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第一部分商业地产基本业态 2

第一章 住宅底商项目 2

一、住宅底商的分类 2

二、底商的功能特点 3

三、底商的成功定位 4

四、底商的投资要点 5

第二章 写字楼项目 6

一、写字楼的分类 6

二、写字楼的特点 8

三、写字楼发展的趋势 9

第三章 购物中心项目 10

一、购物中心的功能特点 10

二、购物中心的分类及特征 11

三、购物中心运营管控要点 14

第四章 百货超市项目 15

一、百货商场商铺的特点 15

二、百货商场与购物中心的区别 17

三、百货超市的定位要求 18

第五章 商业街项目 19

一、商业街的特点 19

二、商业街的类型 20

三、商业街的模式 21

第六章 主题公园项目 22

一、主题公园的开发条件 22

二、主题公园类型及特征 24

三、主题公园的盈利模式 26

第七章 专业市场项目 27

一、专业市场的类型及特点 27

二、专业市场开发成功的要素 30

三、专业市场的赢利模式 31

第八章 旅游酒店项目 34

一、旅游酒店的分类和等级 34

二、旅游酒店的功能和特点 35

三、旅游酒店的发展趋势 36

第九章 度假村项目 38

一、度假村的功能类型 38

二、度假村的基本特点 39

三、度假村的发展趋势 39

第十章 物流园项目 41

一、物流园的分类 41

二、物流园的特点 43

三、物流园的功能 43

第十一章 科技园项目 45

一、科技园的发展类型 45

二、科技园的基本特征 46

三、科技园的发展趋势 49

第十二章 工业园项目 49

一、工业园的类型特征 49

二、工业园的功能作用 51

三、工业园的赢利模式 52

第二部分商业地产项目策划 55

第一章 商业地产市场调查 55

一、商业地产区域市场调查 55

【实战范本】商业地产价格统计调查方案 56

二、调查资料的采集及上报 58

三、消费者行为调研分析 58

【实战范本】消费者问卷调查表 60

四、市场需求容量 61

五、竞争对手调研分析 62

第二章 商业地产项目分析 62

一、项目地块基本状况评估 62

二、项目地区气候调查 62

三、项目交通状况调查 63

四、周边配套设施调查 63

第三章 商业地产四大定位 64

一、商业地产客户定位 64

二、商业地产功能定位 66

三、商业地产价格定位 68

四、商业地产形象定位 69

第四章 商业建筑空间策划 71

一、商业空间四大特征 71

二、商业建筑策划四大依据 73

三、商业建筑三大策划 74

四、商业建筑策划与设计 80

第五章 商业项目设计流程 83

一、商业方案设计流程 83

二、建设方案规划设计 84

三、商业空间装饰设计 85

四、商业外环境的设计 86

五、二次商业装饰设计 86

六、商业管理模式设计 87

第三部分商业地产项目定位 89

第一章 商业地产地块定位攻略 89

一、选择在哪个城市开发商业地产项目 89

二、商业地产项目选址的商圈分析 91

三、零售企业的选址要求 99

四、大型零售企业的选址要求 101

五、大型餐饮企业的选址要求 103

第二章 商业地产招商定位攻略 104

一、专业市场招商定位攻略 104

二、物流园区招商定位攻略 106

【实战范本】× ×物流园区招商政策 110

三、社区商业招商定位攻略 110

四、写字楼招商定位攻略 114

第三章 商业地产运营定位攻略 118

一、购物中心运营定位攻略 118

二、专业市场运营管理模式 122

三、旅游地产的开发模式 125

四、物流园区运营模式 128

五、社区商业运营管理 131

【实战范本】× ×社区商业经营管理案例 132

六、写字楼运营管理 132

【实战范本】写字楼车辆管控通知函 134

第四部分商业地产前期开发 137

第一章 商业地产市场调研 137

一、政治环境调查分析 137

二、经济环境调查分析 138

三、文化环境调查分析 139

第二章 商业地产项目的选择 141

一、开发城市选择 141

二、开发地段选择 142

三、开发模式选择 144

四、开发管理模式选择 145

