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第1篇 概论 3

第1章 不动产和不动产估价 3

【本章结构图】 3

【内容提要】 3

【学习目标】 4

1.1 不动产的概念与特征 4

1.1.1 不动产的概念界定由来 4

1.1.2 不动产的概念界定 5

1.1.3 不动产的存在形态 9

1.1.4 不动产中的土地 10

1.1.5 不动产中的建筑物 15

1.1.6 不动产概念总结 17

1.1.7 不动产的特征 18

1.2 不动产的类型 23

1.2.1 按用途划分 23

1.2.2 按开发程度划分 24

1.2.3 按是否产生收益划分 24

1.2.4 按经营使用方式划分 25

1.3 不动产估价的概念 25

1.3.1 不动产估价的概念简述 25

1.3.2 不动产估价概念中的关键术语 26

1.4 不动产估价的理论基础 29

1.4.1 地租理论 29

1.4.2 区位理论 32

1.4.3 其他理论 39

1.5 不动产估价的原则 41

1.5.1 合法原则 42

1.5.2 最高最佳使用原则 43

1.5.3 供需原则 43

1.5.4 替代原则 44

1.5.5 预期收益原则 44

1.5.6 估价时点原则 44

1.5.7 公平原则 45

1.6 不动产估价的必要性与意义 45

【本章基本概念】 48

【思考与练习】 48

【推荐读物】 48

第2章 不动产价格及其市场分析 50

【本章结构图】 50

【内容提要】 50

【学习目标】 50

2.1 不动产价格 51

2.1.1 不动产价格的概念 51

2.1.2 不动产价格的特征 52

2.1.3 不动产价格的种类 53

2.2 不动产价格影响因素分析 62

2.2.1 不动产价格影响因素的特征 62

2.2.2 不动产价格影响因素的分类 63

2.2.3 影响不动产价格的内部因素 64

2.2.4 影响不动产价格的外部因素 67

2.3 不动产市场分析 77

2.3.1 地价与房价的关系分析 77

2.3.2 租售关系分析 80

【本章基本概念】 81

【思考与练习】 81

【推荐读物】 81

第3章 国内外不动产估价制度概述 83

【本章结构图】 83

【内容提要】 83

【学习目标】 83

3.1 不动产估价制度 84

3.2 中国的不动产估价制度 85

3.2.1 中国内地的不动产估价制度 85

3.2.2 中国香港地区的不动产估价制度 96

3.2.3 中国台湾省的不动产估价制度 97

3.3 国外的不动产估价制度 98

3.3.1 估价的行业组织和管理 98

3.3.2 估价行业的有关法规 101

3.3.3 对从事估价的专业人员的资格要求 102

3.3.4 对估价从业人员及机构的登记注册管理 104

【本章基本概念】 105

【思考与练习】 105

【推荐读物】 105

第2篇 不动产估价方法 109

第4章 市场法 109

【本章结构图】 109

【内容提要】 109

【学习目标】 110

4.1 市场法的基本原理 110

4.1.1 市场法的概念 110

4.1.2 市场法的理论依据 110

4.1.3 市场法适用的范围与条件 111

4.2 市场法的操作步骤 112

4.2.1 搜集交易案例 112

4.2.2 选取可比实例 114

4.2.3 建立价格比较基础 117

4.2.4 交易情况修正 119

4.2.5 交易日期修正 122

4.2.6 区域因素修正 125

4.2.7 个别因素修正 126

4.2.8 容积率修正 127

4.2.9 土地使用年期修正 127

4.2.10 求取比准价格 128

4.3 市场法的难点与存在的问题 129

4.3.1 市场法的难点 129

4.3.2 市场法存在的问题 129

4.4 市场法的应用举例 131

4.4.1 审题 132

4.4.2 解题思路与方法选择 132

4.4.3 公式与计算步骤 133

4.4.4 难点与常见错误分析 135

【本章基本概念】 135

【思考与练习】 136

【推荐读物】 136

第5章 成本法 137

【本章结构图】 137

【内容提要】 137

【学习目标】 138

5.1 成本法的基本原理 138

5.1.1 成本法的概念 138

5.1.2 成本法的理论依据 138

5.1.3 成本法的特点 138

5.1.4 成本法的适用范围与条件 139

5.1.5 成本法的操作步骤 140

5.2 成本法的基本公式 140

5.2.1 新开发土地估价的基本公式 140

5.2.2 新建不动产估价的基本公式 145

5.2.3 已有旧的不动产估价的基本公式 147

5.3 建筑物的重新购建价格 148

5.3.1 重新购建价格的概念 148

5.3.2 建筑物重新购建价格的分类 148

5.3.3 建筑物重新购建价格的求取 149

5.4 建筑物折旧 152

5.4.1 建筑物折旧的概念和种类 152

5.4.2 建筑物折旧的求取方法 153

5.4.3 求取建筑物折旧应注意的问题 159

5.5 应用成本法涉及的有关规定 161

5.5.1 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 162

5.5.2 农地征收和城市房屋征收费用的有关规定 163

5.5.3 房屋折旧的有关规定 166

5.5.4 房屋完损等级评定的有关规定 166

5.6 成本法的应用举例 167

