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目录 1

第一章　房地产投资基金的特征与分类 1

第一节　房地产投资基金的定义和特征 1

一、房地产投资基金的定义 1

二、房地产投资基金的特征 2

第二节　房地产投资基金的分类 6

一、根据组织形式分类 6

二、根据运作方式分类 10

三、根据投资组合分类 10

四、根据财产初始状态分类 11

五、根据是否上市分类 12

六、根据募集方式分类 12

七、根据投资风险与收益分类 12

八、根据资本来源和运用地域分类 13

九、根据投资对象货币种类分类 13

十、根据基金是否收费分类 13

一、房地产投资基金的相关当事人 14

第三节　房地产投资基金的结构 14

二、相关当事人的法律关系 16

第四节　信托投资公司与房地产信托投资 22

一、信托投资公司房地产业务的重新定位 22

二、房地产信托融资的创新与突破 26

三、信托投资公司在房地产投资基金中的收益 34

第五节　发展房地产投资基金的意义 36

一、我国发展房地产投资基金的意义 36

二、我国发展房地产投资基金的可行性 44

第二章　世界主要国家和地区房地产投资基金概况 48

第一节　全球房地产投资基金概况 49

第二节　美国房地产投资基金的发展 50

一、美国房地产投资基金的发展 50

二、美国房地产投资基金的分类 61

三、美国房地产投资基金设立的条件与特点 72

四、美国房地产投资基金的运营结构 92

五、影响美国房地产投资基金收益的主要因素 103

六、美国房地产投资基金发展的主要经验 106

一、欧盟房地产投资基金的引进和发展 109

第三节　欧洲房地产投资基金概况 109

二、英国的房地产投资基金 111

第四节　亚洲房地产投资基金概况 114

一、香港地区、新加坡的房地产投资基金 114

二、日本的房地产投资基金 118

三、台湾地区房地产投资基金的发展和借鉴 120

四、亚洲房地产投资基金的特点 126

一、全球房地产投资基金的共同特征 128

第五节　全球房地产投资基金的比较 128

二、房地产投资基金上市条件的比较 131

三、发展房地产投资基金的两种模式比较 132

第三章　房地产投资基金在中国的实践 136

第一节　海外房地产投资基金在中国 136

一、海外房地产投资基金进入中国的背景 136

二、目前海外房地产投资基金在中国的分类 141

三、海外房地产投资基金进入中国的路径 144

第二节　中国房地产投资基金的起步 146

一、老的信托型投资基金 146

二、公司型私募基金 147

三、其他形式的信托基金 149

第三节　中国房地产投资信托基金的现状 158

一、房地产企业融资渠道与房地产投资信托基金的出现 158

二、房地产信托基金的现状 164

第四节　当前房地产与信托投资公司结合的路径 176

一、信托与房地产结合的主要路径 176

二、信托与房地产业结合的深层分析 184

一、房地产直接投资与房地产投资基金的区别 190

第五节　中外房地产投资基金的比较 190

二、中外房地产投资基金的异同 191

第四章　房地产投资信托基金的发行和产品设计 195

第一节　当前房地产投资信托基金的发行 195

第二节　贷款型信托基金的设计思路和产品分析 199

一、贷款型信托基金的设计思路 199

二、贷款型信托基金的多种表现形式 200

第三节　股权类信托基金的设计方法与产品分析 202

一、房地产投资信托基金的阶段式股权投资 202

二、房地产投资信托基金对房地产企业的并购投资 205

三、房地产投资信托基金对良好、优质物业的长期投资 206

第四节　不动产信托基金的设计方法和产品分析 208

一、不动产信托基金的设计和功能 208

二、案例分析 210

第五节　权益类信托基金的产品设计和分析 211

一、债权信托基金 212

二、受益权信托基金 215

第六节　烂尾楼工程信托基金的产品设计和分析 217

一、传统烂尾楼工程处置模式分析 219

二、以信托方式处置烂尾楼工程优势分析 221

三、以信托方式处置烂尾楼工程具体操作思路及业务流程 223

四、精图大厦烂尾楼信托基金分析 227

第五章　房地产投资信托基金的投资决策与资产配置 229

第一节　房地产投资信托基金的投资目标 229

一、房地产投资信托基金的投资目的 229

二、房地产投资信托基金的投资对象 229

第二节　房地产投资信托基金的投资决策 235

一、房地产投资信托基金的投资过程 235

二、房地产投资信托基金的投资决策 241

第三节　影响房地产投资信托基金投资决策的主要因素 243

一、房地产投资信托基金投资的关键要素 243

二、房地产投资信托基金投资的决策 244

三、房地产投资信托基金投资项目开发成本与收入 250

四、房地产投资信托基金项目开发的财务评价 253

第四节　经济周期的识别和房地产投资信托基金的资产配置 271

一、资产配置策略的分类 271

二、房地产投资信托基金收益率与风险关系 275

三、经济周期与房地产投资信托基金的资产配置 277

第五节　房地产投资信托基金的投资组合 294

一、投资组合原理 294

二、房地产投资信托基金的投资组合方法 296

三、房地产投资信托基金投资组合的形式与作用 300

第六章　房地产投资信托基金的内部控制与风险识别 305

第一节　内部风险控制的结构与程序 305

一、COSO报告与内部控制的发展 305

二、内部控制的设计与质量控制 309

一、信托投资公司风险控制的组织体系 310

一、信托投资公司的组织结构与职能 315

第二节　信托投资公司内控制度的架构 315

二、信托投资公司的主要业务循环 317

三、信托投资公司内部控制的设计框架 320

第三节　信托投资公司风险控制体系 330

二、信托投资公司的风险分类与风险控制制度体系 331

三、信托投资公司的风险控制 333

四、当前房地产投资信托基金风险控制的重点 340

五、信托投资公司的风险控制程序 345

一、房地产投资信托基金投资的风险特征 349

第四节　房地产投资信托基金投资风险的识别和控制 349

二、房地产投资信托基金投资风险的类型 351

三、房地产投资信托基金投资风险的处置方法 359

四、房地产投资信托基金投资风险的控制 364

二、信托形式是发展中国房地产投资基金的最优选择 366

第七章　中国房地产投资基金的未来 369

第一节　当前房地产投资信托基金的问题 369

一、融资规模小和发行人条件过松 370

二、发行方式的不完善 371

三、二级市场缺少统一的转让平台，存在较大的流动性风险 372

四、投资者风险教育不足和机构投资者缺乏 373

五、缺乏专业人才运作房地产投资基金 374

六、不完善的信息披露 374

七、强制性的独立的第三方财产监管制度未能建立 376

八、产品定价依据的缺乏 377

九、在投资决策上，风险控制的具体措施仍需进一步加强 377

十、在目标客户上存在选择上的两难 379

十一、房地产金融市场不发达 379

一、房地产投资基金的三种发展路径 380

第二节　发展我国房地产投资基金的路径选择 380

三、房地产投资信托基金的产品开发 390

第三节　发展中国房地产投资信托基金的关键制度安排 393

一、加强监管部门的协调，确立房地产投资信托基金在金融体系中的地位 393

二、房地产投资信托基金配套法规的完善 398

三、当前必须迅速解决的几个关键制度 402

附件一　主要参考文献 420

附件二　2002～2003年房地产信托产品统计表 425