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总报告 3

第一章 中国房地产市场发展概况 3

1.1 2013年中国房地产市场发展状况 3

1.1.1 景气指数年末回升，新增供应大幅上涨 3

1.1.2 交易总量四年最高，政策加速市场变化 5

1.1.3 土地市场量价齐升，住宅用地增长显化 6

1.1.4 房地产调控不动摇，地方政策差别显化 8

1.2 中国35个大中城市住宅地产发展状况 13

1.2.1 改革助推投资迅增，房企拿地压力增大 13

1.2.2 制约供给因素众多，波动周期逐渐缩短 15

1.2.3 需求热度居高不下，调控寻求长效机制 15

1.3 中国35个大中城市商业地产发展状况 17

1.3.1 投资开发快速增长，关注重心略有转移 17

1.3.2 开工数量呈现井喷，新增供给持续增加 19

1.3.3 市场消化能力不足，瓶颈显现寻求突围 19

第二章 城市房地产投资价值测算方法 21

2.1 城市房地产投资价值内涵 21

2.2 城市房地产投资价值研究路径 22

2.3 城市房地产投资价值评价指标体系构建 24

2.3.1 评价指标体系构建原则 24

2.3.2 城市房地产投资价值评价指标体系 25

2.4 城市房地产投资价值指数体系及算法 28

2.4.1 城市房地产投资价值评价指数体系 28

2.4.2 城市房地产投资价值指数算法与步骤 30

2.5 城市房地产投资价值评判标准 33

第三章 中国35个大中城市房地产投资价值测算结果及研判 35

3.1 35个大中城市住宅地产投资价值排名与分析 35

3.1.1 2013—2014年住宅地产投资价值排名 35

3.1.2 住宅地产投资价值指数评价与分析 37

3.2 35个大中城市商业地产投资价值排名与分析 49

3.2.1 2013—2014商业地产投资价值排名 49

3.2.2 商业地产投资价值指数评价与分析 52

3.3 城市房地产发展与投资策略建议 63

3.3.1 驱动因素稳步提升，长期发展逐步释放潜能 63

3.3.2 城市分化特征明显，投资应明晰城市差异 64

专题报告 69

第四章 城市人口特征与房地产投资价值 69

4.1 中国城市人口演变及特征 69

4.1.1 中国人口演变历程 69

4.1.2 中国城市人口现状特征 71

4.2 城市人口影响房地产投资价值的机理分析 76

4.2.1 城市人口规模与房地产投资价值 77

4.2.2 城市人口年龄结构与房地产投资价值 78

4.2.3 城市人口城乡结构与房地产投资价值 78

4.2.4 城市人口素质结构与房地产投资价值 79

4.3 城市人口对中国房地产投资价值的影响分析 79

4.3.1 模型设定与变量选取 79

4.3.2 数据来源与描述性分析 81

4.3.3 结果分析 83

4.3.4 影响特征分析 92

4.4 城市人口发展趋势及其对房地产投资价值的影响研判 93

4.4.1 城市人口的发展趋势 93

4.4.2 未来城市人口发展对房地产投资价值的影响研判 95

第五章 城市经济特征与房地产投资价值 97

5.1 中国城市经济的发展及特征 97

5.1.1 中国城市经济规模的发展及特征 97

5.1.2 中国城市产业结构的发展及特征 101

5.1.3 中国城市经济效率的发展及特征 103

5.2 中国城市经济特征对房地产投资价值的影响机理 104

5.2.1 城市经济规模对房地产投资价值的影响 104

5.2.2 城市产业结构对房地产投资价值的影响 105

5.2.3 城市经济效率对房地产投资价值的影响 106

5.3 中国城市经济特征对房地产投资价值的影响分析 107

5.3.1 模型设定与变量选取 107

5.3.2 城市经济规模对房地产投资价值影响结果分析 109

5.3.3 城市产业结构对房地产投资价值影响结果分析 112