5.6.1 审题 167

5.6.2 解题思路与方法选择 168

5.6.3 公式与计算步骤 168

5.6.4 难点与常见错误分析 169

【本章基本概念】 170

【思考与练习】 171

【推荐读物】 171

第6章 收益法 172

【本章结构图】 172

【内容提要】 172

【学习目标】 172

6.1 收益法的基本原理 173

6.1.1 收益法的概念 173

6.1.2 收益法的理论依据 173

6.1.3 收益法适用的范围与条件 174

6.1.4 收益法的优点与不足 175

6.1.5 收益法的操作步骤 175

6.2 收益法的基本公式 176

6.2.1 收益法的数学推导公式 176

6.2.2 收益法的实务公式 179

6.2.3 应用收益法公式的注意事项 182

6.3 纯收益与还原利率 182

6.3.1 纯收益的求取 182

6.3.2 还原利率的确定 186

6.4 投资组合与剩余技术 192

6.4.1 投资组合技术 192

6.4.2 剩余技术 194

6.5 收益法的应用举例 197

6.5.1 审题 197

6.5.2 解题思路与方法选择 198

6.5.3 公式与计算步骤 198

6.5.4 难点与常见错误分析 200

【本章基本概念】 200

【思考与练习】 200

【推荐读物】 201

第7章 假设开发法 202

【本章结构图】 202

【内容提要】 202

【学习目标】 202

7.1 假设开发法的基本原理 203

7.1.1 假设开发法的概念 203

7.1.2 假设开发法的理论依据 203

7.1.3 假设开发法的适用范围与条件 204

7.1.4 假设开发法的优缺点 205

7.1.5 假设开发法的操作步骤 206

7.2 假设开发法的基本公式 210

7.2.1 假设开发法最基本的公式 210

7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式 211

7.2.3 按估价对象细化的公式 211

7.3 假设开发法的难点与存在的问题 212

7.3.1 计算方法的选择 212

7.3.2 计算方法的适用范围 212

7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点 213

7.4 假设开发法的应用举例 214

7.4.1 传统的静态计算方法 214

7.4.2 现金流量折现的动态计算方法 215

【本章基本概念】 216

【思考与练习】 216

【推荐读物】 217

第8章 路线价法 218

【本章结构图】 218

【内容提要】 218

【学习目标】 218

8.1 路线价法的基本原理 219

8.1.1 路线价法的概念 219

8.1.2 路线价法中的基础概念 219

8.1.3 路线价法的理论依据 219

8.1.4 路线价法的适用范围与条件 220

8.1.5 路线价法的操作步骤 221

8.1.6 路线价的表示及其相应计算公式 222

8.2 深度百分率表的制作 223

8.2.1 深度价格的递减比率 223

8.2.2 深度百分率表的编制方法 224

8.2.3 几种常见的路线价法则 225

8.3 路线价法的应用 227

8.3.1 一般宗地地价的计算 227

8.3.2 街角地地价的计算 227

8.3.3 前后临街地地价的计算 229

8.3.4 三角形地地价的计算 229

8.3.5 袋地地价的计算 230

【本章基本概念】 231

【思考与练习】 231

【推荐读物】 231

第9章 长期趋势法 232

【本章结构图】 232

【内容提要】 232

【学习目标】 232

9.1 长期趋势法的基本原理 233

9.1.1 长期趋势法的概念 233

9.1.2 长期趋势法的理论依据 233

9.1.3 长期趋势法的特点 233

9.1.4 长期趋势法的适用范围与条件 234

9.1.5 长期趋势法的操作步骤 234

9.1.6 长期趋势法的功用 234

9.2 移动平均法 236

9.2.1 简单移动平均法 236

9.2.2 加权移动平均法 237

9.3 季节指数法 238

9.3.1 季节指数法的基本原理 238

9.3.2 季节指数法的应用 238

9.4 指数平滑法 243

9.4.1 指数平滑法的概念与特点 243

9.4.2 平滑系数a的确定 244

9.4.3 指数平滑法应用举例 244

9.5 线性趋势法 246

9.5.1 直线趋势法 246

9.5.2 曲线趋势法 247

【本章基本概念】 248

【思考与练习】 248

【推荐读物】 249

第10章 基准地价系数修正法 250

【本章结构图】 250

【内容提要】 250

【学习目标】 250

10.1 基准地价系数修正法的基本原理 251

10.1.1 基准地价系数修正法的概念 251

10.1.2 基准地价系数修正法的理论依据 251

10.1.3 基准地价系数修正法的适用范围与条件 251

10.1.4 基准地价系数修正法的基本公式 252

10.1.5 基准地价系数修正法的操作步骤 252

10.2 基准地价系数修正法的应用 254

10.2.1 审题 256

10.2.2 解题思路与方法选择 256

10.2.3 公式与计算步骤 257

10.2.4 难点与常见错误分析 258

【本章基本概念】 259

【思考与练习】 259

【推荐读物】 259

第3篇 不动产估价实务 263

