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第一章 房地产估价概论 1

第一节 对房地产估价的基本认识 1

一、房地产估价的含义 1

二、房地产估价的本质 4

三、房地产估价的必要性 10

第二节 房地产估价的要素 13

一、估价当事人 13

二、估价目的 15

三、估价对象 16

四、估价时点 17

五、价值类型 17

六、估价依据 18

七、估价假设 19

八、估价原则 19

九、估价程序 19

十、估价方法 20

十一、估价结果 21

第三节 房地产估价的现实需要 21

一、国有建设用地使用权出让的需要 22

二、房地产转让和租赁的需要 22

三、房地产抵押贷款的需要 23

四、房地产征收征用补偿的需要 25

五、房地产税收的需要 26

六、房地产损害赔偿的需要 27

七、房地产分割的需要 29

八、房地产保险的需要 29

九、房地产争议调处和司法鉴定的需要 29

十、企业有关经济行为的需要 30

十一、房地产管理的需要 32

十二、其他方面的需要 33

第四节 房地产估价师的职业道德 34

第五节 中国房地产估价行业发展概况 35

一、以法律形式确立了房地产估价的地位 35

二、建立了房地产估价师执业资格制度 36

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 36

四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 37

五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 38

六、成立了房地产估价行业自律性组织 38

七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系 39

八、形成了公平竞争的房地产估价市场 39

九、深化拓展了房地产估价业务 40

十、积极开展了国际交流合作 40

复习思考题 42

第二章 房地产及其描述 45

第一节 房地产的含义 45

一、房地产的定义 45

二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 45

三、实物、权益和区位的含义 48

四、房地产的其他名称 53

五、房地产的基本存在形态 54

六、房地产含义的总结 56

第二节 房地产的特性 57

一、不可移动 57

二、独一无二 58

三、寿命长久 59

四、供给有限 59

五、价值量大 60

六、用途多样 60

七、相互影响 61

八、易受限制 62

九、难以变现 63

十、保值增值 64

第三节 房地产的种类 65

一、按用途划分的种类 66

二、按开发程度划分的种类 67

三、按实物形态划分的种类 67

四、按权益状况划分的种类 68

五、按是否产生收益划分的种类 70

六、按经营使用方式划分的种类 71

第四节 房地产状况描述 71

一、房地产基本状况描述 71

二、房地产区位状况描述 73

三、房地产实物状况描述 74

四、房地产权益状况描述 76

复习思考题 78

第三章 房地产价格和价值 80

第一节 房地产价格的含义和形成条件 80

一、房地产价格的含义 80

二、房地产价格的形成条件 81

第二节 房地产价格的特征 82

一、地价与一般物品价格的不同 82

二、房地产价格的特征 84

第三节 房地产供求与价格 85

一、房地产需求 85

二、房地产供给 88

三、房地产均衡价格 90

四、房地产供求与价格关系的特殊性 91

第四节 房地产价格和价值的种类 91

一、价值、使用价值和交换价值 92

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 93

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 97

四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 99

五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 100

六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 104

七、实际价格和名义价格 106

八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 106

九、市场调节价、政府指导价和政府定价 108

十、基准地价、标定地价和房屋重置价格 109

十一、土地价格、建筑物价格和房地价格 109

十二、总价格、单位价格和楼面地价 110

十三、起价、标价、成交价和均价 112

十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 112

