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第1章 房地产投资与融资概论 1

1.1 为什么要研究房地产投资 1

1.1.1 国家财富与房地产资产 1

1.1.2 企业与房地产资产 2

1.1.3 金融业与房地产资产 3

1.1.4 个人财富与房地产资产 4

1.2 房地产投资与房地产融资的基本概念 5

1.2.1 房地产投资的基本概念 5

1.2.2 房地产融资的相关概念 8

1.2.3 政策性住房融资的国际比较 9

1.3 房地产市场的相关概念 10

1.3.1 房地产市场的内涵 10

1.3.2 房地产市场的功能 10

1.3.3 房地产市场的界定 10

1.3.4 房地产市场的结构 11

1.3.5 房地产市场无效率的原因 12

1.3.6 房地产市场中介的作用 12

1.4 房地产投资的研究视角 12

1.4.1 需求与房地产资产价格变动 12

1.4.2 供给与房地产资产价格变动 13

1.4.3 房地产投资研究视角的构建——四象限模型 13

1.5 问题研究 16

1.5.1 资本化率的确定 16

1.5.2 地价与房价的关系 17

1.6 案例分析 17

1.6.1 租赁市场的价格决定 17

1.6.2 交易价格和谈判区间的确定 18

1.7 本章小结 18

1.8 本章拓展思考题 18

1.9 主要参考文献 19

阅读材料1.1 20

阅读材料1.2 23

第2章 土地区位与房地产价值 31

2.1 土地利用与房地产服务功能 31

2.1.1 城市房地产发展的动力机制 31

2.1.2 人口集聚对城市房地产发展的影响 32

2.2 土地利用的区位理论 36

2.2.1 区位理论在土地开发中的应用 36

2.2.2 区位理论在城市规划和土地开发中的指导意义 39

2.3 房地产的区位和价值 39

2.3.1 房地产区位的内涵 39

2.3.2 房地产区位的价值分析 40

2.3.3 房地产价格形成的空间属性分析 41

2.4 地租变动与城市发展 41

2.4.1 由竞租曲线形成的城市结构 41

2.4.2 城市经济动态模型 43

2.5 地方政府和房地产价值 44

2.5.1 蒂布特（Tiebout）模型与地方政府职能 44

2.5.2 地方政府行为对房地产市场的影响 45

2.6 地租变化与城市发展 45

2.7 问题研究 48

2.7.1 竞租曲线——理论与现实的差异 48

2.7.2 中国地方“土地财政”问题 49

2.8 案例分析 50

2.8.1 万科在北海的选择 50

2.8.2 “华南板块”的形成 51

2.9 本章小结 53

2.10 本章拓展思考题 53

2.11 主要参考文献 54

阅读材料2.1 55

阅读材料2.2 58

第3章 房地产投资开发需求预测 67

3.1 商业物业投资开发的需求分析 67

3.1.1 商业地产的概念 67

3.1.2 零售业商业模式的演进 68

3.1.3 商业地产开发需求分析的步骤和重点 72

3.1.4 商圈的界定和影响 73

3.2 住宅物业投资开发的需求分析 74

3.2.1 目标市场分析 75

3.2.2 竞争对手分析 75

3.2.3 目标客户的需求结构分析 76

3.2.4 住宅价格研究的计量模型 76

3.3 写字楼物业投资开发的需求分析 77

3.3.1 写字楼物业的竞争情况调查 77

3.3.2 写字楼需求变化分析 78

3.3.3 写字楼需求计量模型 79

3.4 问题研究 81

3.4.1 Big Middle理论与HOPSCA的开发——理论与实践的差异 81

3.4.2 住宅需求——使用还是投资 81

3.5 案例分析 82

3.5.1 城市产业竞租：集聚还是扩散 82

3.5.2 网上商城与实体商业物业的竞争 83

3.6 本章小结 84

3.7 本章拓展思考题 84

3.8 主要参考文献 86

阅读材料3.1 86

阅读材料3.2 94

阅读材料3.3 95

第4章 房地产投资财务杠杆与传统分析方法 97

4.1 资金的时间价值计算 97

4.1.1 单利情形下的终值与现值 97

4.1.2 复利情形下的终值与现值 98

4.1.3 年金的终值与现值 99

