图书介绍

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物业工程主管工作手册
  • 邵小云,孙萌萌,王蓓等编 著
  • 出版社: 北京:化学工业出版社
  • ISBN:9787122160584
  • 出版时间:2013
  • 标注页数:162页
  • 文件大小:43MB
  • 文件页数:178页
  • 主题词:物业管理-工程管理-手册

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图书目录

导读 物业工程主管岗位认知 1

了解01:物业工程主管的职责要求 2

了解02:物业工程主管的素质要求 2

了解03:物业工程主管的责任目标 3

了解04:物业工程主管的工作细分 5

项目一 物业接管验收 6

第一节 要点解读 7

要点01:要对参加验收的工程人员进行培训 7

要点02:工程专业人员要提前进入现场 7

要点03:验收工具与物资要准备充分 8

要点04:资料的交接验收不可轻视 8

要点05:应将前期介入发现的问题作为验收的重点 8

要点06:必须坚持合格一项接管一项 8

要点07:不合格问题要及时处置 9

要点08:配套建设未完成的验收一定要签署法律文件 9

要点09:验收后入伙前要对设施成品进行保护 9

要点10:应明确填写保修期终止时间 10

第二节 工作流程 11

流程01:物业细部质量检查工作流程 11

流程02:实物部分验收流程 12

流程03:资料部分移交工作流程 13

第三节 作业文件(接管验收) 14

文件01:物业细部检查管理作业指引 14

文件02:物业工程细部质量检查方案 15

文件03:质量问题整改通知单 16

文件04:质量问题记录表 16

文件05:中央空调系统质量检查表 17

文件06:室外配套质量检查表 17

文件07:给水管压力测试质量检查表 18

文件08:煤气密闭试验质量检查表 18

文件09:屋面部分质量检查表 19

文件10:花岗岩地面质量检查表 19

文件11:混色油漆质量检查表 19

文件12:绿化树木栽植工程质量检查表 20

第四节 疑难解答 20

问题01:物业验收必须具备哪些条件 20

问题02:哪些情况应该拒绝验收 21

问题03:接管验收时应要求开发商提供哪些技术资料 21

问题04:验收应要求承包单位提供哪些操作和维修保养手册 22

问题05:物业工程承接查验的方法有哪些 23

问题06:物业工程质量问题的产生原因有哪些 23

问题07:如何处理承接查验中发现的问题 23

问题08:保修期满后修缮责任由谁承担 24

项目二 入住装修管理 25

第一节 要点解读 26

要点01:要明确工程人员的验房责任 26

要点02:要准备好验房物料 26

要点03:及时解决业主在验收中提出的问题 27

要点04:预见验房中可能遇到的情况并积极应对 27

要点05:做好工程保修管理 27

要点06:要对装修图纸进行审核 28

要点07:要加强装修材料用品的管理 28

要点08:要对装修施工过程加以监控 29

要点09:对装修现场进行定期巡查 29

要点10:要预防违规装修出现 30

要点11:装修违规及时处理 30

要点12:谨慎验收,不留隐患 31

要点13:收尾时提醒业主消除室内异味 31

第二节 作业流程 32

流程01:业主专有物业维保流程 32

流程02:共用设备设施维保流程 33

流程03:业主装修报批流程 33

第三节 作业文件 34

文件01:新楼入伙期间验房组工作规范 34

文件02:工程部装修巡查规定 35

文件03:验房收楼意见书 35

文件04:楼宇交接登记表 36

文件05:房屋(室内)验收移交表 37

文件06:房屋维修记录表 38

文件07:房屋返修通知单 38

文件08:房屋返修催改函 39

文件09:装修承诺书 39

文件10:防火责任书 40

文件11:临时动火申请表 40

文件12:临时用电计划申请表 41

文件13:临时用水计划申请表 41

文件14:装修施工许可证 42

文件15:装修现场巡视记录 42

文件16:室内装修违规记录表 43

文件17:房屋(室内)装修验收表 44

第四节 疑难解答 45

问题01:入伙期间验房人员的工作重点是什么 45

问题02:怎样做好工程保修管理 45

问题03:怎样了解业主的真实装修意图 46

问题04:装修单位应到工程部办理哪些手续 47

问题05:怎样管理水、电线路施工 47

问题06:如何防范业主的结构改造 48

问题07:应对业主的地板、地砖铺设提出哪些建议 48

问题08:如何管理业主的下水管道、烟道的施工 48

问题09:如何管理业主的木工施工 48

问题10:如何管理业主的油漆施工 48

问题11:二次装修查验的内容有哪些 49

项目三 设施设备日常维护 51

第一节 要点解读 52

要点01:建立设备设施台账 52

要点02:制定合理的运行计划 53

要点03:提供良好的运行环境 53

