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第1章 养老地产开发的基本知识与全程策划要点 1

1.1养老地产开发的基本知识 2

1.1.1养老地产的概念 2

1.1.2养老地产开发与住宅地产开发的区别 2

1.1.3养老地产的6种常见开发模式 3

1.1.4养老地产的4种常见运营模式 4

1.1.5养老地产开发的条件 5

1.1.6养老地产开发的要点 5

1.1.7养老地产的发展趋势 7

1.2养老地产开发的全程策划要点 7

1.2.1养老地产开发全程策划的特点 8

1.2.2养老地产开发全程策划的常见问题 9

1.2.3养老地产开发全程策划的关键点 10

第2章 养老地产项目市场调查分析 13

2.1宏观环境分析 14

2.1.1经济环境分析 14

1.经济环境总体分析 14

2.国内生产总值分析 15

3.居民消费水平分析 15

2.1.2政策环境分析 16

1.各地政策综合分析 16

2.土地政策分析 17

3.税收优惠与补贴政策分析 18

2.1.3文化环境分析 18

2.2区域房地产市场分析 19

2.2.1区域房地产市场总体情况分析 19

1.房地产市场基本现状分析 19

2.房地产开发投资额分析 19

3.房地产施工面积分析 20

4.房地产竣工面积分析 21

5.商品房销售面积分析 21

6.商品房销售价格分析 22

7.商品房空置面积分析 22

8.土地供应情况分析 22

9.房地产市场运行基本特征分析 23

10.房地产市场发展趋势分析 25

2.2.2区域普通住宅产品市场分析 27

1.在售普通住宅项目基本情况分析 27

2.普通住宅产品销售价格走势分析 27

3.普通住宅产品销售速度分析 28

4.普通住宅产品销售量分析 28

5.普通住宅产品市场分析小结 29

2.2.3区域低密度产品市场分析 29

1.低密度产品销售情况分析 30

2.低密度产品租赁情况分析 32

3.典型低密度项目分析 33

2.3养老地产市场分析 35

2.3.1国外养老地产市场分析 35

1.国外老龄化现状分析 35

2.国外养老地产开发模式分析 36

3.典型国家养老地产分析 40

2.3.2区域养老地产市场分析 43

1.区域养老地产市场需求状况分析 43

2.区域养老地产市场供应状况分析 48

3.区域养老地产市场发展趋势分析 49

2.4养老地产项目所在城市条件分析 50

2.4.1养老地产项目所在城市基本概况分析 50

2.4.2养老地产项目所在城市自然条件分析 51

2.4.3养老地产项目所在城市历史文化分析 51

1.城市历史文脉分析 52

2.城市民俗文化分析 52

2.5养老地产项目自身情况分析 53

2.5.1养老地产项目地块分析 53

1.地块土地属性分析 53

2.地块区位分析 53

3.地块交通状况分析 54

4.地块周边资源分析 54

5.地块地势特征分析 56

6.地块经济技术指标分析 57

7.地块分析小结 58

2.5.2养老地产项目开发相关企业分析 58

1.投资企业分析 58

2.开发企业分析 59

3.运营管理企业分析 59

2.5.3养老地产项目建设规模与建设内容分析 63

1.建设规模分析 63

2.建设内容分析 64

2.5.4养老地产项目建设条件分析 66

1.项目建设有利条件分析 66

2.公用工程建设条件分析 66

2.6养老地产项目竞争对手分析 67

2.6.1养老地产项目竞争对手整体分析 68

2.6.2养老地产项目竞争对手个案分析 69

2.7养老地产项目客户需求分析 75

2.7.1养老地产项目客户需求分析的调研方法 75

1.定性深度访谈法 75

2.定量问卷调研法 75

2.7.2养老地产项目客户需求分析的要点 75

1.目标客户群的消费特征分析 75

2.目标客户群的消费方式分析 75

3.目标客户群的基本诉求分析 76

4.目标客户群的产品需求分析 77

5.目标客户群需求分析小结 77

2.8养老地产项目SWOT分析 78

2.8.1养老地产项目优势分析 78

1.区域交通优势分析 78

2.景观资源优势分析 78

3.开发企业自身优势分析 79

2.8.2养老地产项目劣势分析 80

1.行业发展劣势分析 80

2.区位劣势分析 81

3.价格劣势分析 81

4.品牌劣势分析 81

2.8.3养老地产项目机会分析 82

1.区域经济发展机会分析 82

2.政府政策支持机会分析 82

3.市场需求机会分析 84

2.8.4养老地产项目威胁分析 85

1.竞争对手威胁分析 85

2.区域相似项目威胁分析 85

