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第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述 2

第一节 房地产开发经营的主要特点 2

一 房地产开发企业的类型与主要业务 2

（一）房地产开发企业的类型 2

（二）房地产开发企业的主要业务 2

二 房地产开发业务的主要特征 3

三 房地产开发经营的主要流程 3

（一）土地取得阶段 3

（二）前期准备阶段 4

（三）建设施工阶段 4

（四）房产销售（预售）阶段 4

（五）项目清算阶段 4

（六）自持物业阶段 4

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进 5

一 房地产开发企业会计制度形成的前期 5

二 《房地产开发企业会计制度》实施阶段 5

三 房地产开发企业实施统一会计制度阶段 6

四 房地产开发企业执行《企业会计准则》 6

第三节 房地产开发企业的财税特征 7

一 房地产开发业务的财税特征 7

二 房地产开发企业缴纳的主要税种 8

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容 9

一 房地产开发企业的会计科目设置 9

二 重要会计科目的核算内容 12

（一）开发成本 12

（二）开发产品 13

（三）投资性房地产 13

（四）应付账款 13

（五）应交税费 13

（六）主营业务收入 14

（七）其他业务收入 14

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理 16

第一节 企业设立条件 16

一 内资房地产企业设立的法律要求 16

（一）《公司法》有关规定 16

（二）《城市房地产管理法》有关规定 16

（三）《房地产开发经营管理条例》有关规定 16

（四）《房地产开发企业资质管理》有关规定 17

二 设立外商投资房地产企业的要求 18

（一）注册资本要求 18

（二）设立流程 19

（三）特殊规定 19

三 注册资本金的要求 20

四 项目资本金的要求 21

第二节 企业设立阶段的会计核算 23

一 会计科目的设置 23

（一）实收资本（或股本） 23

（二）资本公积 23

二 注册资本的核算 24

（一）设立登记时出资的核算 24

（二）增加注册资本的核算 26

（三）实收资本减少的核算 29

第三节 企业设立阶段的税务处理 29

一 税务登记 29

（一）税务登记证的办理 29

（二）税务登记证的变更 30

二 企业设立阶段的纳税计算 30

（一）印花税 31

（二）契税 31

三 不同出资方式的税务处理 32

四 分支机构设立的税务处理 34

（一）分公司 34

（二）子公司 34

（三）分支机构设立的税务分析 35

第四节 筹办期的界定与开办费的处理 36

一 筹办期的概念 36

二 开办费的开支范围 37

（一）允许计入开办费的支出 37

（二）不能计入开办费的支出 37

三 开办费的会计核算 38

四 开办费的税务处理 38

第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理 41

第一节 土地制度概述 41

一 土地所有制 41

二 土地管理的基本制度 42

三 土地征收和建设用地供应 43

四 土地供应的程序 45

五 二级市场土地转让的法律规定 46

第二节 获取土地阶段的税务处理 47

一 契税 47

（一）纳税义务人 47

（二）契税税率 47

（三）契税计税依据 47

（四）契税的征收管理 47

（五）契税计税依据解读 48

（六）契税的会计处理 49

二 耕地占用税 49

（一）纳税义务人 49

（二）征税范围 49

（三）计税依据 49

（四）耕地占用税的税率 50

（五）耕地占用税的征收管理 50

（六）耕地占用税的会计处理 50

三 城镇土地使用税 50

（一）纳税义务人 50

（二）征税范围 50

（三）计税依据和税额 51

（四）城镇土地使用税的征收管理 51

（五）城镇土地使用税的税收优惠 52

（六）城镇土地使用税的会计处理 52

四 印花税 52

（一）税目和税率 52

（二）税收优惠 53

（三）印花税的征收管理 53

（四）印花税的会计处理 53

五 营业税 54

六 个人所得税 54

七 土地增值税 54

第三节 获取土地阶段的会计核算 55

一 一般企业获取土地的会计处理 55

二 房地产开发企业取得开发用土地的会计处理 55

（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理 55

（二）接受投资取得土地使用权的会计处理 59

（三）在建项目收购的会计处理 61

（四）合作建房的会计处理 62

（五）自用土地使用权的会计处理 67

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理 69

第一节 开发建设阶段业务概述 69

一 项目策划设计阶段 69

二 项目准备阶段 69

三 项目施工阶段 70

四 项目竣工验收阶段 70

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理 71