要点04:建立健全必要的规章制度 53

要点05:配备合格的运行管理人员 53

要点06:明确各专业人员的技术责任 54

要点07:做好系统的保养工作 54

要点08:加强设施设备的状态管理 54

第二节 工作流程 55

流程01:基础设施和工作环境管理流程 55

流程02:设备正常检修流程 56

流程03:设备紧急抢修流程 56

流程04:机电设备管理流程 57

流程05:消防报警信号处理流程 57

流程06:电梯故障处理流程 58

流程07:恒压变频生活供水系统操作流程 58

流程08:低压变配电设备维修保养流程 59

第三节 作业文件 59

文件01:机电设备设施管理规定 59

文件02:配电房操作管理规定 60

文件03:应急发电机组操作管理规定 61

文件04:电梯(扶梯)操作管理规定 61

文件05:中央空调操作管理规定 62

文件06:消防联动系统操作规程 63

文件07:水泵操作管理规定 63

文件08:设备情况登记表 64

文件09:机电设备设施维修报批表 64

文件10:操作票 65

文件11:配电房运行巡查记录 65

文件12:配电设备运行记录 66

文件13:配电房检查保养记录表 66

文件14:电房故障记录表 67

文件15:应急发电机运行记录 68

文件16:应急发电机巡查记录 68

文件17:发电机组故障记录 69

文件18:发电机保养记录表 69

文件19:电梯运行巡查记录 70

文件20:电梯故障处理记录表 70

文件21:电梯维修保养记录表 71

文件22:消防联动系统巡查记录 71

文件23:消防联动系统故障(或报警)处理记录表 72

文件24:水泵房运行巡查记录 72

文件25:水泵故障处理记录表 73

文件26:水泵房维修保养记录 73

文件27:零部件更换及设备大、中修计划 74

文件28:设备巡查记录表 74

第四节 疑难解答 74

问题01:物业设备设施台账填写有何要求 74

问题02:怎样管理物业设备设施台账 75

问题03:怎样确定设施设备的关闭计划 75

问题04:确定设备启动计划时应考虑哪些问题 75

问题05:应制定哪几项应急计划 75

问题06:如何对设施设备进行故障诊断和协调 76

问题07:怎样落实设施设备维保计划 76

项目四 房屋本体养护管理 77

第一节 要点解读 78

要点01:做好对所管房屋的安全检查工作 78

要点02:零星养护要认真 78

要点03:计划养护要按预定周期进行 79

要点04:建立房屋巡视制度和报修制度 80

要点05:做好房屋的查勘鉴定工作 80

要点06:房屋完损等级评定 81

要点07:危房管理要加强 82

第二节 工作流程 83

流程01:业主房屋自用部位及设施设备报修(保修期内)流程 83

流程02:业主房屋自用部位及设施设备报修(保修期外)流程 84

流程03:房屋共用部位及公共区域设施设备报修(保修期外)流程 85

流程04:房屋共用部位及公共区域设施设备报修(保修期内)流程 86

流程05:房屋主体设施修缮流程 86

第三节 作业文件 87

文件01:房屋本体维保规定 87

文件02:房屋本体维护管理计划和实施方案 87

文件03:房屋完损等级评定实施管理办法 90

文件04:房屋中(大)修工程计划表 91

文件05:房屋本体共用部位日常检查表 91

文件06:共用设施设备日常检查表 92

文件07:房屋设施零星小修记录表 92

文件08:房屋设施维修养护记录表 93

文件09:维修基金动用审批表 93

文件10:房屋本体维修基金使用情况汇报表 94

文件11:房屋本体维修基金台账 94

文件12:房屋分幢完损等级评定表 95

文件13:房屋完损等级汇总表 95

文件14:公司房屋完损等级汇总表 96

文件15:房屋完好率统计表 96

第四节 疑难解答 97

问题01:房屋维修管理可分几个工作阶段 97

问题02:如何收集小修养护项目 97

问题03:如何编制房屋维保计划 97

问题04:如何将房屋维保任务落实 98

问题05:如何做好地基基础的养护 98

问题06:如何做好楼地面工程的养护 98

问题07:如何做好墙台面及吊顶工程的养护 99

问题08:如何做好门窗工程的养护 100

问题09:如何做好屋面工程维修养护 100

问题10:如何做好通风道的养护管理 101

问题11:如何计算房屋完好率、危险率 101

问题12:进行房屋完损等级评定应做好哪些准备 101

问题13:如何组织实施房屋的查勘 102

问题14:如何做好房屋完损等级的汇总统计工作 103

问题15:如何控制房屋完损等级评定工作的质量 104

项目五 日常维修服务 105

第一节 要点解读 106

要点01:对业主日常维修作出时间安排 106

要点02:制定维修服务承诺 106

要点03:明确维修服务程序和基本要求 107

要点04:确立维修三检测和三回访制度 107

第二节 工作流程 108

流程01:工程报修处理流程 108

流程02:日常维修工作流程 109

流程03:维修接待语言流程 110

