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第1章 房地产开发企业基础知识 2

1.1 房地产开发企业的经营特点 2

1.2 房地产开发企业的经营流程和成本费用 3

1.3 房地产开发企业会计核算的特点 4

1.4 房地产开发企业会计核算对象及账户、账簿设置 5

1.4.1 房地产开发企业会计科目的设置 5

1.4.2 房地产开发企业会计基本假设（会计前提） 7

1.4.3 房地产开发企业会计信息质量要求 8

1.4.4 房地产开发企业的会计要素 10

1.5 房地产开发企业的建账流程 11

1.5.1 手工建账 11

1.5.2 电算化建账 17

重要账务处理实例索引 23

【例1-1】 录入“银行存款”科目期初余额实例 23

【例1-2】 录入往来单位科目余额实例 24

【例1-3】 录入个人往来科目余额实例 25

【例1-4】 录入项目核算科目余额实例 26

【例1-5】 调整余额方向实例 27

【例1-6】 进行试算平衡实例 28

第2章 房地产开发企业税金的核算 30

2.1 增值税 30

2.1.1 增值税的税率与会计科目的设置 31

2.1.2 销项税额的确认 33

2.1.3 进项税额的确认 36

2.1.4 应交增值税的账务处理 38

2.1.5 辅导期内进项税额的处理 40

2.1.6 过渡期的期末留抵税额处理 41

2.1.7 预缴税款的核算 43

2.1.8 增值税纳税申报表的填写 45

2.1.9 简易计税方法 50

2.2 土地增值税 51

2.3 房产税 53

2.4 城镇土地使用税 54

2.5 耕地占用税 56

2.6 契税 57

2.7 印花税 58

2.8 企业所得税 61

2.8.1 企业所得税要素 62

2.8.2 收入的确定 62

2.8.3 准予扣除的项目 65

2.8.4 企业所得税的计算 67

2.9 个人所得税 68

重要账务处理实例索引 39

【例2-1】 购买税控设备及服务费增值税核算实例 39

【例2-2】 辅导期内进项税额的核算实例 40

【例2-3】 过渡期的期末留抵税额核算实例 42

【例2-4】 预缴增值税款核算实例 43

【例2-5】 采用简易计税方法核算实例 51

第3章 房地产开发企业货币资金的核算 72

3.1 库存现金 72

3.1.1 房地产开发企业现金管理制度 72

3.1.2 库存现金的账务处理 73

3.2 银行存款 78

3.2.1 银行存款账户 78

3.2.2 银行存款账户的具体运用 79

3.2.3 银行存款的核算 81

3.3 银行其他结算方式 83

3.3.1 汇兑 83

3.3.2 托收承付 84

3.3.3 委托收款 85

3.3.4 国内信用证 86

3.3.5 网上支付 86

3.3.6 第三方支付 87

3.4 其他货币资金 88

3.5 外币业务 92

3.5.1 外币业务账户设置 92

3.5.2 外币业务核算 93

重要账务处理实例索引 74

【例3-1】 企业日常提取现金账务处理实例 74

【例3-2】 现金收入的账务处理实例 75

【例3-3】 现金支出账务处理实例 75

【例3-4】 现金短缺的账务处理实例 77

【例3-5】 现金溢余的账务处理实例 78

【例3-6】 银行对账单的账务处理实例 81

【例3-7】 银行存款收入的账务处理实例 81

【例3-8】 银行存款支出的账务处理实例 82

【例3-9】 银行汇票的账务处理实例 89

【例3-10】 信用卡的账务处理实例 91

【例3-11】 存出投资款的账务处理实例 91

【例3-12】 外币兑换交易的账务处理实例 93

【例3-13】 外币购销交易的账务处理实例 94

【例3-14】 外币借款交易的账务处理实例 95

【例3-15】 接受外币资本投资的账务处理实例 96

【例3-16】 期末外币项目余额的处理实例 96

【例3-17】 期末非货币项目汇率变动处理实例 97

第4章 房地产开发企业设立和获取土地阶段 97

4.1 房地产开发企业设立 100

4.1.1 实收资本出资方式 100

4.1.2 开办费的核算 103

4.1.3 设立阶段的税务处理 103

4.2 获取土地阶段的会计处理 104

4.3 房地产开发企业拆迁业务的账务处理 109

4.4 获取土地阶段的税务处理 111

4.4.1 土地使用税 111

4.4.2 耕地占用税 112

4.4.3 契税 113

重要账务处理实例索引 101