4.2 物业未来市场价值预测 101

4.3 房地产投资财务杠杆 101

4.3.1 财务杠杆系数 101

4.3.2 偿债保证比 103

4.3.3 财务杠杆的其他收益 104

4.4 传统房地产投资分析方法 104

4.4.1 投资收益性财产的动机 104

4.4.2 比率分析方法 105

4.4.3 传统的房地产投资盈利能力判断方法的讨论 106

4.5 问题研究 106

4.5.1 偿债保障比在资产证券化中的运用 106

4.5.2 合理的租售比如何确定 107

4.6 案例分析 110

4.6.1 1000万未必够养老 110

4.6.2 不良资产证券化 111

4.7 本章小结 112

4.8 本章拓展思考题 112

4.9 主要参考文献 113

阅读材料4.1 113

阅读文献4.2 116

第5章 房地产投资现金流贴现分析 121

5.1 现值、净现值与内部收益率 121

5.1.1 现值与净现值 121

5.1.2 财务内部收益率 122

5.1.3 净现值法与内部收益率法的比较 125

5.1.4 动态投资回收期 126

5.2 投资价值与投资决策 127

5.3 问题研究 127

5.3.1 现金流贴现技术的应用 127

5.3.2 房地产投资分析中的主要财务报表 128

5.4 案例分析 129

5.4.1 在建工程转让的估值 129

5.4.2 中国房地产企业负现金流现象分析 129

5.5 本章小结 130

5.6 本章拓展思考题 131

5.7 主要参考文献 131

阅读材料5.1 131

阅读材料5.2 134

第6章 房地产投资风险分析 141

6.1 房地产投资风险与房地产泡沫 141

6.1.1 房地产投资风险概述 141

6.1.2 房地产泡沫 143

6.2 传统风险分析方法 144

6.2.1 风险调整贴现率法 144

6.2.2 肯定当量法 145

6.2.3 回收期调整法 147

6.3 现代投资风险分析方法 147

6.3.1 蒙特卡洛方法 147

6.3.2 层次分析法的应用 148

6.4 项目不确定分析方法的应用 149

6.4.1 敏感性分析方法 149

6.4.2 盈亏平衡分析和概率分析 151

6.4.3 盈亏平衡分析、敏感性性分析和概率分析等方法各自的作用特点 152

6.4.4 实物期权理论分析方法 152

6.5 房地产市场风险预警指标 153

6.6 问题研究 156

6.6.1 房地产投资风险的辨识 156

6.6.2 房地产投资风险的转移 156

6.7 案例分析 157

6.7.1 星河湾的“鄂尔多斯”投资之殇 157

6.7.2 日本的房地产泡沫危机 159

6.8 本章小结 161

6.9 本章拓展思考题 161

6.10 主要参考文献 162

阅读材料6.1 162

阅读材料6.2 164

第7章 房地产投资中的估价问题 171

7.1 投融资中使用的基本估价方法 171

7.1.1 收益资本化法 171

7.1.2 市场比较法 172

7.1.3 成本法 173

7.2 房地产投融资中估价方法使用的方法论 173

7.3 假设开发法与土地期权 175

7.3.1 土地期货的价值发现 175

7.3.2 土地投资决策的实物期权理论 176

7.3.3 土地价格看涨预期下的中国房地产企业开发模式 177

7.4 房地产企业估值 178

7.4.1 房地产企业的估值方法 178

7.4.2 NAV估值方法的局限 178

7.5 问题研究 179

7.5.1 在建工程的估值 179

7.5.2 资产定价理论发展与房地产估价理论变革 179

7.6 案例分析 180

7.6.1 广州“63层”拍卖 180

7.6.2 2007年中国证券市场上的“地价→股价”联动 181

7.7 本章小结 182

7.8 本章拓展思考题 183

7.9 主要参考文献 184

阅读材料7.1 184

阅读材料7.2 191

第8章 房地产投资中的税收问题 200

8.1 美国的收益性房地产投资税负 200

8.1.1 收益性房地产营运的应税收入 200

8.1.2 收益性房地产的税基 200

8.2 中国的收益性房地产投资税负 201

8.3 财产税负的原理与比较 202