3.政府政策威胁分析 85

第3章 养老地产项目目标战略制定与定位 87

3.1养老地产项目目标战略制定与整体定位 88

3.1.1养老地产项目目标战略制定 88

1.养老地产项目开发目标确定 88

2.养老地产项目开发计划制订 88

3.养老地产项目发展策略制定 89

3.1.2养老地产项目整体定位 93

3.2养老地产项目目标客户群定位 94

3.2.1养老地产项目目标客户群特征分析 94

1.目标客户群心理特征分析 94

2.目标客户群生理特征分析 95

3.目标客户群行为特征分析 96

4.目标客户群产品偏好特征分析 96

5.目标客户群消费特征分析 97

3.2.2养老地产项目目标客户群细分 97

1.按年龄阶段细分目标客户群 97

2.按区域细分目标客户群 98

3.按消费目的细分目标客户群 100

4.按消费阶层细分目标客户群 100

3.2.3养老地产项目典型目标客户描述 101

3.2.4养老地产项目目标客户群确定 102

3.3养老地产项目形象定位 103

3.3.1养老地产项目主题定位 103

3.3.2养老地产项目案名定位 104

3.4养老地产项目产品总体定位 105

3.4.1养老地产项目产品功能定位 105

1.居家型养老社区项目产品功能定位 105

2.休闲度假型养老地产项目产品功能定位 106

3.4.2养老地产项目产品类型定位 109

1.养老地产项目产品类型定位的影响因素分析 109

2.全龄社区养老地产项目产品类型定位 109

3.休闲度假型养老地产项目产品类型定位 114

3.4.3养老地产项目产品户型面积定位 114

3.5养老地产项目经营方式定位 114

3.5.1养老地产项目不同经营方式对比分析 115

3.5.2养老地产项目经营方式确定 118

第4章 养老地产项目产品规划设计建议 119

4.1养老地产项目规划设计的原则、要求与依据 120

4.1.1养老地产项目规划设计的原则 120

4.1.2养老地产项目规划设计的要求 120

4.1.3养老地产项目规划设计的依据 121

4.2养老地产项目总平面规划建议 122

4.2.1养老地产项目总平面规划布局建议 122

1.总平面规划布局原则的确定 122

2.总平面规划布局主要经济技术指标的分析 122

3.总平面规划布局建议方案的制订 123

4.2.2养老地产项目开发分期建议 127

4.3养老地产项目道路交通规划与景观布置建议 127

4.3.1养老地产项目道路交通规划建议 127

1.养老地产项目内部道路规划建议 127

2.养老地产项目停车场设置建议 128

3.养老地产项目内外部交通规划建议 129

4.3.2养老地产项目景观布置建议 130

1.养老地产项目景观总体风格建议 130

2.养老地产项目局部景观布置建议 130

4.4养老地产项目建筑立面建议 131

4.4.1养老地产项目建筑立面风格建议 131

4.4.2养老地产项目建筑立面材质建议 133

4.4.3养老地产项目建筑立面色彩建议 133

4.5养老地产项目建筑规划设计与装修建议 133

4.5.1养老地产项目建筑规划建议 133

4.5.2养老地产项目老年住宅公共空间设计建议 138

1.坡道无障碍设计建议 138

2.楼厅与电梯设计建议 138

3.公用走廊设计建议 139

4.公用楼梯设计建议 140

5.院落设计建议 142

4.5.3养老地产项目老年住宅室内空间设计建议 142

1.门窗设计建议 142

2.门厅设计建议 143

3.室内走廊设计建议 143

4.卫生间设计建议 143

5.厨房设计建议 145

6.居室设计建议 146

4.5.4养老地产项目户型设计建议 146

4.5.5养老地产项目装修建议 146

4.6养老地产项目配套设施设备建议 147

4.6.1养老地产项目配套设施建议 147

1.养老地产项目配套设施设置原则 147

2.养老地产项目医疗护理配套建议 147

3.养老地产项目生活服务配套建议 148

4.养老地产项目商业配套建议 149

5.养老地产项目文体娱乐配套建议 149

6.养老地产项目健康养生配套建议 150

4.6.2养老地产项目设备购置建议 151

4.7养老地产项目公用工程设计建议 154

4.7.1养老地产项目公用工程设计依据 154

4.7.2养老地产项目给水排水设计建议 155

4.7.3养老地产项目供电与照明设计建议 155

4.7.4养老地产项目防雷设计建议 156

4.7.5养老地产项目通信网络与有线电视安装建议 156

4.7.6养老地产项目采暖与通风设计建议 156

4.7.7养老地产项目垂直运输设计建议 157