流程04:上门维修语言流程 110

第三节 作业文件 111

文件01:维修服务承诺 111

文件02:维修单的操作要求 111

文件03:客户报修服务管理规定 112

文件04:公共维修程序 113

文件05:维修过程的检验办法 113

文件06:维修服务标准 114

文件07:业主报修登记表 115

文件08:维修业务派工单 115

文件09:上门维修记录单 116

文件10:工程部有偿服务登记表 116

文件11:零修及时率统计表 116

文件12:工程部公共维修登记表 117

第四节 疑难解答 117

问题01:怎样获得设备维修信息 117

问题02:如何维修墙和顶棚(石膏板基层) 118

问题03:如何更换地面或墙面瓷砖、瓷片 118

问题04:如何更换外墙面、地面马赛克 118

问题05:如何堵地下室墙体的孔洞 119

问题06:如何修补损坏的人行道和车道 119

问题07:如何修补开裂墙体和地面 119

问题08:如何修补损坏的踏步 120

问题09:如何修补抹灰层 120

问题10:如何维修渗水外墙 120

问题11:如何维修屋面水池(或水箱) 121

问题12:如何屋面修漏(刚性屋面) 121

问题13:如何修理门窗 121

问题14:如何换锁(木门、铁门) 121

问题15:如何排除配电室开关故障 121

问题16:住户家中无电如何处理 122

问题17:插头无电如何处理 122

问题18:住房门铃不响如何处理 123

问题19:灯不亮如何处理 123

问题20:楼上水漏到楼下如何处理 124

问题21:个别楼层停水如何处理 124

问题22:如何维修墙内水管 124

问题23:水龙头漏水如何处理 124

问题24:开关、接头漏水如何处理 124

问题25:洗脸(菜)盆漏水如何处理 124

问题26:洗脸(菜)盆堵塞如何处理 125

问题27:马桶堵塞及漏水怎么处理 125

问题28:如何处理浴缸堵塞和漏水 125

问题29:如何疏通地漏 126

项目六 节能降耗管理 127

第一节 要点解读 128

要点01:早期介入设计节能 128

要点02:制定能源耗用量计划和做好计量工作 129

要点03:做好能源消耗的原始记录、建立能耗台账 129

要点04:组织下属员工参加节能降耗培训 129

要点05:采用切实有效的节能技术措施 129

要点06:操作人员的配置 130

要点07:做好维修费用的管理 130

要点08:做好维修材料与工具的管理 130

第二节 作业文件 130

文件01:能源消耗统计管理规定 130

文件02:物业小区水电管理规定 131

文件03:跑水事故应急处理规定 132

文件04:工程部停电应急处理规定 133

文件05:工具管理制度 134

文件06:维修材料管理规定 135

文件07:节能工作计划表 135

文件08:公共用水、用电统计表 136

文件09:月度用电情况汇总报表 137

文件10:月度用水情况汇总报表 137

文件11:喷淋系统(水)停用审批单 138

文件12:消防水动用申请单 138

文件13:工程维保费用清单 139

文件14:工程预算表 139

文件15:工具清单(个人工具单列) 140

文件16:使用人/住户维修领料单 141

文件17:维修材料报销明细表 141

第三节 疑难解答 142

问题01:如何节水 142

问题02:如何节电 142

问题03:如何提高员工的节能降耗意识 142

问题04:如何控制工程成本 142

问题05:如何控制维保物料成本 143

问题06:如何督促工程部员工在日常工作中节能 143

项目七 部门事务沟通与协调 144

第一节 要点解读 145

要点01:工程部人员构成 145

要点02:明确每一岗位的职责 146

要点03:要加强员工培训 147

要点04:做好工程部人员的调配 147

要点05:建立报告制度 147

要点06:每日要开早会 148

要点07:每周应召开一次部门例会 148

要点08:做好绩效管理 149

要点09:要制定紧急事故处理预案 150

第二节 工作流程 150

流程01:维修保养指令执行流程 150

流程02:工作单流转流程 151

第三节 作业文件 151

文件01:工程部工作分配及人员调配方案 151

文件02:工程部培训大纲 153

文件03:工程部日常工作管理规定 154

文件04:交接班管理制度 155

文件05:工程部应急处理规范 155

文件06:工程部值班交接记录表 157

文件07:工程设备交接班表 158

文件08:工程部日常巡查表 158

第四节 疑难解答 159

问题01:如何督促和落实部门内部管理计划 159

问题02:如何召开部门早会 159

问题03:如何召开高效的部门周例会 160

问题04:如何调动员工的积极性 161

问题05:如何与下属进行绩效面谈 161

参考文献 162

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