五、产品模式选择 146

六、融资方案选择 147

第三章 商业地产可行性研究 148

一、可行性研究的步骤 148

二、可行性研究的内容 148

三、可行性研究的重点 150

四、可行性研究管理 151

五、可行性研究报告的内容 151

第四章 土地使用权获取与行政审批 154

一、商业地产开发用地的类型 154

二、商业地产开发用地取得方式 154

三、行政审批项目申请要件 158

四、开发用地行政审批程序 160

第五章 商业地产建筑规划设计 161

一、出入口空间规划设计 161

二、建筑外立面规划设计 163

三、环境规划与设计 165

四、工程结构设计 167

五、消防设计 169

第六章 商业地产项目造价管理 173

一、直接工程费 173

二、间接费用 177

三、利润和税金 179

第七章 商业地产项目招投标 179

一、招投标概述 179

二、招投标流程 182

三、工程监理招标 185

四、施工招标投标 186

第八章 商业地产项目工程施工管理 187

一、项目工程安全与环境管理 187

【实战范本】施工现场安全专项检查项目 191

二、项目工程质量管理 196

【实战范本】年度重点部位质量监管计划 198

【实战范本】 × ×月工程质量管理月报 198

第九章 商业地产项目验收与交付管理 200

一、项目竣工验收资料 200

二、项目竣工验收依据 200

三、项目竣工验收要求 201

四、验收各阶段的工作 202

五、项目竣工验收报告 203

六、项目竣工验收档案 203

七、项目竣工后的服务 204

第五部分 商业地产绿色建筑 206

第一章 绿色建筑概论 206

一、绿色建筑的特征 206

二、绿色建筑的发展现状 207

三、绿色施工技术发展要点 208

第二章 绿色建筑评价标准 208

一、中国绿色建筑评价标识 208

二、中国绿色建筑标识评价内容 209

三、中国绿色建筑标识申报及评审步骤 210

第三章 绿色建筑技术与创新 210

一、环境管理计划 211

二、绿色施工阶段策划 211

三、绿色施工管理的内容 212

四、绿色施工管理要点 213

五、绿色施工评价指标 214

六、绿色施工示范工程验收文件清单 216

七、绿色施工创新管理 217

八、绿色工程验收评价 218

第四章 商业地产绿色设计 219

一、绿色建筑设计理念 219

二、太阳能设计 220

三、外墙保温设计 222

四、墙面绿化设计 224

五、建筑供热节能设计 225

六、玻璃幕墙设计 225

七、隔声设计 228

第五章 绿色超高层建筑 230

一、绿色超高层建筑的技术体系 230

二、超高层绿色建筑的结构形式 231

三、超高层绿色建筑常用技术 232

四、被动节能超高层绿色建筑 234

五、绿色节能建筑可持续智能化 235

第六部分 商业地产景观建设 238

第一章 商业地产景观设计 238

一、项目背景调查研究 238

二、编写计划任务书 240

三、总体设计方案 240

四、施工设计内容 243

五、冬季施工方案 246

第二章 商业地产石材选用 252

一、石材的种类 252

二、石材的选择 253

三、石材的加工 255

四、维护与保养 259

五、幕墙的设计 259

六、施工的安全 262

第三章 商业地产树木种植 263

一、大树的移植 263

二、起苗注意要点 265

三、树木养护管理 265

四、种植土壤的管理 267

第四章 商业地产花草种植 269

一、花草的选择栽培 269

二、常见花草的种植 271

三、花草的日常养护 277

四、花坛的设计管理 278

五、花坛植物的种植 282

六、草坪的种植管理 284

第五章 商业地产道路规划 286

一、道路布局的要点 286

二、道路的规划设计 288

三、停车设施的规划 292

四、道路交通的监控 294

五、交通动线的规划 295

第七部分 商业地产项目营销策划 303

第一章 购物中心营销策划 303

一、购物中心的选址 303

二、购物中心盈利模式 306

三、购物中心的招商策略 306

第二章 专业市场营销策划 308

一、专业市场规划的要点 308