复习思考题 113

第四章 房地产价格影响因素 116

第一节 房地产价格影响因素概述 116

一、对房地产价格影响因素的总认识 116

二、房地产价格影响因素的分类 118

第二节 房地产自身因素 120

一、区位因素 120

二、实物因素 127

三、权益因素 131

第三节 人口因素 134

一、人口数量 134

二、人口素质 135

三、人口结构 135

第四节 制度政策因素 135

一、房地产制度政策 136

二、税收政策 137

三、金融政策 138

四、相关特殊政策 138

五、相关规划和计划 139

第五节 经济因素 141

一、经济发展状况 141

二、居民收入水平 142

三、物价水平 143

四、利率 144

五、汇率 144

第六节 社会因素 145

一、政治安定状况 145

二、社会治安状况 145

三、城市化 145

四、房地产投机 146

第七节 国际因素 146

一、世界经济状况 147

二、国际竞争状况 147

三、政治对立状况 147

四、军事冲突状况 147

第八节 心理因素 147

第九节 其他因素 149

一、行政隶属变更 149

二、重要政治人物的健康状况等 149

复习思考题 149

第五章 房地产估价原则 151

第一节 房地产估价原则概述 151

一、房地产估价原则的含义 151

二、房地产估价原则的种类 151

三、房地产估价原则的作用 152

第二节 独立、客观、公正原则 152

第三节 合法原则 154

第四节 最高最佳使用原则 159

第五节 估价时点原则 164

第六节 替代原则 168

第七节 谨慎原则 169

复习思考题 170

第六章 市场法及其运用 172

第一节 市场法概述 172

一、市场法的含义 172

二、市场法的理论依据 172

三、市场法适用的估价对象和条件 173

四、市场法估价的操作步骤 174

第二节 搜集交易实例 175

一、搜集大量交易实例的必要性 175

二、搜集交易实例的途径 175

三、搜集交易实例的要求 176

四、建立交易实例库 178

第三节 选取可比实例 178

一、选取可比实例的必要性 178

二、选取可比实例的要求 178

第四节 建立比较基准 181

一、统一房地产范围 181

二、统一付款方式 182

三、统一价格单位 183

第五节 交易情况修正 185

一、交易情况修正的含义 185

二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 185

三、交易情况修正的方法 188

第六节 市场状况调整 190

一、市场状况调整的含义 190

二、市场状况调整的方法 191

第七节 房地产状况调整 194

一、房地产状况调整的含义 194

二、房地产状况调整的内容 194

三、房地产状况调整的思路 195

四、房地产状况调整的方法 196

第八节 求取比准价格 199

一、求取单个可比实例比准价格的方法 199

二、求取最终比准价格的方法 202

第九节 市场法总结和运用举例 204

复习思考题 208

第七章 成本法及其运用 210

第一节 成本法概述 210

一、成本法的含义 210

二、成本法的理论依据 211

三、成本法适用的估价对象和条件 212

四、成本法估价的操作步骤 214

第二节 房地产价格构成 214

一、土地取得成本 215

二、开发成本 216

三、管理费用 217

四、销售费用 217

五、投资利息 217

六、销售税费 222

七、开发利润 223

第三节 成本法的基本公式 225

一、成本法最基本的公式 225

二、适用于新开发的房地产的基本公式 225

三、适用于旧的房地产的基本公式 228

第四节 重新购建价格的求取 228

一、重新购建价格的含义 228

二、重新购建价格的求取思路 229

三、建筑物重新购建价格的求取方式 230

四、建筑物重新购建价格的求取方法 231

第五节 建筑物折旧的求取 236

一、建筑物折旧的含义和原因 236

二、建筑物折旧的求取方法 238

三、求取建筑物折旧应注意的问题 250

第六节 成本法应用中涉及的有关规定 252

一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 252

二、房地产征收费用的有关规定 254

三、房屋完损等级评定的有关规定 257

四、房屋折旧的有关规定 258

第七节 成本法总结和运用举例 259

复习思考题 263

第八章 收益法及其运用 266

第一节 收益法概述 266

一、收益法的含义 266

二、收益法的理论依据 267

三、收益法适用的估价对象和条件 269

四、收益法估价的操作步骤 269

第二节 报酬资本化法的公式 270