一 开发建设阶段涉及的主要税种 71

（一）城镇土地使用税 71

（二）印花税 71

二 开发建设阶段不同承包方式下的会计处理 73

（一）建筑安装工程承包方式 73

（二）不同工程承包方式的会计处理 74

（三）甲供材模式的税务风险 76

第三节 BT及BOT项目的会计核算与税务处理 79

一 BT项目工程承包 79

（一）BT模式的含义 79

（二）BT模式的特点 79

（三）BT项目分类 79

（四）BT项目的会计核算 80

（五）BT模式下的税务风险 80

二 BOT项目工程承包 81

（一）BOT模式的含义 81

（二）BOT项目管理部的会计核算 81

（三）BOT项目公司的会计核算 83

（四）BOT项目的摊销与移交 84

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转 89

第一节 开发成本核算概述 89

一 成本核算的基本程序 89

二 确定成本核算对象 90

（一）成本核算对象的概念 90

（二）确定成本核算对象的原则 91

（三）确定成本核算对象的方法 91

三 划分成本核算项目 92

（一）成本核算项目的分类 92

（二）成本项目的核算内容 92

四 成本核算对象和成本项目之间的关系 96

第二节 期间费用核算概述 96

一 费用的特点 96

二 费用确认的原则 97

三 费用确认的标准 97

四 费用的核算内容 98

（一）管理费用 98

（二）销售费用 98

（三）财务费用 98

第三节 成本费用会计科目的设置 99

一 开发成本 99

二 开发间接费用 100

三 开发产品 100

四 管理费用 100

五 销售费用 101

六 财务费用 101

第四节 成本归集、 分配的会计处理 106

一 成本分配方法 107

（一）占地面积法 107

（二）建筑面积法 107

（三）直接成本法 107

（四）预算造价法 107

二 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 108

（一）土地征用及拆迁补偿费的归集 108

（二）土地征用及拆迁补偿费的分配 108

三 前期工程费的归集与分配 110

（一）前期工程费的归集 110

（二）前期工程费的分配 111

四 建筑安装工程费的归集与分配 111

（一）采用发包方式的核算 112

（二）采用自营方式的核算 114

（三）建筑安装工程费的分配 114

五 基础设施费的归集与分配 115

（一）基础设施费的归集 115

（二）基础设施费的分配 116

六 开发间接费用的归集与分配 116

（一）开发间接费用的归集 116

（二）开发间接费用的分配 116

第五节 公共配套设施费的会计核算 117

一 公共配套设施成本对象的确定 117

（一）营利性公共配套设施 117

（二）非营利性公共配套设施 117

二 公共配套设施的成本核算对象 118

（一）营利性公共配套设施的成本对象 118

（二）非营利性公共配套设施的成本对象 118

三 公共配套设施费的会计核算方法 118

（一）营利性公共配套设施费的核算 118

（二）非营利性公共配套设施费的核算 121

四 预提公共配套设施费的会计核算 121

（一）公共配套设施费的预提范围 121

（二）预提公共配套设施费的账务处理 122

（三）预提公共配套设施费的计算方法 122

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算 123

一 土地开发成本的核算 123

（一）土地开发成本的划分和归集 123

（二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 124

（三）土地开发成本的核算 125

（四）已完成开发土地开发成本的结转 126

二 代建工程成本的核算 126

第七节 开发完工产品成本的结转 127

一 开发产品总成本的核算 127

（一）计算总成本的原则 127

（二）成本预提 128

（三）成本核算对象总成本计算表 129

二 结转完工开发产品成本 129

（一）开发产品的科目设置 130

（二）开发产品成本明细表 130

三 结转开发产品销售成本 130

（一）销售产品成本明细表 131

（二）成本差的账务处理 131

第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理 133

第一节 销售（预售）阶段业务概述 133

一 土地使用权转让 133

二 商品房销售 134

（一）商品房预售与现房销售 134

（二）自行销售与委托销售 135

（三）一次性付款、分期付款及按揭付款 135

（四）商品房销售流程 136

三 销售其他建筑物 138

四 代建工程 139

五 其他业务 139

（一）商品房售后服务收入 139

（二）材料销售收入 139

第二节 销售（预售）房款的会计核算 139

一 销售定金的会计核算 140

（一）定金的概念 140

（二）销售定金的管理 140

（三）定金的会计处理 140

（四）定金的税务处理 141

二 会员费及诚意金的会计核算 141

（一）会员费及诚意金的概念 141

（二）会员费及诚意金的管理 141

（三）会员费及诚意金的会计处理 141

（四）会员费及诚意金的税务处理 142