8.3.1 财产税负的原理 202

8.3.2 美国的财产税征收 203

8.3.3 中美财产税征收比较 205

8.4 中国的房地产税费改革 206

8.4.1 中国的现行房地产税费体系特点 206

8.4.2 中国的房地产税费体系改革的方向 206

8.5 问题研究 207

8.5.1 房地产投资中的避税问题 207

8.5.2 房地产税负对房地产价格的调节问题 208

8.6 案例分析 208

8.6.1 房地产企业纳税问题 208

8.6.2 美国加州1978年宪法修正案第13号提案（Proposition 13） 209

8.7 本章小结 210

8.8 本章拓展思考题 210

8.9 主要参考文献 211

阅读材料8.1 211

阅读材料8.2 214

阅读材料8.3 219

第9章 住宅房地产融资 222

9.1 信贷工具和借款安排 222

9.1.1 住房抵押贷款定价 222

9.1.2 住房抵押贷款还款模式的发展 223

9.1.3 住房抵押贷款再融资 226

9.1.4 逆向年金住房抵押贷款 228

9.2 住宅房地产投资的融资方式 229

9.2.1 中国的住宅房地产开发投资融资方式 229

9.2.2 美国的住宅房地产开发融资方式 229

9.3 抵押贷款借贷人还款意愿和能力的主要指标 230

9.3.1 抵押贷款价值比 230

9.3.2 偿债保障比 230

9.3.3 贷款收入比 231

9.4 政府资助和支持的住房信贷 231

9.4.1 美国的政府支持住房信贷 231

9.4.2 中国的政府支持住房信贷 233

9.5 考虑税收的借贷成本 233

9.5.1 资金的借贷成本 233

9.5.2 美国的住房借贷成本计算 234

9.6 住房抵押贷款保险 234

9.6.1 美国的住房抵押贷款保险制度 234

9.6.2 中国的住房抵押贷款保险制度 235

9.7 问题研究 236

9.7.1 住房抵押贷款价值比问题 236

9.7.2 抵押贷款估值方法选择问题研究 237

9.8 案例分析 238

9.8.1 抵押贷款视角下的美国次贷危机 238

9.8.2 中国家庭父母参与子女的融资买房活动 239

9.9 本章小结 240

9.10 本章拓展思考题 241

9.11 主要参考文献 241

阅读材料9.1 242

阅读材料9.2 244

第10章 开发项目融资 253

10.1 开发建设项目融资 253

10.1.1 美国的建设项目融资 253

10.1.2 中国的建设项目融资 257

10.2 土地开发融资 258

10.2.1 美国的土地开发融资 258

10.2.2 中国的土地开发融资 260

10.3 问题研究 263

10.3.1 项目融资模式在土地储备中的应用 263

10.3.2 土地储备机构的土地抵押贷款及其风险 264

10.4 案例分析 265

10.4.1 地方政府融资平台（Local Government Financing Vehicles）的发展 265

10.4.2 城中村改造中的土地融资 268

10.5 本章小结 269

10.6 本章拓展思考题 270

10.7 本章主要参考文献 270

阅读材料10.1 271

阅读材料10.2 276

第11章 收益性房地产融资、信托与资产证券化 283

11.1 收益性房地产融资 283

11.2 房地产信托与信托基金 284

11.2.1 房地产信托 284

11.2.2 房地产信托基金 286

11.3 房地产资产证券化 291

11.3.1 房地产抵押贷款证券化 291

11.3.2 次级抵押贷款债券 294

11.3.3 房地产资产证券化在中国的发展 296

11.4 问题研究 299

11.4.1 海外房地产基金持有商业物业和写字楼物业 299

11.4.2 资产证券化对实物资产价值的影响 299

11.5 案例分析 301

11.5.1 广州IFC（西塔）注入越秀房产信托 301

11.5.2 青岛凯悦房地产信托现兑付风险 303

11.6 本章小结 305

11.7 本章拓展思考题 305

11.8 主要参考文献 306

阅读材料11.1 306

阅读材料11.2 310

阅读材料11.3 313