【例4-1】 投资人以货币出资核算实例 101

【例4-2】 公司增加注册资本核算实例 102

【例4-3】 开办费的账务处理实例 103

【例4-4】 设立阶段契税的核算实例 104

【例4-5】 土地使用及拆迁补偿费的核算实例 106

【例4-6】 自用土地使用权核算实例 108

【例4-7】 “拆一补一”核算实例 110

【例4-8】 获取土地阶段土地使用税核算实例 111

【例4-9】 获取土地阶段耕地占用税核算实例 112

【例4-10】 获取土地阶段契税核算实例 114

第5章 房地产开发企业开发建设阶段 118

5.1 房地产项目开发成本 118

5.1.1 房地产直接开发成本的计量 118

5.1.2 成本核算应设置的会计账户 120

5.2 房屋开发成本的归集 121

5.2.1 成本项目的归类与账务处理 122

5.2.2 房屋开发成本的结转 124

5.2.3 间接成本的分配方法 126

5.3 自营开发工程成本的核算 130

5.3.1 自营开发工程核算程序 130

5.3.2 自营工程成本核算的对象和项目 131

5.3.3 材料费的核算 133

5.3.4 人工费的核算 137

5.3.5 机械使用费的核算 138

5.3.6 其他直接费的核算 139

5.3.7 施工间接费用的核算 143

5.4 出包工程核算 145

5.4.1 投标保证金的核算 146

5.4.2 预付备料款、工程款的核算 147

5.4.3 质量保证金的核算 149

5.5 代建工程开发成本的核算 150

5.5.1 代建工程成本核算的对象和项目 150

5.5.2 代建工程开发成本的核算 151

5.6 开发产品核算 152

5.6.1 开发产品的定义及会计科目的设置 152

5.6.2 开发产品增减的核算 152

5.7 周转房核算 155

5.8 开发间接费用的核算 156

5.8.1 开发间接费用的组成与归集 156

5.8.2 开发间接费用结转的账务处理 157

5.9 职工薪酬的核算 159

5.1 0 期间费用的核算 161

5.1 0.1 销售费用 161

5.1 0.2 管理费用 165

5.1 0.3 财务费用 168

5.1 1 房地产企业营销设施的会计和税务处理 171

5.1 1.1 售楼部、样板房的核算 171

5.1 1.2 项目营销设施的应用模式 172

重要账务处理实例索引 125

【例5-1】 房屋开发成本结转核算实例 125

【例5-2】 间接成本的分配核算实例 127

【例5-3】【例5-4】 材料费的核算实例 134

【例5-5】【例5-6】 “甲供材”核算实例 136

【例5-7】 人工费的核算实例 137

【例5-8】 机械使用费核算实例 139

【例5-9】【例5-10】【例5-11】 其他直接费核算实例 141

【例5-12】 施工间接费用核算实例 144

【例5-13】 投标保证金核算实例 146

【例5-14】【例5-15】 预付备料款、工程款的核算实例 148

【例5-16】 质量保证金核算实例 150

【例5-17】 代建工程开发成本核算实例 151

【例5-18】 开发产品增加的核算实例 152

【例5-19】【例5-20】 开发产品减少的核算实例 153

【例5-21】 结转房产成本核算实例 155

【例5-22】 周转房核算实例 155

【例5-23】 开发间接费用结转核算实例 158

【例5-24】【例5-25】 应付职工薪酬核算实例 160

【例5-26】【例5-27】 销售费用核算实例 164

【例5-28】【例5-29】【例5-30】 管理费用核算实例 167

【例5-31】 财务费用核算实例 169

【例5-32】 售楼部、样板间的财税核算实例 171

【例5-33】 样板间的账务处理实例 172

【例5-34】 营销设施的账务处理实例 174

第6章 转让及销售阶段业务核算 176

6.1 商品房上市销售的条件与账户的设置 176

6.1.1 商品房具备上市销售的条件 176

6.1.2 商品房一次性付款、分期付款、按揭付款 177

6.1.3 房地产开发企业销售设置的会计账户 178

6.2 商品房预售的会计处理 180

6.3 商品房现房销售的会计核算 185

6.4 特殊情况下商品房销售方式的处理 190

6.4.1 委托方式销售开发产品的核算 190

6.4.2 分期收款销售开发产品的核算 192

6.4.3 发生销售折扣、折让及退回的核算 192

6.4.4 房地产未完工产品销售收入的确认 194

6.4.5 面积差的会计核算 195

