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目录 1

序 1

前言 1

第一章 1

绪论 1

第一节房地产和房地产业概述 1

一、房地产的概念及特征 1

二、房地产业的概念及特征 3

一、商业房地产的概念 4

第二节商业房地产的概念及特征 4

二、商业房地产及其开发经营的特点 6

第三节商业房地产典型形态——购物中心 8

一、购物中心的概念 8

二、购物中心的发展历史 9

三、购物中心的两种发展模式 11

四、购物中心的特征 13

五、购物中心发展的条件和效应 14

六、购物中心的区域发展模式 15

第四节商业房地产在国内的发展 16

一、商业房地产发展综述 17

二、整合存量资源，发展商业房地产业——北京城建集团 18

三、创新商业业态构造青年主题Mall——云柏商贸公司 19

四、开发城市广场，组合名品名店——大连万达集团 20

第二章 21

五、商业地产打造城市引擎——东莞第一国际 21

六、小结：中国购物中心的发展 23

商业房地产的投资决策 26

第一节商业房地产投资的特征 26

一、商业房地产开发投资的概念 29

第二节商业房地产开发投资的决策过程 29

二、商业房地产投资决策分析过程 30

第三节商业房地产投资决策可行性分析 32

一、项目可行性研究的内容 33

二、可行性研究的工作阶段 36

第四节商业房地产投资决策的类型和方法 37

一、常规型决策和非常规型决策 37

二、战略性决策和战术性决策 38

三、确定型决策、风险型决策和不确定型决策 38

第五节商业房地产决策的风险防范 42

一、商业房地产的内在风险 42

二、商业房地产风险的识别方法 44

三、商业房地产风险的预防与控制 46

四、商业房地产风险分析过程 48

五、选择投资项目应该注意的其他问题 49

第三章 51

商业房地产市场分析 51

第一节商业房地产市场分析概述 51

一、商业房地产市场分析程序 51

二、商业房地产市场分析方法 53

一、城市的总体评价 55

第二节总体市场分析——城市分析 55

二、城市经济环境和生活结构分析 58

三、商业发展规划和政策研究 59

四、城市的商业分析 60

第三节市场数据资料 61

一、市场数据资料 62

二、物业数据资料 64

第四节需求分析 64

一、经济基础分析法 64

二、房地产需求分析的其他方法 68

一、简单的供给量分析 69

第五节供给分析 69

二、空置量和吸收量 70

第六节市场动态分析 72

一、房地产市场周期 73

二、缺口分析 77

第七节地点选择 81

一、市场可行性分析 81

二、位置／地点分析 83

第八节商业房地产的微观分析 89

一、商业区的确定 89

三、影响商业房地产的其他重要因素 93

二、商业区缺口分析和重力模型 93

第四章 96

商业房地产投资决策的经济效益评价 96

第一节商业房地产财务分析的相关概念 96

一、财务评价指标的选定 96

二、财务估算表及基本财务报表 101

第二节商业房地产投资项目总投资构成的估算 103

一、固定资产投资总额估算 104

一、固定资产折旧及无形资产摊销的估算 107

二、流动资金投资估算 107

第三节商业房地产项目总成本费用及经营成本的估算 107

二、总成本费用与经营成本估算 108

第四节商业房地产项目收入、税费的估算 111

一、商业房地产项目收入的估算 111

二、对商业房地产项目相关税费的估算 111

三、商业房地产利润的估算 112

第五节商业房地产财务现金流量表的编制 112

第一节商业房地产金融 114

一、商业房地产金融的概念 114

商业房地产的融资 114

第五章 114

二、商业房地产金融的作用 115

三、商业房地产融资中的杠杆作用 115

第二节商业房地产金融市场 117

一、商业房地产金融商市场的概念及其功能 117

二、商业房地产市场的基本要素 118

三、影响商业房地产融资的社会经济因素 120

二、房地产证券化因素 122

一、金融创新的发展 122

第三节金融创新与商业房地产发展 122

第四节商业房地产项目的资金融通 126

一、商业房地产开发项目融资的基本概念 126

二、商业房地产开发项目融资的方式 127

第五节商业房地产融资发展的新方向——项目融资 133

一、项目融资的概念和基本特点 133

二、项目融资的方式 134

三、项目融资的权益投资结构 136

四、项目融资结构 139

第一节商业房地产开发概述 143

一、商业房地产开发的概念 143

第六章 143

商业房地产的开发 143

二、商业房地产开发的分类 144

三、影响商业房地产开发的主要因素 145

四、商业房地产开发的企业 145

第二节商业房地产开发的前期工作 148

一、获取土地使用权的方式 148

二、商业房地产开发中的征地与拆迁 151

四、商业房地产开发的开工准备工作 152

三、工程勘察和设计 152

第三节商业房地产的规划设计 153

一、总图设计 153

二、交通组织 155

第四节商业房地产开发项目的建设实施 156

一、商业房地产开发项目的招标与投标 156

二、商业房地产开发项目建设过程的管理 159

三、商业房地产开发项目的竣工验收 162

第一节商业房地产运营管理概述 164

一、项目的经营定位 164

商业房地产的运营管理 164

第七章 164

二、项目的规划布局设计 165

三、商业房地产项目的管理特点 166

第二节商业房地产的布局与微观经营主体选择 167

一、微观经营主体的选择 167

二、租金的制定 174

第三节商业房地产的开业和经营管理 175

一、商业房地产的开业阶段 175

二、商业房地产的运营管理 176

三、商业房地产的物业管理 177

本章小结：以Mall为代表的商业业态的本质特征 179

第八章 181

案例分析：北京市S.H主题购物中心项目 181

第一节S.H主题购物中心开发项目概述 181

一、案例背景介绍 182

二、案例分析过程介绍 182

第二节S.H主题购物中心开发项目投资决策分析 183

一、宏观市场分析——城市分析 183

二、微观市场分析——商圈分析 186

三、市场需求分析 188

四、市场供给分析 188

五、市场周期变动分析 189

六、项目风险分析 189

第三节S.H项目效益评价分析和融资计划 191

第四节S.H项目开发兴建和运营管理 199

一、S.H项目建筑方案和微观经营主体的布局 199

二、S.H项目的开发兴建 201

三、S.H项目的运营管理 201

参考文献 203