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第一章 常识篇 1

第一节 概述 1

第二节 房地产开发业管理体系 5

第三节 物权的常识 7

第四节 房地产产权&． 8

第五节 与房地产开发相关的企业 9

第六节 房地产市场常识 11

第七节 土地储备制度 18

第八节 土地及土地使用年限 22

第九节 住宅 24

第十节 建筑面积清算 33

第十一节 金融机构常识 38

第二章 征管篇 41

第一节 征税范围 41

第二节 应税收入 44

第三节 扣除项目 45

第四节 税率 47

第五节 应纳税额的计算 48

第六节 税收优惠 52

第七节 征收管理 53

第八节 预征土增税 64

第九节 征收机关和协助机关 65

第十节 转让旧房 66

第十一节 土增税的核定征收 67

第十二节 不征税交易行为 68

第三章 清算篇 71

第一节 土地增值税清算的定义与条件 71

第二节 土地增值税清算受理 72

第三节 土地增值税清算应报送的资料 74

第四节 不属于土地增值税清算范围的项目 78

第五节 土地增值税清算程序 78

第四章 鉴证篇 80

第一节 土地增值税清算鉴证报告的作用 80

第二节 土地增值税清算鉴证业务准则 80

第三节 《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 107

第四节 土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行） 171

第五章 审核篇 180

第一节 土增税清算审核 180

第二节 房地产开发业务的审核评价 183

第三节 非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价 186

第四节 应税行为的证据资料和审核评价 187

第五节 非从事房地产开发性质销售转让业务确认应税行为的证据资料和方法 190

第六节 从事房地产开发与非从事房地产开发的确认案例 191

第七节 确认土地增值税清算单位的证据资料和审核评价 193

第八节 土地增值税清算条件的确认和清算申请 196

第九节 收入总额的确认计量 200

第十节 扣除项目的确认计量 210

第十一节 非从事房地产开发项目的扣除项目审核评价 225

第十二节 税款计算与缴纳的审核 227

第十三节 清算结果的确认及资料管理 229

第十四节 土地增值税清算检查 242

第六章 核算篇 251

第一节 房地产开发企业会计科目的设置及运用 251

第二节 房地产开发企业会计核算概述 255

第三节 开办筹建阶段主要会计核算及涉税事项 256

第四节 征地拆迁阶段主要会计核算及涉税事项 265

第五节 开发施工阶段主要会计核算及涉税事项 269

第六节 期间管理阶段主要会计核算及涉税事项 308

第七节 预售、销售阶段主要会计核算及涉税事项 311

第八节 收益分配阶段主要会计核算及涉税事项 331

第九节 土地增值税会计核算 335

第七章 答疑篇 336

一、未取得土地使用权证转让土地（国税函［2007］第645号） 336

二、以转让股权名义转让房地产（国税函［2000］第687号） 336

三、赠与方式无偿转让房地产行为（财税字［1995］第048号） 337

四、房地产开发企业将开发产品对外捐赠的，应当如何计算缴纳土地增值税？ 337

五、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？ 337

六、无偿划转不征收土增税（京地税地［2009］187号） 338

七、企业整体资产出售或企业所有权转移（云地税一字［2001］1号） 338

八、企业兼并转让房地产（财税字［1995］第048号） 339

九、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？ 339

十、非房地产开发企业进入破产清算程序后应否缴纳土地增值税 339

十一、代收费用（财税字［1995］第048号） 341

十二、相关费用、基金如何扣除？ 341

十三、外币折算（财税字［1995］第048号） 342

十四、非直接销售和自用房地产的收入确定（国税发［2006］第187号、国税发［2009］第091号） 342

十五、土地增值税清算时收入确认（国税函［2010］第220号） 343

十六、配套公共设施（国税发［2006］第187号） 343

十七、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？ 343

十八、房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除项目应当如何确认？ 344

十九、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 344

二十、四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准（国税发［2006］第187号） 344

二十一、天津关于拆迁补偿费的确定（津地税地［2010］49号） 345

二十二、天津关于建安费的确定（津地税地［2010］第49号） 345

二十三、扣除项目金额中的利息支出（财税字［1995］第048号、国税函［2010］第220号） 345

二十四、房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？ 346

二十五、房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原则是什么？ 346

二十六、房地产开发企业的预提费用（国税发［2006］第187号） 346

二十七、扣除项目金额中的“已交纳印花税”（财税字［1995］第048号） 346

二十八、取得土地使用权支付的契税（国税函［2010］第220号） 346

二十九、企业取得土地时，政府对所购土地的奖励款，有的企业计入补贴收入，有的冲减所购土地成本，计算土地增值税时，哪一种处理方法正确？ 347

三十、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？ 347

三十一、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？ 347

三十二、单位转让土地使用权时，土地部门收取的土地闲置费、土地价格评估费的土地增值税处理 347

三十三、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？ 348

三十四、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？ 348

三十五、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？ 348

三十六、几种情况下的扣除项目 348

三十七、细则第九条中“总面积”的解释（国税函［1999］第112号） 349

三十八、未支付的质保金（国税函［2010］第220号） 350

三十九、多个房地产项目共同的成本费用（国税发［2006］第187号） 350

四十一、按房地产评估价计算征收的规定（财税字［1995］第061号、国税函发［1995］第110号） 350

四十二、普通住宅的标准（国办发［2005］第026号、国税发［2005］第089号、财税［2006］第021号、财税［2006］第141号） 352

四十三、普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的规定（国税发［2006］第187号） 354

