、形成了公平竞争的房地产估价市场 101

九、拓宽了房地产估价服务的范围 101

十、房地产估价行业发展的特点和难点 102

第五节 房地产估价方法简介 102

【复习思考题】 103

第四章 比较法 105

第一节 比较法概述 105

一、比较法的含义 105

二、比较法的理论依据 105

三、比较法适用的对象和条件 106

四、比较法的操作步骤 107

第二节 交易实例资料的调查和搜集 108

一、交易实例数据和资料搜集的途径和方法 108

二、有关交易实例资料搜集的内容 109

第三节 可比实例的选取 111

一、可比实例的数量 112

二、可比实例选取的特征要求 112

三、可比实例选取举例 113

第四节 可比实例价格调整 115

一、建立比较基础 115

二、交易情况修正 119

三、进行市场状况调整 123

四、房地产状况调整 126

五、特殊因素修正 130

第五节 计算比较价值 132

一、综合修正公式 132

二、计算比较价值 132

第六节 比较法应用举例 134

【复习思考题】 140

第五章 收益法 142

第一节 收益法概述 142

一、收益法的基本思想 142

二、收益法的概念 143

三、收益法的理论依据 144

四、收益法的应用条件 144

五、收益法的实施步骤 144

第二节 净收益、还原利率、收益年限的计算 145

一、净收益 145

二、还原利率的测定及其计算 153

三、收益期限的确定 158

第三节 收益法的基本计算公式及其应用举例 159

一、直接资本化法的公式 160

二、报酬资本化法的基本公式 160

三、报酬资本化法公式的变化形式 161

四、直接资本化法和报酬资本化法的比较 174

第四节 剩余技术在房地产估价实务中的应用 175

一、投资组合与综合报酬率 175

二、土地剩余技术和建筑物剩余技术 177

三、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术 180

第五节 收益法的综合应用及其举例 181

【复习思考题】 187

第六章 成本法 190

第一节 成本法概述 190

一、成本法的含义 190

二、成本法的理论依据 190

三、成本法的适用范围和适用条件 191

四、成本法基本计算公式及其实施步骤 192

五、房地产成本的基本构成 193

第二节 新开发土地的成本法估价 197

一、新开发土地成本法的估价过程 198

二、新开发土地的成本构成 198

三、新开发土地价格的修正及其计算实例 199

四、新开发土地宗地单价的求取 199

第三节 新开发房地产的成本法估价 201

一、新开发房地产成本法的估价过程 201

二、新开发房地产的土地成本构成 202

三、新建建筑物建筑、安装、装饰等成本的计算 203

四、应用举例 206

第四节 旧房地产价格计算 208

一、旧房地产成本法的估价过程 208

二、重置成本或重建成本及其计算 209

三、建筑物折旧的计算方法 210

第五节 成本法应用举例 225

【复习思考题】 227

第七章 假设开发法 229

第一节 假设开发法概述 229

一、假设开发法的基本含义 229

二、假设开发法的理论依据 229

三、假设开发法的适用范围 230

四、使用假设开发法进行房地产估价应具备的条件 230

五、假设开发法与成本法的关系 231

第二节 假设开发法的估价过程及其实施步骤 232

一、选择具体的估价方法 232

二、选择估价前提 232

三、选择最佳开发经营方式 232

四、测算后续开发经营期 233

五、测算后续开发的必要支出 234

六、测算开发完成后的价值 235

七、确定折现率或者测算后续开发应该得到的利润 236

八、计算开发价值 236

第三节 假设开发法总结及其应用举例 245

一、具有开发潜力的土地价格评估 245

二、存量旧房地产的估价 249

三、在建工程的价格评估 250

四、土地开发方案的比较分析与选择 251

【复习思考题】 254

第八章 基准地价修正法和路线价法 257

第一节 城镇土地分等定级 257

一、城镇土地分等定级的概念及其简介 257

第二节 基准地价评估 258

一、基准地价的概念和特点 258

二、基准地价评估的过程及其采用的方法 264

三、基准地价修正系数表的编制 265

第三节 基准地价系数修正法在土地评估中的运用 269

一、基准地价系数修正法 269

二、基准地价系数修正法评估土地价格的步骤和方法 270

三、基准地价系数修正法应用举例 274

第四节 路线价法及其应用举例 278

一、路线价法简介 278

二、路线价法的实施步骤 280

三、路线价法的应用情况举例 287

第五节 多层、高层建筑地价分摊 296

一、按建筑面积分摊 297

二、按房地价值分摊 298

三、按土地价值分摊 298

【复习思考题】 299

第九章 房地产估价报告的撰写及其程序 301

第一节 房地产估价的程序 301

一、估价准备阶段 301

二、估价作业阶段 304

三、估价收尾阶段 306

第二节 房地产估价报告的撰写 307

一、估价报告的内涵 307

二、估价报告的形式 307

三、估价报告的总要求 308

四、估价报告的内容及需要注意的问题 308

【复习思考题】 311

参考文献 313