一、报酬资本化法最一般的公式 270

二、净收益每年不变的公式 271

三、净收益在前若干年有变化的公式 276

四、净收益按一定数额递增的公式 278

五、净收益按一定数额递减的公式 279

六、净收益按一定比率递增的公式 280

七、净收益按一定比率递减的公式 281

八、预知未来若干年后的价格的公式 284

第三节 净收益的求取 287

一、净收益测算的基本原理 287

二、不同收益类型房地产净收益的求取 290

三、求取净收益应注意的问题 293

四、收益期限和净收益流模式的确定 296

第四节 报酬率的求取 298

一、报酬率的实质 298

二、报酬率的求取方法 299

第五节 直接资本化法 303

一、直接资本化法概述 303

二、资本化率和收益乘数的求取方法 306

三、资本化率与报酬率的区别和关系 306

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 308

第六节 投资组合技术和剩余技术 309

一、投资组合技术 309

二、剩余技术 313

第七节 收益法总结和运用举例 316

复习思考题 321

第九章 假设开发法及其运用 324

第一节 假设开发法概述 324

一、假设开发法的含义 324

二、假设开发法的理论依据 324

三、假设开发法适用的估价对象和条件 325

四、假设开发法估价的操作步骤 327

第二节 假设开发法的基本公式 329

一、假设开发法最基本的公式 329

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式 330

三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式 332

第三节 现金流量折现法和传统方法 332

一、现金流量折现法和传统方法的定义 332

二、现金流量折现法与传统方法的区别 333

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点 333

第四节 假设开发法测算中各项的求取 334

一、后续开发经营期 334

二、开发完成后的价值 335

三、后续必要支出及应得利润 336

四、折现率 337

五、测算中的其他有关问题 338

第五节 假设开发法总结和运用举例 339

复习思考题 346

第十章 长期趋势法及其运用 348

第一节 长期趋势法概述 348

一、长期趋势法的含义 348

二、长期趋势法的理论依据 348

三、长期趋势法适用的估价对象和条件 348

四、长期趋势法估价的操作步骤 349

第二节 数学曲线拟合法 349

第三节 平均增减量法 351

第四节 平均发展速度法 353

第五节 移动平均法 355

一、简单移动平均法 355

二、加权移动平均法 356

第六节 指数修匀法 356

第七节 长期趋势法的作用 357

复习思考题 358

第十一章 地价评估与分摊 359

第一节 地租理论及测算 359

一、地租的含义 359

二、地租现象 360

三、地租理论的回顾 361

四、地租的测算 369

第二节 路线价法 371

一、路线价法概述 371

二、划分路线价区段 372

三、设定标准临街深度 373

四、选取标准临街宗地 373

五、调查评估路线价 373

六、制作价格修正率表 374

七、计算临街土地的价值 377

第三节 城镇基准地价评估 384

一、城镇基准地价的概念 384

二、城镇基准地价评估技术路线的发展 384

三、城镇基准地价评估的方法和程序 385

第四节 基准地价修正法 387

第五节 补地价的测算 387

第六节 高层建筑地价分摊 389

一、高层建筑地价分摊的意义 389

二、高层建筑地价分摊的方法 390

复习思考题 393

第十二章 房地产估价程序 396

第一节 房地产估价程序概述 396

一、房地产估价程序的含义 396

二、房地产估价程序的作用 396

第二节 获取估价业务 397

一、估价业务来源渠道 397

二、不应承接估价业务的情形 398

第三节 受理估价委托 399

一、受理估价委托概述 399

二、明确估价基本事项 400

三、签订估价委托合同 403

第四节 制定估价作业方案 404

一、估价作业方案的含义和内容 404

二、制定估价作业方案的思路 404

第五节 搜集估价所需资料 406

第六节 实地查看估价对象 407

第七节 分析估价对象价值 408

第八节 测算估价对象价值 409

第九节 判断估价对象价值 409

第十节 撰写估价报告 410

一、估价报告的含义 410

二、估价报告的质量 410

三、估价报告的形式 411

四、估价报告的组成 411

第十一节 内部审核估价报告 413

第十二节 交付估价报告 415

第十三节 估价资料归档 415

复习思考题 416

后记 418