二、专业市场设施的建设 308

三、专业市场运营策略 309

第三章 物流园区营销策划 310

一、物流园项目可行性分析 310

二、物流园选址的原则和方法 312

三、物流园功能结构的设计 313

第四章 旅游酒店营销策划 315

一、旅游酒店的开发策略 315

二、旅游酒店的开发管理 316

三、旅游酒店的规划设计 318

第五章 社区商业营销策划 320

一、处理好底商和上层住宅的关系 320

二、住宅底商的定位 321

三、住宅底商的销售模式 321

四、底商售价的确定方法 322

五、住宅底商的招商流程 323

第六章 写字楼营销策划 323

一、写字楼的定位 323

二、写字楼开发策略 325

三、写字楼招商方法 325

四、写字楼营销流程 327

第七章 度假村营销策划 328

一、度假村定位策划 328

二、度假村规划设计 329

三、度假村经营管理 331

第八部分 商业地产广告设计 334

第一章 VIS设计的要素 334

一、VI基础要素的内容 334

二、VI基础要素设计原则 336

三、VI应用要素的内容 338

四、VI应用要素设计要点 340

第二章 CI手册的编制 341

一、CI手册的内容 342

二、CI手册编制要点 342

三、CI手册编制流程 343

四、CIS的开发阶段 344

第三章 楼书广告设计 346

一、楼书的结构组成 346

二、楼书设计的内容 347

三、楼书文案的写作 349

四、楼书设计要点 351

第四章 售楼处的设计 353

一、售楼处功能设计 353

二、售楼处设计风格 354

三、售楼处设计步骤 354

四、售楼处装修要点 355

第五章 DM的设计制作 358

一、DM的设计 358

二、DM的制作 361

三、DM的使用 363

第六章 户外广告的设计制作 364

一、户外广告的设计 364

二、户外广告的制作 369

三、户外广告的投放 371

第九部分 商业地产项目招商 375

第一章 商业地产招商模式管理 375

一、招商模式的类型 375

二、招商风险的防范 376

三、招商管理的要点 377

第二章 商业地产招商现场管理 379

一、招商处包装 379

二、现场接待流程 380

【实战范本】招商部工作周报表 383

【实战范本】招商情况周报表 384

三、招商会流程管理 384

第三章 商业地产招商谈判管理 385

一、招商谈判的原则 385

二、客户类型及应对 386

三、招商逼定的技巧 388

四、招商谈判的技巧 389

第四章 商业地产招商人员管理 393

一、招商人员仪容管理 393

二、招商人员礼仪管理 395

三、招商人员培训管理 400

四、招商人员激励管理 401

五、招商人员考评管理 402

第十部分 商业地产物业管理 404

第一章 商业物业管理前期介入 404

一、前期介入概述 404

二、前期介入流程 407

三、获取投标信息 407

四、投标条件分析 408

五、参与招标进程 410

【实战范本】物业市场情况调查表 415

【实战范本】当地物业市场情况调查表 415

【实战范本】物业管理项目调查表 416

第二章 物业接管验收 417

一、接管验收要求 417

二、接管验收准备工作 417

【实战范本】公共配套设施接管验收表 417

【实战范本】物业工程移交项目表 418

【实战范本】图纸、资料验收清单 420

【实战范本】消防系统验收表 420

三、接管验收工作程序 420

四、资料接管验收 421

五、接管验收内容 425

六、遗留问题处理 427

七、验收后办理交接手续 430

八、验收后设施成品保护 430

第三章 商业地产物业管理模式 431

一、只租不售 431

【实战范本】× ×电子市场招租方式 433

二、销售 434

【实战范本】× ×综合批发市场运营价格 434

三、组合模式 437

第四章 商业地产商户管理 439

一、安全防火防盗 439

二、店堂环境管理 440

三、商户遵章守纪 440

第五章 商业物业安全管理 441

一、人员出入管控 441

二、物品出入管控 442

三、物业巡逻作业 445