6.5 土地使用权转让的会计核算 195

6.6 配套设施转让的核算 197

6.7 自行建造或分包商建造房产的收入确认 197

6.8 其他业务收入的核算 199

6.8.1 其他业务收入的设置 199

6.8.2 其他业务收入的会计处理 200

6.9 转让及销售阶段增值税的核算 201

6.9.1 正常销售情况下的税费处理 201

6.9.2 一次购地、分期开发的土地成本扣除 205

6.9.3 土地成本中拆迁补偿费、政府规费等的处理 206

6.9.4 采用股权收购拿地方式的土地成本扣减 206

6.9.5 “拆一还一”的税务处理 207

6.9.6 参与政府土地一级开发项目税务处理 208

重要账务处理实例索引 183

【例6-1】 按揭保证金核算实例 183

【例6-2】 代收配套设施费、办证费、维修基金的核算实例 184

【例6-3】 商品房现房销售核算实例 186

【例6-4】 采用委托方式销售开发产品核算实例 190

【例6-5】 采用买断方式销售开发产品核算实例 191

【例6-6】 采用分期收款方式销售开发产品核算实例 192

【例6-7】 采用销售折扣、折让销售开发产品核算实例 193

【例6-8】 面积差账务核算实例 195

【例6-9】 土地使用权转让核算实例 196

【例6-10】【例6-11】 自行建造或分包商建造房地产核算实例 198

【例6-12】 商品房售后服务收入核算实例 200

【例6-13】 固定资产出租收入核算实例 200

【例6-14】 材料销售收入核算实例 201

【例6-15】 房地产转让及销售阶段税费核算实例 203

第7章 房地产合作开发的核算 212

7.1 房地产开发立项及核算 212

7.1.1 房地产合作开发立项 212

7.1.2 联合开发的会计核算 213

7 2 合作建房方式的增值税处理 216

7.2.1 “以物易物”式合作建房 216

7.2.2 成立合营企业，合作建房 217

重要账务处理实例索引 214

【例7-1】 分配开发产品的核算实例 214

【例7-2】 挂靠经营的处理实例 215

第8章 投资性房地产 220

8.1 投资性房地产的界定与科目设置 220

8.1.1 投资性房地产的界定 220

8.1.2 投资性房地产科目的具体运用 220

8.2 投资性房地产的初始计量 221

8.2.1 外购投资性房地产初始计量 221

8.2.2 自行建造投资性房地产初始计量 222

8.3 投资性房地产的后续计量 223

8.4 投资性房地产的转换和处置 225

8.4.1 投资性房地产转换的会计处理 225

8.4.2 投资性房地产处置的会计处理 227

重要账务处理实例索引 222

【例8-1】 外购的投资性房地产初始计量核算实例 222

【例8-2】 自行建造的投资性房地产核算实例 222

【例8-3】 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产核算实例 224

【例8-4】 投资性房地产转换为自用房地产核算实例 225

【例8-5】 投资性房地产转换为存货核算实例 225

【例8-6】 采用成本模式转换为自用房地产核算实例 226

【例8-7】 采用公允价值模式转为自用房地产核算实例 227

【例8-8】 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产账务处理实例 228

【例8-9】 采用公允模式时进行后续计量投资性房地产处置的核算实例 228

第9章 房地产企业投资业务的核算 232

9.1 长期股权投资 232

9.1.1 长期股权投资的初始计量 233

9.1.2 长期股权投资持有期间的核算 235

9.1.3 长期股权投资的处置 238

9.1.4 长期股权投资减值准备 240

9.2 交易性金融资产 241

9.2.1 交易性金融资产的科目设置 241

9.2.2 交易性金融资产的账务处理 242

9.3 持有至到期投资 246

9.3.1 持有至到期投资的科目设置 246

9.3.2 持有至到期投资的具体运用 247

9.3.3 持有至到期投资减值准备 251

9.4 可供出售的金融资产 254

9.4.1 可供出售金融资产科目设置 255

9.4.2 可供出售金融资产科目具体运用 255

重要账务处理实例索引 233

【例9-1】 同一控制下企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例 233

