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第1章 引言 1

1.1 研究背景与意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究意义 3

1.2 国内外研究综述 5

1.2.1 国外研究现状 5

1.2.2 国内研究现状 12

1.2.3 研究综述小结 15

1.3 研究对象与研究内容 16

1.3.1 研究对象 16

1.3.2 研究内容 17

1.4 研究方法与技术路线 18

1.4.1 研究方法 18

1.4.2 数据结构 19

1.4.3 技术路线 19

1.5 本书主要内容与结构安排 20

第2章 住房市场信息不完备与隐性交易成本理论 22

2.1 住房市场信息不完备 22

2.1.1 信息不完备 22

2.1.2 住房交易信息不完备 24

2.2 住房市场交易成本 25

2.2.1 交易成本 25

2.2.2 住房交易成本 28

2.3 住房隐性交易成本 30

2.3.1 概念范畴 30

2.3.2 构成类型 30

2.4 住房隐性交易成本的阻滞效应 34

2.4.1 隐性交易成本与家庭消费效用 34

2.4.2 住房隐性交易成本的阻滞效应 35

2.5 本章小结 36

第3章 住房搜寻实地调研与搜房信息途径有效性 38

3.1 北京家庭住房信息搜寻行为调研 38

3.1.1 购房者信息及其购房目的 39

3.1.2 住房搜寻信息途径及特征 43

3.1.3 网络在住房搜寻中的作用 47

3.2 住房搜寻信息途径的相对有效性 53

3.2.1 指标选择与模型构建 53

3.2.2 数据来源与变量统计 57

3.2.3 实证结果分析 59

3.3 网络信息对住房搜寻的影响效应 66

3.3.1 研究思路和方法 66

3.3.2 变量选择与数据检验 68

3.3.3 模型构建与调整 70

3.3.4 实证结果分析 72

3.4 本章小结 76

第4章 住房隐性交易成本之住房搜寻成本 78

4.1 住房搜寻理论 78

4.1.1 住房搜寻行为影响因素 78

4.1.2 住房搜寻最优停止准则 79

4.1.3 住房搜寻数理模型 82

4.2 住房信息搜寻成本实证分析 85

4.2.1 研究思路与模型 85

4.2.2 模型改进与试算 89

4.2.3 实证结果分析 93

4.3 本章小结 94

第5章 住房隐性交易成本之搬迁附着成本 95

5.1 社区邻里效用理论 95

5.1.1 社区邻里理论发展 95

5.1.2 社区邻里价值效用 97

5.2 住房搬迁附着成本理论 100

5.2.1 社区邻里与搬迁附着成本 100

5.2.2 图解搬迁附着成本影响 101

5.3 家庭住房搬迁附着成本实证分析 104

5.3.1 研究思路 104

5.3.2 模型构建与改进 104

5.3.3 实证结果分析 113

5.4 本章小结 120

第6章 提高信息传递效率的住房经纪服务模式 122

6.1 经纪服务与住房搜寻强度 122

6.1.1 房地产经纪服务内涵 122

6.1.2 有经纪服务的卖方搜寻强度 124

6.1.3 有经纪服务的买方搜寻强度 125

6.1.4 经纪人的住房搜寻强度 126

6.2 住房经纪服务佣金制度选择 127

6.2.1 基本模型及说明 127

6.2.2 比率佣金的经纪服务效率 128

6.2.3 固定量佣金的经纪服务效率 129

6.2.4 交付制度的经纪服务效率 130

6.3 住房经纪服务润滑效应实证分析 131

6.3.1 变量选择与描述性统计 131

6.3.2 模型构建 136

6.3.3 实证结果分析 141

6.4 本章小结 158

第7章 结论与展望 161

7.1 主要结论 162

7.1.1 理论分析结论 162

7.1.2 实证研究结论 163

7.2 相关建议 165

7.2.1 购房家庭充分进行信息搜寻 165

7.2.2 政府加强住房交易信息披露 165

7.2.3 构建我国住房信息服务系统 166

7.2.4 提高新建住宅区邻里附着效应 166

7.3 主要创新点 166

7.4 研究局限性与后续研究计划 167

7.4.1 研究局限性 167

7.4.2 后续研究计划 168

附录A 北京住房一级市场消费者购房行为调查问卷 169

附录B Hedonic模型估计对数似然函数推导 172

附录C Matlab主要程序代码 174

参考文献 176

致谢 183