三 按揭保证金的会计核算 142

四 预售房款的会计核算 143

（一）预售房款的概念 143

（二）预售房款的管理 143

（三）预售房款的账务处理 143

五 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 144

（一）销售更名的会计核算 144

（二）销售退房的会计核算 145

（三）销售换房的会计核算 145

六 代收款项的会计核算与税务处理 146

（一）代收款项的会计核算 146

（二）代收款项的税务处理 146

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理 148

一 收入的确认条件 148

（一）《企业会计准则》关于收入的确认条件 148

（二）税法关于收入的确认条件 148

（三）完工条件 148

二 销售收入的账务处理 149

三 商品房面积差的会计核算 149

四 回迁房收入的会计核算 150

（一）回迁房的概念 150

（二）回迁房的账务处理 150

（三）回迁房的税务处理 150

五 委托代销收人的会计核算 151

（一）收取手续费方式 151

（二）视同买断方式 152

六 售后回购房屋收入的会计核算 152

（一）会计处理 152

（二）税务处理 153

七 附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算 153

八 销售折扣、折让及退回的会计核算 153

第四节 商品房销售成本的核算 155

一 产成品入库的核算 155

二 产成品出库的核算 155

三 产成品出库后成本支出的会计核算 156

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理 158

第一节 出租物业的会计核算与税务处理 158

一 出租物业的初始计量 158

（一）出租物业的确认 158

（二）出租物业的账务处理 158

（三）出租物业暂估入账的账务处理 159

二 出租物业收入的会计核算与税务处理 159

（一）出租收入的确认 159

（二）租金收入的账务处理 160

（三）免租期收入的账务处理 160

（四）租金收入的税务处理 161

三 出租物业后续支出的核算 161

（一）维修的账务处理 161

（二）装修的账务处理 161

（三）改建的账务处理 162

四 出租物业后续计量的核算 163

（一）成本计量模式的账务处理 163

（二）公允价值计量模式的账务处理 164

（三）后续计量模式变更的账务处理 165

五 投资性房地产转换的核算 166

（一）投资性房地产转换形式 166

（二）投资性房地产转换日的确定 166

（三）投资性房地产转换为非投资性房地产的核算 166

（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的核算 167

六 投资性房地产处置的核算 170

（一）采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理 170

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理 170

第二节 自营物业的会计核算与税务处理 171

一 自营物业的会计核算 171

（一）自营物业的确认和初始计量 171

（二）自营物业经营的账务处理 172

二 自营物业后续支出的会计核算 172

（一）自营物业装修的会计核算 172

（二）自营物业改建的会计核算 173

（三）自营物业日常维修的会计核算 173

（四）自营物业计提折旧的会计核算 173

（五）自营物业土地使用权摊销的会计核算 173

三 自营物业处置的会计核算 173

第八章 纳税业务的会计核算 175

第一节 营业税金及附加的会计核算 175

一 房地产开发企业营业税的处理 175

（一）营业税的计税依据 175

（二）营业税的税率 175

二 销售物业营业税的账务处理 175

（一）转让土地使用权应纳营业税的账务处理 175

（二）销售不动产应纳营业税的账务处理 176

（三）其他应税行为应纳营业税的账务处理 177

三 营业税金附加的会计核算 178

（一）城市维护建设税的核算 178

（二）教育费附加的核算 179

第二节 土地增值税的会计核算 179

一 土地增值税的税务处理 179

二 现房销售的土地增值税核算 179

三 期房销售的土地增值税核算 180

第三节 房产税的会计核算 181

一 房产税的税务处理 181

（一）征收方法 181

（二）纳税义务发生时间 182

（三）缴纳时间 182

二 房产税的会计科目设置 182

三 房产税的账务处理 182

（一）直接在管理费用列支的会计核算 182

（二）分期摊销房产税的会计核算 182

第四节 城镇土地使用税的会计核算 183

一 城镇土地使用税的税务处理 183

（一）计征时间 183

（二）计算公式 183

二 城镇土地使用税会计科目的设置 184

三 城镇土地使用税的账务处理 184

第九章 土地增值清算的会计核算 186

第一节 土地增值税清算及清算时点 186

一 土地增值税清算对象的选择 186

二 土地增值税清算的时点 188

