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绪论 1

一、选题意义和研究背景 1

（一）选题意义 1

（二）研究背景 2

二、基本结构和主要观点 3

（一）基本结构 3

（二）主要观点 4

第一章 重庆地票制度简介 5

一、产生背景 5

二、主要制度 6

（一）地票的概念 6

（二）地票制度的原则 6

（三）地票制度的功能 6

（四）地票制度的运作程序 7

三、运行情况 7

第二章 地票制度的主要争鸣与回应 9

一、学界对地票制度的主要争鸣 9

（一）地票权利内容不尽明确 9

（二）目前制度下可能导致地票供给不足 10

（三）地票交易尚未实现市场化运作 13

（四）地票制度可能带来的负面后果 14

二、争鸣观点的回应 16

（一）地票制度的自身定位是否清晰 16

（二）农民从地票交易中获利比例是否合理 16

（三）地票交易平台是否会出现行政权力主导的非市场化趋向 17

第三章 地票制度的正当性基础 18

一、问题的提出 18

二、客观现实基础 19

三、法律基础 21

四、理论基础 23

第四章 地票制度的功能和价值 27

一、破解“双保”难题 27

（一）经济增长与耕地红线的矛盾在现阶段只能通过空间置换缓解 27

（二）地票制度的设计优于“增减挂钩” 29

（三）地票制度在实现空间置换的同时有效解决“双保”难题 34

二、拓展“以工哺农、以城带乡”制度路径 40

（一）“以工哺农、以城带乡”政策梳理 40

（二）“以工哺农、以城带乡”政策导向下的地票制度 43

三、构建经济激励为核心的指标管理制度 49

（一）指标管理制度的历史演进 49

（二）指标管理制度的合理性及缺陷 52

（三）地票对传统指标管理制度的市场化改革 58

第五章 地票法律性质观点评述 63

一、指标说 63

二、权利说（资格说） 64

三、土地发展权说（开发权说） 65

四、特许权说 66

五、资本化说 67

六、利益证券化说 67

七、债权说 68

八、新型权利说 69

小结 70

第六章 地票上的权利性质与权利关系 72

一、与国外土地发展权转移制度之比较 72

（一）国外土地发展权制度简介 72

（二）地票制度与土地发展权转移制度之比较 75

二、与物权法上地役权制度之比较 77

（一）物权法上的地役权制度概述 78

（二）地票制度与地役权制度之比较 80

三、地票权利为一种新型准物权 82

四、地票上的权利关系 85

（一）地票与复垦土地既有权属 85

（二）地票权利的初始归属 86

（三）地票使用与土地征收 86

（四）地票使用与土地出让 87

第七章 地票的可交易性 88

一、地票可交易性的质疑 88

二、建设用地指标可交易性的理论证成 89

（一）经济学理论依据 89

（二）法学理论基础 91

三、我国建设用地指标可转让性的地方实践考察 92

（一）赋予建设用地指标可转让性的背景和动因 92

（二）地票与其他地区建设用地指标转让实践比较 93

四、建设用地指标票证化和赋予其可交易性的理论和实践论证 96

（一）公共管理指标票证化的理论和实践 96

（二）公共管理指标可交易性的理论和实践依据 96

（三）地票具有可交易性的法理依据 98

第八章 地票权利的利益基础 99

一、建设用地指标制度的演进与地票的生成 99

（一）传统建设用地指标管理制度的确立与发展 99

（二）城乡建设用地“增减挂钩”政策的提出与“双轨制”建设用地指标管理制度的形成 100

（三）建设用地指标挂钩置换从封闭走向开放 101

（四）地票是建设用地挂钩指标的凭证 103

二、建设用地指标的行政许可属性 103

（一）行政许可法律关系解构 103

（二）建设用地指标的行政许可属性 104

（三）行政许可的财产属性 106

三、地票上财产利益的生成机理 106

（一）地票利益根源于不同土地用途之间的市场价值差别 106

（二）地票利益也来源于建设用地指标的稀缺性 109

小结 109

第九章 地票交易的风险及控制 110

一、地票制度与耕地保护 110

（一）关于复垦耕地的数量和质量问题 110

（二）关于复垦耕地可能抛荒的问题 111

二、地票制度与土地利用秩序 112

（一）关于城市与农村经济发展的用地矛盾问题 112

（二）关于建设用地指标的“双轨制”问题 113

（三）关于地方政府可能出现的土地超额储备问题 114

三、地票制度与农民利益的保护 114

（一）地票运行中农民的法律地位问题 114

（二）地票收益分配中的农民利益问题 115

四、地票制度与房地产市场 116

（一）关于房地产市场的建设用地成本问题 116

（二）关于农民进城使城市房屋的需求量增加的问题 116

结语 118

参考文献 122

附录 126

1.中华人民共和国土地管理法（2004.8.28修正）（节选） 126

2.城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（国土资发〔2008〕138号） 127

3.国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见（国发〔2009〕3号）（节选） 130

4.重庆农村土地交易所管理暂行办法（渝府发〔2008〕127号） 131

5.重庆农村土地交易所交易流程（暂行）（渝国土房管发〔2008〕742号） 137

6.重庆市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）（渝国土房管发〔2009〕495号） 145

7.重庆市国土房管局关于进一步规范农村建设用地复垦工作的通知（渝国土房管发〔2009〕778号） 148

8.重庆市国土房管局关于完善地票价款分配的补充意见（渝国土 房管发〔2010〕220号） 150

9.重庆市国土房管局关于规范地票价款使用促进农村集体建设用地复垦的指导意见（试行）（渝国土房管发〔2010〕384号） 151

10.重庆市国土房管局关于进一步规范农村建设用地复垦管理工作的通知（渝国土房管发〔2011〕55号） 154

11.重庆市国土房管局关于稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点工作的紧急通知（渝国土房管发〔2011〕127号） 158

12.重庆市国土房管局关于进一步规范农村宅基地及其附属设施用地复垦管理实行地票价款直拨的通知（渝国土房管发〔2011〕162号） 159

13.重庆市国土房管局关于调整地票价款分配及拨付标准的通知（渝国土房管〔2011〕170号） 161

14.成都市人民政府关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治的意见（试行）（成府发〔2010〕27号） 163

15.建设用地指标登记和使用管理暂行办法（成国土资发〔2010〕219号） 165

16.关于实行国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告（2010年8月5日成都市国土资源局发布） 168

17.成都市农村土地综合整治项目立项实施验收管理暂行办法（成国土资发〔2010〕）218号） 169

18.关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告（2010年11月16日成都市国土房管局发布） 175

19.成都市国土资源局关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见（成国土资发〔2011〕80号） 176

20.关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告（2011年4月14日成都市土地矿权交易中心、成都农村产权交易所发布） 178