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第一章 不动产及其价格 1

第一节 不动产概述 1

一、不动产的含义 1

目录 1

二、不动产的特征 7

第二节 不动产价格及其特性 9

一、不动产的价格 9

二、不动产价格的特性 15

第三节 不动产价格的影响因素分析 16

一、经济因素 16

二、行政因素 18

三、社会因素 19

五、自然因素 21

四、文化心理因素 21

六、环境因素 26

第二章 不动产评估概述 28

第一节 不动产评估的含义 28

一、不动产评估的含义 28

二、不动产评估的两个核心问题 29

三、不动产评估概念中有关问题的进一步说明 30

第二节 不动产评估的基本原则 32

一、合法原则 33

二、最有效使用原则 33

三、供求原则 34

五、评估时点原则 35

四、替代原则 35

六、公平原则 36

第三节 不动产评估的适用对象 36

一、为不动产管理工作服务 37

二、为各类不动产交易服务 37

三、为不动产税收服务 38

四、为国家进行不动产征用补偿服务 38

五、为不动产抵押、典当、保险等业务服务 39

六、为处理不动产纠纷服务 39

七、为资产评估工作服务 40

第四节 不动产评估的程序 40

一、不动产评估的业务来源 41

二、受理评估委托及明确评估的基本事项 42

三、初选评估方法及确定投入人员 43

四、制定不动产评估作业计划 43

五、实地勘察及搜集整理相关资料 44

六、选择评估方法计算及决定估价额 44

七、编写不动产评估报告 46

第三章 市场比较法 48

第一节 市场比较法概述 48

一、市场比较法的概念 48

二、市场比较法的基本原理 48

三、市场比较法应用的条件 49

第二节 市场比较法的评估步骤 50

一、市场交易资料的收集 50

二、资料的整理和可比交易实例的选取 51

三、建立价格可比基础 52

四、可比交易实例成交价格的修正 54

五、综合修正计算及确定估价额 59

第三节 市场比较法应用举例 60

第四章 收益还原法 64

第一节 收益还原法概述 64

一、收益还原法的概念 64

二、收益还原法的基本原理 64

三、收益还原法的适用范围 65

四、收益还原法评估的一般程序 65

第二节 资金的时间价值及其应用 66

一、资金时间价值的含义 66

二、利率与计息方式 67

三、复利计息计算公式与系数 68

四、复利计算公式应用 70

第三节 纯收益和还原利率 71

一、纯收益 71

二、还原利率 73

第四节 收益还原法的计算公式 79

一、最一般情况计算公式 79

二、最简单情况计算公式 80

三、有限年期且其他因素不变情况 80

四、纯收益在前若干年有变化 81

五、预知未来若干年后的不动产价格 83

六、纯收益按等差级数递增的情况 83

八、纯收益按一定比率递增的情况 85

七、纯收益按等差级数递减的情况 85

九、纯收益按一定比率递减的情况 86

第五节 收益还原法应用举例 87

第五章 成本估价法 91

第一节 成本估价法概述 91

一、成本估价法的基本概念 91

二、成本估价法的基本原理 92

三、成本估价法评估的基本程序 94

四、成本估价法评估注意事项 94

五、成本估价法适用对象范围 95

第二节 重新建造完全价值 96

一、重新建造完全价值的含义 96

二、重置成本和重建成本 97

第三节 建筑物的折旧 101

一、建筑物折旧的含义 101

二、建筑物折旧的计算 103

三、建筑物折旧计算注意事项 109

第四节 商品房价格和租金的构成 110

一、商品房价格构成的一般内容 110

二、房屋租金的一般构成 112

第五节 我国房屋折旧制度及房屋完损等级评定标准 114

一、我国房屋折旧制度 114

二、我国房屋完损等级评定标准 116

第六节 成本估价法应用举例 118

第一节 剩余法概述 120

一、剩余法的概念及计算公式 120

第六章 剩余法 120

二、剩余法的基本原理 121

三、剩余法应用的关键与限制条件 121