【例9-2】 非同一控制下企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例 234

【例9-3】 非企业合并形成的长期股权投资的账务处理实例 234

【例9-4】 采用成本法核算的账务处理实例 236

【例9-5】 采用权益法核算的账务处理实例 238

【例9-6】 长期股权投资处置核算实例 239

【例9-7】 长期股权投资减值准备核算实例 240

【例9-8】 交易性金融资产取得及出售时的核算实例 243

【例9-9】 持有至到期投资取得及出售时的核算实例 249

【例9-10】 持有至到期投资减值准备核算实例 252

【例9-11】 可供出售的金融资产核算实例 256

第10章 流动性负债 260

10.1 短期借款 260

10.2 其他应付款 263

重要账务处理实例索引 261

【例10-1】 短期借款账务处理实例 261

【例10-2】 其他应付款账务处理实例 264

第11章 非流动性负债 266

11.1 长期借款 266

11.1.1 长期借款科目的具体运用 266

11.1.2 长期借款的核算 267

11.2 长期应付款 269

11.3 应付债券 272

11.3.1 应付债券的具体科目设置 273

11.3.2 应付债券的核算 273

重要账务处理实例索引 267

【例11-1】 长期借款单利账务处理实例 267

【例11-2】 长期借款复利账务处理实例 268

【例11-3】 应付融资租赁款账务处理实例 271

【例11-4】 应付债券账务处理实例 273

第12章 所有者权益 276

12.1 实收资本 276

12.1.1 实收资本的科目设置 276

12.1.2 实收资本的账务处理 277

12.2 资本公积 279

12.3 留存收益 281

12.4 利润结转与分配 283

重要账务处理实例索引 277

【例12-1】 接受非现金资产投资核算实例 277

【例12-2】 企业回购股票的核算实例 279

【例12-3】 资本公积增加的核算实例 281

【例12-4】 提取盈余公积金核算实例 283

【例12-5】 期末结转本年利润的核算实例 284

第13章 房地产开发企业财务报告 288

13.1 资产负债表 288

13.1.1 资产负债表概述 288

13.1.2 资产负债表的编制方法 290

13.1.3 资产负债表的编制案例 293

13.2 利润表 300

13.2.1 利润表概述 300

13.2.2 利润表编制案例 303

13.3 现金流量表 305

13.3.1 现金流量表概述 305

13.3.2 现金流量各项目计算方法 308

13.4 所有者权益变动表 317

13.4.1 所有者权益变动表结构 317

13.4.2 所有者权益变动表的编制 319

重要账务处理实例索引 291

【例13-1】 根据总账科目余额计算资产负债表部分项目 291

【例13-2】 根据有关明细科目的余表计算资产负债表部分项目 292

【例13-3】 根据总账科目和明细科目期末余额编制资产负债表 297

【例13-4】 编制利润表核算实例 303

【例13-5】 销售商品、提供劳务收到的现金核算实例 309

【例13-6】 收到税费返回核算实例 309

【例13-7】 收到其他与经营有关的现金核算实例 309

【例13-8】 购买商品、接受劳务支付的现金核算实例 310

【例13-9】 支付给职工以及为职工支付的现金核算实例 310

【例13-10】 支付的各项税费核算实例 311

【例13-11】 收回投资收到的现金核算实例 312

【例13-12】 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金核算实例 313

【例13-13】 借款收到的现金核算实例 315

【例13-14】 偿还债务所支付的现金核算实例 315

【例13-15】 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金核算实例 315

【例13-16】 编制现金流量表核算实例 315

第14章 财务报表分析 322

14.1 财务报表分析方法 322

14.2 基本的财务报表分析 323

14.2.1 偿债能力分析 323

14.2.2 营运能力分析 325

14.2.3 盈利能力分析 326

14.2.4 发展能力分析 327

14.2.5 现金流量分析 328

14.3 上市公司财务分析 329

参考文献 332