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第一章 概论 1

1．住宅经济与城市更新 1

1-1．住宅经济 1

1-1-1．住宅经济研究的内容 1

1-1-2．住宅经济研究现状 5

1-2．城市更新与旧城改造 9

1-2-1．一个长期的热点与难点 9

1-2-2．旧城改造问题的研究现状 12

2．研究内容与框架 15

2-1．相关概念与研究面细分 15

2-1-1．城市区域与房地产开发类型 15

2-1-2．旧城改造理论和经济学理论细分 18

2-2．研究内容、特点与框架 19

2-2-1．研究特点和希望达到的目的 19

2-2-2．研究框架与内容 21

第二章 消费理论 27

1．效用理论与需求函数 28

1-1．效用理论 28

1-1-1．总效用、边际效用 28

1-1-2．效用函数 29

1-1-3．边际效用均等法则 30

1-2．住宅需求函数 32

1-2-1．从效用函数到需求函数 32

1-2-2．北京居民效用函数与住宅需求量 35

1-3．北京市住宅需求函数的计量经济学模型 37

1-3-1．模型变量的选择 37

1-3-2．模型数学形式的选择 41

1-3-3．参数估计结果及统计检验 43

1-4．全国住宅需求函数的计量经济学模型 48

1-4-1．模型变量与数学形式的选择 48

1-4-2．参数估计结果及统计检验 54

2．住宅消费的偏好与选择 57

2-1．关于住宅选择的理论概述 57

2-1-1．住宅的选择 57

2-1-2．阿隆索的地租理论 58

2-1-3．“过滤”与“互换”理论 61

2-1-4．旧城更新与居民选择的变化 62

2-1-5．分析与评价 64

2-2．住宅消费的三因素选择理论 65

2-2-1．住宅消费考虑的因素 65

2-2-2．不同收入家庭的决策 67

2-2-3．北京居民的住宅消费决策 71

3．不确定条件下的选择 76

3-1．不确定选择与风险的存在 76

3-1-1．住宅消费中的不确定选择 76

3-1-2．旧城更新中选择的多样性 79

3-2．旧城小规模改造的不确定选择 81

3-2-1．旧城小规模自改、自建 81

3-2-2．自改、自建项目的评价方法 83

3-2-3．自改、自建的不确定选择过程 85

第三章 生产与成本理论 93

1．旧城住宅的生产理论 94

1-1．旧城住宅的生产要素 94

1-1-1．生产要素分类与选择 94

1-1-2．旧城住宅生产的土地要素 96

1-1-3．旧城住宅生产的资本要素 100

1-1-4．要素结合过程中应该注意的问题 103

1-2．旧城住宅的生产函数 105

1-2-1．相关概念与要素替代 105

1-2-2．旧城住宅产品的生产函数 108

1-2-3．运用生产函数的多方案生产决策 111

1-2-4．规模报酬与适度规模的生产 114

2．成本理论与供给函数 116

2-1．旧城住宅生产的成本与利润 116

2-1-1．旧城住宅生产的成本函数 116

2-1-2．追求利润最大化与企业盈亏 118

2-2．北京市住宅供给函数的计量经济学模型 120

2-2-1．从成本函数到供给函数 120

2-2-2．计量经济学模型的形式与变量选择 122

2-2-3．参数估计结果及统计检验 126

3．旧城住宅成本的财务组成 134

3-1．土地成本 134

3-1-1．相关概念与制度 134

3-1-2．土地出让相关税费 137

3-1-3．旧城住宅建设中的危旧房改造用地 138

3-2．拆迁成本 141

3-2-1．拆迁补偿与拆迁费用 141

3-2-2．拆迁成本及变化趋势 144

3-2-3．货币化拆迁补偿办法 146

3-2-4．拆迁过程中私房的问题及争议 149

3-3．其他成本费用 151

3-3-1．各种税费 151

3-3-2．建安工程费用及其他 153

第四章 供求理论 156

1．住宅产品的需求 157

1-1．住宅产品需求的总体情况 157

1-1-1．我国住宅需求的总体情况 157

1-1-2．北京市住宅需求的总体情况 160

1-2．住宅产品的需求类型与结构 163

1-2-1．住宅需求的不同类型 163

1-2-2．有效需求和潜在需求 165

1-2-3．旧城住宅需求的结构变化 168

2．住宅产品的供给 170

2-1．北京市各类房地产商品的供给情况 170

2-1-1．北京市房地产开发的总体情况 170

2-1-2．各类开发项目的具体情况 176

2-2．北京市住宅产品的供给 179

2-2-1．北京市住宅产品供给的总体情况 179

2-2-2．二手房与廉租屋 182

3．市场均衡与供需弹性 188

3-1．市场均衡的形成与变化 188

3-1-1．住宅产品市场均衡的一般概念 188

3-1-2．住宅产品供需现状 190

3-1-3．改革措施与住宅供需的变化 191

3-1-4．旧城住宅供需的变化趋势 194