四、剩余法的适用范围 122

五、剩余法在房地产开发项目评价和投资决策中的应用 124

第二节 剩余法评估的程序 124

一、调查待估土地的基本情况 125

二、确定最有效的开发利用方式 125

三、确定开发完成后不动产销售总价 126

四、估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润 126

五、计算和确定估价额 127

第三节 剩余法评估的应用 128

第七章 不动产评估的其他方法 132

第一节 路线价法 132

一、路线价法概述 132

二、路线价法评估的一般步骤 134

三、深度百分率（深度指数）表 137

四、欧美国家的路线价法 140

五、台湾的路线价法 142

第二节 残余法 147

一、残余法概述 147

二、土地残余法 148

三、建筑物残余法 150

四、运用残余法评估应注意的问题 151

一、长期趋势法概述 152

第三节 长期趋势法 152

二、平均增减趋势法 153

三、移动平均趋势法 156

四、线性趋势法 157

第八章 土地评估体系和地价管理 160

第一节 我国地价体系 160

一、地价体系的概念 160

二、我国地产市场中的地价形式 162

三、我国地价体系的形成 165

四、基准地价和标定地价 166

第二节 我国地产评估的技术途径 170

一、收益还原法评估地价 170

二、剩余法评估地价 172

三、成本法评估地价 173

四、其他方法评估地价 174

第三节 我国目前主要的地价管理政策 176

一、地价管理政策的概念 176

二、地价管理政策的作用 176

三、我国的地价管理政策 177

四、我国地价管理政策分析 180

第九章 基准地价评估 183

第一节 基准地价评估概述 183

一、基准地价的概念及特点 183

二、基准地价的作用 184

三、基准地价测算的基本原理 185

四、基准地价测算的一般程序 186

一、样点地价计算 192

第二节 利用地租、地价资料测算基准地价 192

二、样点地价修正 197

三、样点地价资料整理 199

四、样点数据检验 200

五、选择模型测算基准地价 200

六、路线价法评估基准地价 201

第三节 基准地价的确定 201

一、基准地价确定的原则 201

二、基准地价的确定 202

三、基准地价的公布和更新 202

第一节 宗地地价评估概述 203

一、宗地与宗地地价 203

第十章 宗地地价评估 203

二、宗地地价与基准地价的关系 204

三、宗地地价评估的技术路线 205

第二节 影响宗地地价的因素 205

一、影响宗地地价的区域因素 206

二、影响宗地地价的个别因素 208

第三节 利用基准地价修正系数评估宗地地价 209

一、确定修正系数的方法 210

二、宗地地价修正系数表的编制 212

三、利用宗地地价修正系数估算宗地地价 213

四、应用举例 213

第四节 利用基本评估方法评估宗地地价 214

一、市场比较法评估宗地地价 215

三、剩余法评估宗地地价 216

二、收益还原法评估宗地地价 216

四、成本估价法评估宗地地价 218

五、宗地地价的确定方法 219

六、应用举例 219

第十一章 部分国家和地区不动产评估制度 221

第一节 概述 221

第二节 美国的不动产评估制度 222

一、评估行业的组织与管理 222

二、评估专业人员从业资格要求 223

三、不动产评估师注册登记制度 224

第三节 英国的不动产评估制度 225

一、评估行业的组织与管理 225

二、评估专业人员从业资格要求 226

第四节 日本的不动产评估制度 228

一、评估行业的组织与管理 228

二、评估专业人员从业资格要求 229

三、不动产评估师注册登记制度 230

第五节 德国的不动产评估制度 231

一、评估行业的组织与管理 231

二、评估专业人员从业资格要求 232

第六节 香港的不动产评估制度 232

一、评估行业的组织与管理 232

二、产业测量师 233

三、评估专业人员从业资格要求 234

附录 不动产评估案例选编 235

参考文献 302