4.7.8养老地产项目医疗救护系统设计建议 157

4.7.9养老地产项目智能系统设计建议 157

第5章 养老地产项目盈利模式与投资分析 159

5.1养老地产项目盈利模式分析 160

5.1.1养老地产项目常见的盈利模式及其特点分析 160

5.1.2养老地产项目与普通房地产项目盈利模式对比分析 161

5.1.3国内外养老地产项目盈利模式分析 162

1.国外养老地产项目盈利模式分析 162

2.国内养老地产项目盈利模式分析 163

5.1.4养老地产项目不同盈利模式的优缺点分析 163

5.1.5养老地产项目盈利模式的运用策略分析 164

1.养老地产项目住宅销售定价策略 164

2.养老地产项目物业服务盈利策略 164

5.2养老地产项目投资分析 165

5.2.1养老地产项目投资成本估算 166

1.养老地产项目投资成本估算依据 166

2.养老地产项目前期费用估算 166

3.养老地产项目中期费用估算 166

4.养老地产项目后期费用估算 167

5.养老地产项目开发管理费与不可预见费估算 167

6.养老地产项目投资总成本估算 167

5.2.2养老地产项目投资计划与资金筹措 168

1.养老地产项目投资计划 168

2.养老地产项目资金筹措 168

5.2.3养老地产项目收入测算 169

1.养老地产项目产品经济技术指标分析 169

2.养老地产项目不同产品类型收入测算 170

3.养老地产项目收入测算总结 170

5.2.4养老地产项目财务评价 171

1.养老地产项目基本财务报表编制 171

2.养老地产项目财务静态指标分析 174

3.养老地产项目财务动态指标分析 175

5.2.5养老地产项目效益分析 176

1.养老地产项目社会效益分析 176

2.养老地产项目经济效益分析 177

5.2.6养老地产项目敏感性分析 178

1.销售价格变化的敏感性分析 178

2.成本变化的敏感性分析 178

3.容积率变化的敏感性分析 179

5.2.7养老地产项目投资风险分析与投资建议 180

1.养老地产项目投资风险分析 180

2.养老地产项目投资建议 183

第6章 养老地产项目营销推广策划 185

6.1养老地产项目整合推广策划 186

6.1.1养老地产项目广告策划 186

6.1.2养老地产项目包装策划 189

6.1.3养老地产项目活动策划 192

6.1.4养老地产项目整合推广策略的制定 192

6.2养老地产项目销售执行策划 195

6.2.1养老地产项目销售目标与计划的制订 196

1.养老地产项目销售目标的制订 196

2.养老地产项目销售计划的制订 196

6.2.2养老地产项目销售人员的组织 197

1.养老地产项目的销售体系架构的设置 197

2.养老地产项目销售人员岗位职责的说明 197

3.养老地产项目销售人员培训内容的制定 198

6.2.3养老地产项目销售价格策略的制定 200

1.养老地产项目销售定价策略的制定 200

2.养老地产项目销售价格优惠策略的制定 200

6.2.4养老地产项目销售模式的确定 201

6.2.5养老地产项目开盘策略的制定 203

第7章 养老地产项目经营管理策划 205

7.1养老地产项目经营管理公司组织架构设置 206

7.2养老地产项目经营管理公司人力资源配置 206

7.3养老地产项目经营管理公司员工招聘培训计划制订 208

第8章 国内外成功养老地产项目借鉴 209

8.1国内成功养老地产项目借鉴 210

8.1.1居家式养老地产项目借鉴 210

1.万科幸福汇项目借鉴要点 210

2.绿地21城孝贤坊项目借鉴要点 211

3.江南太阳城项目借鉴要点 213

4.保利和熹会项目借鉴要点 214

8.1.2大型综合养老社区项目借鉴 217

1.北京东方太阳城项目借鉴要点 217

2.上海亲和源项目借鉴要点 221

3.宜兴九如城项目借鉴要点 223

8.1.3异地度假型养老地产项目借鉴 224

1.天津滨海云杉镇项目借鉴要点 224

2.海南南丽湖项目借鉴要点 226

3.桐乡合悦江南项目借鉴要点 226

8.1.4康疗型养老地产项目借鉴 228

1.太申祥和山庄项目借鉴要点 228

2.杭州万科随园嘉树项目借鉴要点 230

3.保利西塘越项目借鉴要点 236

8.1.5其他类型养老地产项目借鉴 240

1.学院式养老地产项目借鉴——绿地乌镇雅园项目借鉴要点 240

2.保险资金投资养老地产项目借鉴——泰康之家燕园项目借鉴要点 244

8.2国外成功养老地产项目借鉴 247

8.2.1美国佛罗里达太阳城项目借鉴要点 248

8.2.2日本横滨太阳城项目借鉴要点 250