3-2．供需弹性 196

3-2-1．住宅产品的需求价格弹性 196

3-2-2．住宅产品的需求收入弹性 199

3-2-3．住宅产品的需求交叉弹性 202

3-2-4．住宅产品的供给价格弹性 204

第五章 分配理论 207

1．土地要素价格与地租理论 208

1-1．土地要素的市场价格 208

1-1-1．生产者的要素分配选择 208

1-1-2．我国的土地要素价格评估 209

1-1-3．影响土地要素价格的因素 211

1-2．地租理论 213

1-2-1．地租的产生与基本概念 213

1-2-2．马克思主义地租理论 215

1-2-3．级差地租与绝对地租 218

1-2-4．社会主义市场经济条件下的地租 220

1-2-5．运用马克思主义地租理论应该注意的问题 222

1-2-6．用地租理论分析城市地价的构成 223

2．旧城土地供求及其存量 226

2-1．旧城土地的供求数量与价格 226

2-1-1．旧城土地的供给量 226

2-1-2．旧城土地的价格 229

2-1-3．动态配置与有机更新 232

2-2．北京旧城土地的供求与存量 234

2-2-1．北京市土地出让价格 234

2-2-2．北京市土地资源结构 242

2-2-3．北京旧城土地结构及现状 249

2-2-4．北京旧城土地存量——危旧房改造存量 253

2-2-5．北京旧城土地存量——旧城保护存量 256

2-2-6．北京旧城土地存量——要素存量 258

3．资本要素及其在住宅生产中的使用 261

3-1．资本与利息理论 261

3-1-1．资本要素相关概念 261

3-1-2．利息、利率及相关概念 263

3-2．住宅经济流程中的融资问题 266

3-2-1．住宅生产过程中的财务杠杆作用 266

3-2-2．商业银行的作用 268

第六章 市场理论 274

1．完全垄断的土地要素市场 275

1-1．完全垄断的土地市场特点 275

1-1-1．土地要素市场化与完全垄断 275

1-1-2．完全垄断条件下的市场均衡 276

1-1-3．完全垄断的社会成本 280

1-2．垄断的土地一级市场 283

1-2-1．土地一级市场的国家管理 283

1-2-2．土地收入的分配 288

1-2-3．土地要素隐性市场 291

1-2-4．土地出让方式与差别价格 294

2．不完全竞争的住宅市场 298

2-1．住宅市场的现状分析 298

2-1-1．垄断竞争与寡头垄断 298

2-1-2．产品非同质与生产者的不平等 302

2-1-3．消费者之间的不平等关系 306

2-2．完全竞争的理想状态 308

2-2-1．完全竞争的长期均衡 308

2-2-2．完全竞争市场的实现途径 311

2-2-3．政企分开与公司改制 315

2-2-4．制约非同质产品的生产与消费 320

第七章 政府的作用与对宏观经济的影响 322

1．政府在住宅经济和城市更新中的作用 323

1-1．政府作用的原因 323

1-1-1．市场失灵的产生 323

1-1-2．公共产品 324

1-2．政府干预及干预手段 326

1-2-1．住宅建设和城市更新中的政府干预 326

1-2-2．土地要素出让方式和总量的控制 328

1-2-3．财政和税收政策 331

1-2-4．政府补贴政策 337

1-2-5．最高限价及其他 341

1-3．政府直接投资与投资引导 344

1-3-1．政府直接投资的时机、方向与效果 344

1-3-2．政府直接投资的潜在问题 349

1-3-3．投资资金来源的多元化 353

2．住宅经济与城市更新对宏观经济的影响 358

2-1．相关性影响的量化分析 358

2-1-1．城镇住宅建设的增长曲线模型 358

2-1-2．旧城改造与宏观经济增速相关性模型 363

2-2．住宅产业对国民经济的影响 368

2-2-1．住宅产业对金融业的影响 368

2-2-2．住宅产业对国民经济发展的影响 376

第八章 社会、环境因素与福利经济理论 379

1．福利经济问题概述 380

1-1．福利经济理论 380

1-1-1．福利经济的内容 380

1-1-2．社会福利函数 382

1-2．公平与效率的兼顾 383

1-2-1．福利经济学的争论 383

1-2-2．住宅经济问题中的公平与效率 385

2．社会、环境与自然资源经济问题 387

2-1．旧城中的社会、环境与自然资源 387

2-1-1．非再生的城市土地资源 387

2-1-2．城市土地资源的可再生理论 393

2-1-3．旧城中的社会与环境资源 394

2-2．考虑了环境因素的社会经济评价 400

2-2-1．新的评价体系与标准 400

2-2-2．考虑了环境因素的社会经济评价方法 404

2-3．庇古税及其应用 411

2-3-1．庇古税 411

2-3-2．不完全竞争条件下的庇古税 413

2-3-3．科斯条件下的庇古税 416

后记 420

参考文献 423

致谢 426