5.3.4 城市经济效率对房地产投资价值影响结果分析 114

5.4 中国城市未来经济运行特征及对房地产投资价值的影响 116

5.4.1 中国城市经济的发展趋势 116

5.4.2 未来经济运行对房地产投资价值的影响 117

第六章 城市环境特征与房地产投资价值 119

6.1 中国城市环境概况与特征 119

6.1.1 中国主要城市环境概况 119

6.1.2 中国城市环境现状特征 123

6.2 城市环境对房地产投资价值的作用机理 124

6.2.1 城市环境特征对房地产供给的影响机理 124

6.2.2 城市环境特征对房地产需求的影响机理 124

6.2.3 城市环境对房地产价格的影响机理 125

6.3 城市环境对中国房地产投资价值的影响分析 125

6.3.1 模型设定与变量选取 125

6.3.2 数据来源与描述性分析 128

6.3.3 城市空气环境对房地产投资价值的影响 129

6.3.4 城市声环境对房地产投资价值的影响 130

6.3.5 城市固体废物环境对房地产投资价值的影响 131

6.3.6 城市水环境对房地产投资价值的影响 133

6.3.7 城市景观环境对房地产投资价值的影响 134

6.4 城市环境优化及未来对房地产投资价值的影响研判 135

6.4.1 城市环境优化 135

6.4.2 城市环境优化对房地产投资价值的影响研判 136

6.4.3 基于影响房地产投资价值的城市环境优化建议 136

第七章 城市社会特征与房地产投资价值 138

7.1 中国社会的发展概况与特征 138

7.1.1 中国卫生医疗的发展概况与特征 138

7.1.2 中国城市交通的发展概况与特征 140

7.1.3 中国城市生活水平的发展概况与特征 142

7.1.4 中国科教文化的发展概况与特征 144

7.2 城市社会特征影响房地产投资价值的机理分析 146

7.2.1 城市社会特征对房地产供给的影响机理 146

7.2.2 城市社会特征对房地产需求的影响机理 147

7.2.3 城市社会特征对房地产价格的影响机理 147

7.3 城市社会特征影响房地产投资价值的实证分析 147

7.3.1 模型设定与变量选取 148

7.3.2 数据来源与描述性分析 150

7.3.3 医疗卫生对城市房地产投资价值的影响 152

7.3.4 城市交通对城市房地产投资价值的影响 153

7.3.5 生活水平对城市房地产投资价值的影响 154

7.3.6 科教文化对城市房地产投资价值的影响 156

7.4 城市社会特征发展趋势及对房地产投资价值的影响研判 157

7.4.1 城市社会特征发展趋势研判 157

7.4.2 城市社会特征变化对房地产投资价值的影响研判 157

7.4.3 加强城市社会特征，提升房地产投资价值的建议 158

第八章 城市开放特征与房地产投资价值 160

8.1 中国城市开放的历程及特征 160

8.1.1 中国城市开放的历史进程 160

8.1.2 中国城市开放的特征 163

8.2 城市开放特征影响城市房地产投资价值的机理分析 171

8.2.1 资金流量对城市房地产投资价值的影响机理 172

8.2.2 旅客流量对城市房地产投资价值的影响机理 173

8.2.3 货物流通对城市房地产投资价值的影响机理 173

8.3 城市开放特征对城市房地产投资价值的影响分析 174

8.3.1 模型设定与变量选取 174

8.3.2 数据来源与描述性分析 177

8.3.3 资金流量对房地产投资价值的影响 179

8.3.4 旅客流量对房地产投资价值的影响 182

8.3.5 货物流通对房地产投资价值的影响 183

8.3.6 影响特征分析 185

8.4 城市开放发展趋势及对房地产投资价值影响研判 185

8.4.1 城市开放发展趋势研判 185

8.4.2 城市开放深化对房地产投资价值影响研判 186

8.4.3 提升城市房地产投资价值的对外开放策略 186

后记 188