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第1章 房地产才是企业CEO最该关心的问题 2

1.1房地产相关支出是企业第二大运营成本 2

1.2成本还是收益——必须革新的理念 5

1.2.1企业越大越要重视房地产部门 5

1.2.2四种核心能力让资产价值最大化 7

1.3损益表中的魔术——从费用到利润 9

第2章 你的企业资产做过规划了吗 14

2.1高伟绅（Clifford Chance）的故事 14

2.1.1分散的办公室 14

2.1.2并购发展中的两次战略调整 15

2.1.3遭遇4大房地产难题 16

2.1.4化零为整又留有弹性的新租约 17

2.1.5被计入关键绩效指标（KPI）的房地产表现 18

2.2高伟绅的启示 19

2.2.1总部选址一定要有“客户意识” 19

2.2.2租约谈判的“6张牌” 24

2.3为企业资产规划一个“完整人生” 28

2.3.1资产战略规划是全员参与的一盘大棋 28

2.3.2从需求评估到资产处置的全生命周期 30

2.3.3资产使用价值的“晴雨表” 33

第3章 使用效率高的资产才是好资产 38

3.1 Sabre Holdings的“灵活办公”计划 38

3.1.1员工出差频繁，办公空间四成空置 38

3.1.2“重新拾回”空置时的资产价值 38

3.1.3单位办公空间1.35人的“共享工位” 40

3.1.4一年半节省1 000万美元 44

3.2 Sabre Holdings教会了我们什么 45

3.2.1 CEO带头进入公共空间 45

3.2.2规划要素：数据+平台+感受+文化 47

3.2.3大有学问的设施管理 48

3.3好看的资产不等于好用的资产 50

3.3.1两栋同为绿色总部的大楼 50

3.3.2第一轮较量——租客吸引力 56

3.3.3第二轮较量——实际出租率 61

3.4客户和市场在用脚投票 65

3.4.1“绿色”不能保证出租率 65

3.4.2租客定位才是关键 66

3.4.3迎合市场偏好比成为地标更重要 67

第4章 通过交易优化“资产王国” 70

4.1市场把脉大师——Boston Properties 70

4.1.1美国政府的房东 70

4.1.2高卖低买的写字楼交易专家 72

4.1.3来自资本市场的肯定 73

4.2既要会交易又要会经营 74

4.2.1对交易时机和进度的出色把握 74

4.2.2深度挖掘优质租客的价值 76

4.2.3售后回租模式：从业主变为房客 77

4.2.4回租协议的“设计缺陷” 78

4.2.5必不可少的金融能力 83

第5章 你需要的是一个综合解决方案 85

5.1 CIT集团的22个月总部大变身 86

5.1.1第五大道上的CIT集团 86

5.1.2不堪回首的“总部房产难题” 86

5.1.3从需求访谈入手的综合改变 89

5.2你不需要成为行家，你只需要一位管家 92

5.2.1行行都离不开房地产 92

5.2.2美国房地产服务外包30年 94

5.2.3健康的企业投资组合中应持有20%的房地产 99

5.2.4中国企业等待“单点接触”式外包服务 103

第6章 选择“对”的伙伴 107

6.1外包为企业创造5倍的价值 107

6.2甄选外包的55项关键指标 108

6.3没有“亲密关系”就没有完美外包 109

参考文献 116