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算 189

一 已全额开具商品房销售发票的收入确认 189

二 未开具发票或未全额开具发票的收入确认 189

三 开发产品所有权转移视同销售的收入确认 189

四 出让金返还收入的确认 191

五 售后返租转让收入的确认 194

第三节 土地增值税清算成本的确认 194

一 计算增值额的扣除项目 194

（一）取得土地使用权所支付的金额 194

（二）房地产开发成本 195

（三）房地产开发费用 195

（四）与转让房地产有关的税金 195

（五）财政部规定的其他扣除项目 196

二 土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析 196

（一）相同点 196

（二）差异点 196

第四节 土地增值税清算综合案例 198

一 土地增值税清算应提供的资料 198

二 房地产公司及清算项目基本情况 198

三 扣除项目金额税务审核情况 198

四 土地增值税分清算对象计算情况 201

（一）非普通住宅部分的土地增值税计算 201

（二）非住宅（含店面、车库、其他）部分的土地增值税计算 203

五 土地增值税清算结论 204

六 土地增值税清算申报表及附表 205

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理 213

第一节 利润形成的会计核算与税务处理 213

一 利润的构成 213

（一）营业利润 213

（二）利润总额 213

（三）净利润 213

二 利得与损失的核算 213

（一）账户设置 214

（二）会计处理 215

三 利润形成的核算 216

（一）期间损益的结转 216

（二）企业所得税的计算 217

（三）所得税账户设置与会计处理 219

（四）净利润的结转 220

（五）年度亏损的处理 220

第二节 利润分配的会计核算与税务处理 221

一 利润分配的内容 221

（一）弥补以前年度亏损 221

（二）提取法定盈余公积金 221

（三）提取任意盈余公积金 221

（四）向投资者分配股利 221

二 利润分配的核算 222

（一）账户设置 222

（二）会计处理 222

第三节 企业所得税的会计核算 223

一 会计利润与应税利润 223

二 永久性差异与暂时性差异 224

（一）永久性差异 224

（二）暂时性差异 225

三 递延所得税资产和递延所得税负债的确认 231

四 所得税费用的确认与计量 231

（一）当期所得税 231

（二）递延所得税 231

（三）所得税费用 232

五 企业所得税的会计核算 233

（一）核算的一般程序 233

（二）账户设置 234

（三）账务处理 234

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴 238

第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述 238

一 企业所得税的预缴 238

（一）日常所得税会计处理 238

（二）预收房款的所得税会计处理 238

（三）期末所得税会计处理 239

二 企业所得税的汇算清缴 239

（一）汇算清缴的基础 239

（二）汇算清缴的一般程序 240

（三）汇算清缴的期间 241

（四）汇算清缴的申报 241

三 所得税汇算清缴的纳税调整 243

（一）收入调整项目 243

（二）视同销售 244

（三）业务招待费 244

（四）利息支出 245

（五）罚金、罚款和被没收财物的损失 245

（六）税收滞纳金 245

（七）准备金调整项目 245

（八）销售未完工开发产品取得收入的纳税调整 246

（九）未完工开发产品销售收入在所得税申报表中的填报方式 247

第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析 252

一 基本资料 252

二 企业所得税预缴申报表 255

三 企业所得税汇算清缴申报表 256

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理 292

第一节 企业分立的会计核算与税务处理 292

一 企业分立的类型 292

（一）存续分立（分拆分立） 292

（二）新设分立（解散分立） 292

二 企业分立的特点 292

三 企业分立的会计处理 293

（一）会计处理原则 293

（二）企业分立的具体会计处理 294

四 企业分立的税务规定 294

（一）企业所得税 294

（二）契税 295

第二节 合作开发的会计核算与税务处理 295

一 联建模式的概念 296

（一）联建模式的认定条件 296

（二）伪联建模式的认定 296

二 联建模式下的税务处理 296

三 联建模式下开发产品分配的会计与税务处理 297

四 联建模式下项目分红的会计与税务处理 300

第十三章 房地产企业会计核算综合案例 305

第一节 欣嘉房地产公司全流程整套账务处理 305

一 公司设立 305

二 土地征用及拆迁补偿 306

三 土地竞拍 307

四 其他业务 309

五 项目立项和规划 309

六 建筑安装业务 311

七 预（销）售业务 315

八 其他事项 319

第二节 欣嘉房地产公司财务报表及相关附表 319