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导读 物业管理前期介入 1

一、物业前期介入的认识 2

二、物业管理前期介入的作用 2

三、物业管理前期介入的时机选择 3

四、物业管理前期介入流程 3

五、物业开发节点提前介入关注要点 3

第一章 获得前期介入物业顾问项目 7

第一节 获得前期介入物业顾问项目招标信息 8

要点一：前期介入物业顾问项目招标信息获取的途径 8

要点二：获取投标信息 8

要点三：要对投标信息进行甄选 9

要点四：跟踪物业项目投标信息 10

第二节 对招标物业项目进行评估 10

项目一：招标物业的基本情况 11

项目二：招标物业条件分析 11

项目三：建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人分析 12

项目四：本公司投标条件分析 13

项目五：竞争对手分析 13

第三节 做好前期介入物业顾问的投标工作 14

内容一：积极与开发商建立联系 14

内容二：投标小组设置 15

内容三：要认真阅读、分析招标文件 16

内容四：参加标书说明会 17

内容五：物业现场摸底考察 18

内容六：前期介入服务费测算 18

内容七：制定项目前期介入顾问方案 18

内容八：物业投标现场答辩 19

内容九：签订物业前期介入顾问服务合同 19

管理实践01：物业市场情况调查表 20

管理实践02：物业管理项目调查表 21

管理实践03：物业项目（在建/新建）信息搜集表 21

管理实践04：物业管理项目招标公告信息登记表 22

管理实践05：物业项目跟踪联系表 22

管理实践06：物业基本情况分析表 23

管理实践07：招标物业条件分析表 23

管理实践08：新建物业前期服务招标项目分析表 24

管理实践09：本公司××物业项目投标条件分析表 24

管理实践10：××物业项目投标竞争对手分析表 25

管理实践11：招标文件研读备忘录 25

管理实践12：项目考察人员申请表 26

管理实践13：物业项目实地考察记录表 26

管理实践14：物业前期介入顾问服务合同 27

管理实践15：综合性物业项目前期开发顾问委托服务合同 30

第二章 规划设计阶段介入 37

第一节 规划设计阶段介入概述 38

内容一：规划设计阶段介入的重要性 38

内容二：规划设计阶段介入的目标 38

内容三：规划设计阶段介入的方式 39

第二节 规划设计介入关注的重点 39

重点一：建筑物的细部设计 39

重点二：配套设施的完善 40

重点三：物业管理用房的规划 40

重点四：小区公共道路规划 41

重点五：娱乐、健身场所规划 42

重点六：处理规划 43

重点七：园区景观和绿化规划 43

重点八：绿化用水规划 46

重点九：辅助设施规划 46

重点十：公共区域照明及景观照明控制规划 47

重点十一：水、电、气等的供应容量 48

重点十二：安全保卫系统 49

重点十三：消防设施 49

重点十四：建筑材料和主要设备的选用 49

第三节 规划设计评估 50

步骤一：评估的准备工作 50

步骤二：规划设计评估 50

步骤三：规划设计评估工作程序 54

管理实践：新项目关键点设计情况调查表 54

第三章 项目施工阶段介入 63

第一节 项目施工阶段介入概述 64

内容一：施工阶段介入的重要性 64

内容二：物业公司在施工阶段介入的责任 64

内容三：物业公司在施工阶段介入的角色 65

内容四：施工阶段介入的时机 65

内容五：施工阶段介入的方式 65

第二节 施工现场巡查与整改 66

要点一：了解现场巡查的内容 66

要点二：现场巡查要特别关注的事项 68

要点三：现场巡查问题的整改 70

管理实践01：施工质量问题及设计缺陷问题（专业版） 71

管理实践02：施工质量问题及设计缺陷问题案例模板（通用版） 71

第四章 项目销售阶段介入 73

第一节 营销策划介入 74

步骤一：项目地块周边情况调研 74

步骤二：对物业项目进行分析 75

步骤三：对物业管理定位 76

步骤四：《物业管理方案》策划 77

管理实践01：住宅物业项目调查表（项目基础数据） 80

管理实践02：住宅物业项目调查表（规划设计特点） 81

管理实践03：住宅物业项目调查表（动态营销数据） 81

第二节 协助开发商拟定销售文件 82

文件一：业主临时公约 82

文件二：《住宅质量保证书》 83

文件三：住宅使用说明书 83

管理实践01：业主临时公约 84

管理实践02：《商品住宅质量保证书》 89

管理实践03：《×××住宅使用说明书》 90

第三节 销售中心物业服务展示 94

要点一：设立销售中心物业管理处组织架构 95