第11章 不动产估价程序与估价关键点 263

【本章结构图】 263

【内容提要】 263

【学习目标】 263

11.1 不动产估价程序 264

11.1.1 明确估价基本事项 264

11.1.2 拟订估价作业方案 267

11.1.3 搜集估价所需资料 268

11.1.4 实地查勘估价对象 269

11.1.5 选定估价方法计算 270

11.1.6 确定估价结果 270

11.1.7 撰写估价报告 271

11.1.8 估价资料归档 272

11.2 不动产估价的资料搜集 273

11.2.1 估价资料的搜集和整理 273

11.2.2 共同资料 273

11.2.3 市场法所需资料 273

11.2.4 成本法估价所需资料 275

11.2.5 收益法估价所需资料 275

11.2.6 假设开发法估价所需资料 275

【本章基本概念】 276

【思考与练习】 276

【推荐读物】 276

第12章 土地估价 277

【本章结构图】 277

【内容提要】 277

【学习目标】 278

12.1 基准地价评估 278

12.1.1 基准地价的概念和特点 278

12.1.2 基准地价评估的原理 279

12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线 280

12.1.4 基准地价的评估程序 282

12.1.5 基准地价成果的应用与更新 289

12.2 宗地地价评估 291

12.2.1 宗地地价的概念和特点 291

12.2.2 宗地地价评估的原理 292

12.2.3 宗地地价评估方法 292

12.2.4 宗地地价评估程序 292

12.3 地价动态监测 297

12.3.1 地价动态监测的发展 297

12.3.2 地价动态监测中的概念 299

12.3.3 地价动态监测的技术路线与程序 301

12.3.4 地价动态监测中有关指标的计算 301

12.3.5 地价动态监测的成果及其应用 303

12.4 建筑地价分摊与不动产增值 304

12.4.1 城市土地空间价值 304

12.4.2 建筑地价分摊 307

12.4.3 不动产增值 312

12.5 农用地估价 315

12.5.1 农用地估价的概述 315

12.5.2 农用地估价方法 316

12.5.3 农用地宗地估价 321

12.5.4 农用地征收价格评估 325

【本章基本概念】 331

【思考与练习】 331

【推荐读物】 331

第13章 不同类型不动产的估价 333

【本章结构图】 333

【内容提要】 333

【学习目标】 334

13.1 建筑物单独估价 334

13.1.1 建筑物估价概念 334

13.1.2 影响建筑物价格的因素 334

13.1.3 建筑物价格的特点 335

13.1.4 建筑物估价的基本思路 337

13.1.5 建筑物估价方法 338

13.1.6 建筑物估价的注意事项 340

13.1.7 建筑物估价应用举例 341

13.2 商业不动产估价 341

13.2.1 商业不动产的主要特点 342

13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素 343

13.2.3 商业不动产估价的基本思路 344

13.2.4 商业不动产估价案例 344

13.3 居住不动产估价 361

13.3.1 居住不动产的类型 362

13.3.2 居住不动产的主要特点 363

13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素 365

13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法 367

13.3.5 居住不动产估价案例 370

13.4 工业不动产估价 386

13.4.1 工业不动产的概念与特点 386

13.4.2 工业不动产价格的影响因素 387

13.4.3 工业不动产估价的基本思路和主要方法 387

13.5 在建项目估价 391

13.5.1 不动产在建项目估价概述 391

13.5.2 不动产在建项目抵押价值评估 392

13.6 其他类型不动产估价 396

13.6.1 其他类型不动产的估价特点 396

13.6.2 其他类型不动产估价的主要方法 397

【本章基本概念】 397

【思考与练习】 397

【推荐读物】 397

第14章 估价报告的编写 398

【本章结构图】 398

【内容提要】 398

【学习目标】 398

14.1 编写估价报告的作用、目的和要求 399

14.1.1 编写估价报告的作用 399

14.1.2 编写估价报告的目的 399

14.1.3 编写估价报告的基本要求 399

14.2 估价报告的编写 400

14.2.1 估价报告的编写类型与形式 400

14.2.2 估价报告的主要内容 401

14.2.3 国家对不动产估价报告的有关规定 407

14.3 估价报告的规范格式 407

14.3.1 土地估价报告的规范格式 407

14.3.2 房地产估价报告的规范格式 408

14.4 估价报告范例 408

14.4.1 报告改错真题 408

14.4.2 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因 415

14.4.3 报告改错题点评 416

【本章基本概念】 418

【思考与练习】 418

【推荐读物】 418

参考文献 419