四十四、不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇（财税字［1995］第048号） 354

四十五、清算后再转让房地产的土增税计算（国税发［2006］第187号） 354

四十六、拆迁安置土地增值税计算（国税函［2010］第220号） 354

四十七、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处理，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？ 355

四十八、以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应当如何计入扣除？ 355

四十九、以房地产进行投资、联营（财税字［1995］第048号、财税［2006］第021号） 355

五十、母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值，土地增值税如何处理？ 356

五十一、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？ 356

五十二、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？ 357

五十三、合作建房（财税字［1995］第048号） 357

五十四、对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？ 357

五十五、个人互换住房（财税字［1995］第048号） 358

五十六、个人销售住房（财税字［1999］第210号） 358

五十七、建银投资重组中土增税的税收优惠（财税［2005］第160号） 358

五十八、细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释（财税［2006］第021号） 358

五十九、廉租住房、经济适用房（财税［2008］第024号） 359

六十、经济适用房土地增值税清算过程中，企业享受增值额不超过20％增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？ 359

六十一、销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？ 359

六十二、第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会（财税［2009］第094号） 359

六十三、细则中“税务机关核定纳税期限”的解释（财税字［1995］第048号） 360

六十四、预售房地产所取得的收入的预征（财税字［1995］第048号） 360

六十五、未按预征规定期限预缴税款的法律责任（财税［2006］第021号） 360

六十六、清算补缴土地增值税不加收滞纳金的规定（国税函［2010］220号） 361

六十七、预征率 361

六十八、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理 362

六十九、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理 362

七十、房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？ 362

七十一、房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？ 363

七十二、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？ 363

七十三、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？ 363

七十四、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？ 363

七十五、纳税人购买房产时所缴纳的契税，如何扣除？ 363

七十六、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？ 364

七十七、房地产开发公司开发一幢综合楼，1—4层是商业用房，5—20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ 364

七十八、已核定项目如何适用核定征收率？ 364

七十九、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？ 364

八十、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？ 365

八十一、所称的“已竣工验收”的房地产开发项目，应当如何理解把握？ 365

八十二、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？ 365

八十三、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？ 366

八十四、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理？ 366

八十五、房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？ 366

八十六、结算补交土地增值税年度企业所得税汇算清缴，致使应纳企业所得税为零，汇算前预缴的企业所得税如何处理？ 366

八十七、售后返租收入如何确认？ 366

八十八、房地产转让价格明显偏低如何认定？ 367

八十九、同一开发项目不同类型房地产成本费用如何分摊？ 367

九十、装修装饰费用的扣除？ 367

九十一、参加土地竞拍时支付的佣金以及工程部门发生的差旅费可否作为土地增值税的扣除项目呢？ 368

九十二、受让人替转让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？ 368

九十三、预征土地增值税可否直接在所得税前扣除？ 368

九十四、预缴土地增值税的退税款能否加算银行利息？ 369

第八章 法规篇 370

一、中华人民共和国土地增值税暂行条例 371

二、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字［1995］第6号） 373

三、国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函［2010］347号） 377

四、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发［2010］53号） 377

五、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函［2010］220号） 380

六、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号） 382

七、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函［2008］318号） 388

八、国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发［2009］85号） 389

九、国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函［2007］645号） 396

十、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函［2007］544号） 397

十一、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发［2006］187号） 399

十二、财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税［2006］141号） 402

十三、财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税［2006］21号） 402

十四、国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（国税发［2004］100号） 404

十五、国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（国税函［2004］938号） 405

十六、关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复（国税函［2003］922号） 406

十七、国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（国税函［2002］615号） 407

十八、国家税务总局关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复（国税函［2002］512号） 407

十九、关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函［2000］687号） 408

二十、国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函［1999］112号） 408

二十一、国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（国税发［1996］227号） 409

二十二、国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发［1996］第48号） 410

二十三、国家土地管理局地籍管理司关于做好土地增值税征管中地籍管理工作的通知（［1996］国土［籍价］字第12号） 413

二十四、国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发［1996］4号） 415

二十五、财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税字［1995］第61号） 417

二十六、财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字［1995］第48号） 419

二十七、国家税务总局关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知（国税发［1995］第90号） 421

二十八、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发［1995］110号） 423