要点二：制定各阶段及每月工作计划 95

要点三：提供客户接待服务 95

要点四：做好保安服务 96

要点五：环境营造服务 96

要点六：负责物业工程服务 97

要点七：做好资产管理 97

管理实践01：样板房服务工作规范 98

管理实践02：样板房服务接待及流程 102

管理实践03：样板房现场维修管理 104

管理实践04：样板房物品管理 104

第四节 配合现场销售 105

要点一：吃透设计图纸，准确了解设计的优劣 105

要点二：对项目存在的不足，尽早提出针对性的解决方案 105

要点三：在不同省市承接项目的，对地方规章应详细了解 105

要点四：高标准挑选销售现场服务人员 105

要点五：做好现场与开发商的各项对接 108

要点六：关注开发商的销售宣传 108

要点七：以各种方式全方位展示房地产物业管理品牌 109

第五章 竣工验收阶段介入 111

第一节 竣工验收概述 112

内容一：竣工验收的含义 112

内容二：物业公司在竣工验收中的责任 112

内容三：竣工验收的依据 112

内容四：竣工验收的分类 113

内容五：物业公司参与竣工验收配合的内容 113

内容六：物业公司参与竣工验收的流程 114

第二节 细部质量检查 114

要点一：明确地产公司与物业公司的职能分工 114

要点二：签订细部质量检查协议 115

要点三：做好细部质量检查的准备工作 115

要点四：细部质量检查的实施 116

管理实践01：××物业工程细部质量检查协议 118

管理实践02：毛坯房细部质量检查标准 121

管理实践03：全装修房质量检查标准 126

管理实践04：质量问题通知单 137

管理实践05：整改报验不合格通知单 137

管理实践06：报验单 138

管理实践07：罚款建议书 138

管理实践08：质量问题记录表 139

管理实践09：督导监察记录单 139

管理实践10：质量抽查记录表 139

管理实践11：工作联系函 140

管理实践12：厨房间、卫生间盛水试验检查表 140

管理实践13：排水立管通水、通球质量检查表 140

管理实践14：内墙面、顶棚质量检查表 141

管理实践15：木地板、踢脚线质量检查表 141

管理实践16：进户门、房间门及门套质量检查表 141

管理实践17：卫生间、厨房间、阳台地面、墙面、顶棚质量检查表 142

管理实践18：卫生间、厨房间橱柜、设备质量检查表 142

管理实践19：铝合金门窗质量检查表 142

管理实践20：阳台栏杆质量检查表 143

管理实践21：家用电器设备质量检查表 143

管理实践22：排水支管通水质量检查表 144

管理实践23：开关、插座通电质量检查表 144

管理实践24：屋面质量及盛水试验检查表 145

管理实践25：楼梯间、电梯间公用部位质量检查表 145

第六章 物业接管验收介入 147

第一节 接管验收概述 148

内容一：物业接管验收的条件 148

内容二：物业接管验收与竣工验收的区别 149

内容三：物业接管验收交接是双方的责任 149

内容四：新建房屋接管验收标准 150

内容五：接管验收的资料要求 151

第二节 接管验收工作要点 154

要点一：成立接管验收小组 154

要点二：审核并确认接管验收 155

要点三：编写接管验收方案 155

要点四：确定验收标准 155

要点五：对验收人员进行培训 156

要点六：准备好相应的验收表格 156

要点七：验收工具与物资要准备充分 157

要点八：验收前宜召开接管验收会议 157

要点九：进行资料的交接验收 158

要点十：对房屋实体进行验收 158

要点十一：处理接管验收的遗留问题 160

要点十二：明确交接验收后的物业保修责任 160

要点十三：办理交接手续 162

要点十四：验收后入住前的设施成品保护 162

管理实践01：××花园接管验收方案 163

管理实践02：某住宅物业接管验收标准和要求 166

管理实践03：接管验收邀请函 176

管理实践04：新建房屋交接责任书 177

管理实践05：新建房屋一览表 178

管理实践06：新建房屋具备接管验收条件审核单 178

管理实践07：工程验收通知 179

管理实践08：新建房屋验收表 179

管理实践09：小区公共设施及道路设施验收单 181

管理实践10：小区公共绿化验收单 181

管理实践11：验收通过证明 182

管理实践12：接管验收遗留问题统计表 182

管理实践13：工程质量问题处理通知单 183

管理实践14：接管通知 183

管理实践15：物业资料验收移交表 184

管理实践16：房屋及公用设施等移交验收交接表 185

管理实践17：工程质量保修责任书 185

参考文献 187