【实战范本】巡逻周期及规律 448

四、巡逻处理措施 451

五、物业监控作业 453

六、停车场常规工作 456

第六章 商业物业环境管理 459

一、保洁范围 459

二、清扫除尘 460

三、地面清洁 462

【实战范本】不同地面的清洁操作规范 463

四、地板清洁 464

五、地毯清洗 466

六、墙壁的清洁 466

七、电梯清洁 467

八、不同物品的清洁 468

九、物业垃圾清运作业 471

第七章 商业物业工程管理 473

一、物业设施及设备构成 473

二、设施设备养护管理 475

三、商户装修的工程管理 477

四、物业设施设备日常管理 480

五、设施设备的状态管理 485

六、设施设备运行记录管理 486

七、运行状态分析管理 488

八、设备应急维修管理 490

第八章 商业物业外包管理 492

一、物业外包服务招标程序 492

二、承包商的评定与选择 495

三、外包服务合同管理 496

四、绿化服务外包管理 497

五、保洁服务外包管理 497

六、保安服务外包质量管理 497

第九章 商业地产紧急事故处理 497

【实战范本】× ×购物中心火警处理预案 497

【实战范本】× ×购物中心停电处理预案 499

【实战范本】× ×购物中心电梯困人处理预案 501

【实战范本】× ×购物中心炸弹恐吓处理预案 501

【实战范本】× ×购物中心灾害性天气处理预案 502

【实战范本】× ×购物中心儿童迷失事件处理预案 503

第十一部分商业地产城市综合体 505

第一章 城市综合体的概述 505

一、城市综合体的表现形式 505

二、城市综合体的基本特征 505

三、综合体与单功能物业比较 505

四、城市综合体的发展模式 507

第二章 城市综合体规划设计 512

一、确定城市综合体功能规模 512

二、城市综合体交通系统 513

三、城市综合体立体化空间布局 514

四、城市综合体平行空间组合形式 515

五、城市综合体景观环境 515

第三章 城市综合体开发要点 515

一、城市综合体策划定位要点 515

二、城市综合体开发运营要点 516

三、城市综合体风险控制要点 516

四、城市综合体工程管理要点 517

第四章 城市综合体商业模式 519

一、城市综合体开发体量 519

二、城市综合体开发周期 519

三、城市综合体空间布局 520

四、城市综合体功能协同 520

五、城市综合体运营模式 520

第十二部分商业地产财务管控 523

第一章 商业地产投资管理 523

一、项目投资财务管理 523

二、对外投资的控制 524

三、新项目投资程序 526

四、股权投资程序管理 526

五、经营性资产投资程序 527

第二章 商业地产融资管理 528

一、商业地产企业融资的特点 528

二、房地产融资的主要途径 528

三、确定最优融资结构 531

第三章 商业地产全面预算 533

一、全面预算管理组织 533

二、全面预算管理程序 534

三、项目预算编制方法 536

四、推行全面预算管理 537

第四章 商业地产开发成本控制 538

一、商业地产企业成本费用的构成 538

二、商业地产企业成本控制总体战略 539

三、商业地产开发立项成本控制要点 540

四、商业地产规划环节的成本控制要点 541

五、商业地产招投标成本控制要点 543

六、商业地产施工环节成本控制要点 544

七、商业地产采购环节成本控制要点 545

八、商业地产销售环节成本控制要点 546

九、商业地产预决算环节成本控制要点 547

第五章 商业地产会计核算 548

一、会计核算管理要点 548

二、会计科目分类设置 549

三、地产开发企业账簿 552

第六章 商业地产工程决算 553

一、工程结算控制的要点 553

二、工程结算审核的要点 554

三、编制项目竣工决算书 555

四、财务决算审核实务操作 556

第七章 商业地产内部审计 562

一、内部审计概述 562

二、审计工作的基本原则 562

三、发挥企业内部审计的战略职能优势 563

第八章 商业地产税务风险控制 564

一、税务风险控制要点 564

二、税务风险识别管理 566

三、积极进行纳税筹划 567